某寫字樓物業(yè)管理大廈重難點分析與措施大廈位于****路，總高度為84.2米，其中地下二層，地上19層，采用框架剪力墻結構，為一類高層建筑配套設備設施有：車庫、高低壓變配電室、中央空調(diào)主機房及水泵房、消防治安監(jiān)控中心、門禁系統(tǒng)等就建筑物設計角度來看，大廈屬一類高層建筑，其建筑風格考究，莊重典雅；就位置角度上來說，地處繁華的市中心，周邊是商業(yè)鬧市區(qū)；就政府職能來講，大廈是監(jiān)督機關的辦公場所；就設施設備的配置來講，大廈設施完善，設備精良，屬智能化大廈綜上所述，大廈對物業(yè)管理工作的要求之高不言而喻經(jīng)過我公司物業(yè)管理投標專家小組多次的研討、分析與論證，現(xiàn)就大廈物業(yè)管理中存在的重、難點以及解決方案、措施列舉如下：(一)消防管理隨著我國經(jīng)濟和城市建設的迅猛發(fā)展，高層建筑日趨增多，嚴格的防火設計，先進的自動消防系統(tǒng)，使高層建筑的防火、滅火技術達到了一個較高的水平，這樣，高層建筑的消防工作是否就可以高枕無憂了呢?我們知道再先進賓設備也需要有人去管理和操作，事實證明，消防設施得不到良好的維護管理，安全制度不落實，業(yè)主防火意識淡薄，火險隱患就依然消除不了違章動火、用電等現(xiàn)象，仍是高層建筑發(fā)生火災的主要原因，因此，導致高層建筑火災的主要因素還是人的因素。

結合我們對5A級智能大廈的消防管理，對做好大廈的消防工作我們將采取以下措施：1、嚴格按照有關消防法規(guī)的要求，協(xié)助實施竣工驗收和組織實施投接管驗收2、建立防火規(guī)章制度，由管理處與大廈業(yè)主簽定《消防責任書》，并實施必要的獎懲措施3、建立一支由管理處全體員工及部分業(yè)主共同參加的義務消防隊，定期組織消防演習，完善自救體系4、經(jīng)常進行防火檢查，及時清除消防通道違規(guī)擺放的物品，消除業(yè)主辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患5、定期檢測消防設施、器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責任人制度，確保消防設施時刻處于良好狀態(tài)二)機電管理大廈機電設備包括高低壓變配電房、中央空調(diào)站、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯和智能化門禁系統(tǒng)等這些設備的良好運行是保證大廈業(yè)主正常辦公的最根本條件而在物業(yè)管理界流傳著這樣一句話：設備是養(yǎng)出來的，不是修出來的事實證明，一支專業(yè)化程度高、專業(yè)技能強的機電保養(yǎng)隊伍，不僅能保證設備的正常運轉，更能夠延長設備的使用壽命，且有效的控制運行成本我們在對高檔物業(yè)的管理過程中，逐步積累并總結出一套行之有效的機電設備管理模式在大廈的物業(yè)管理過程中，我們將移植這些先進的設備管理模式，在確保大廈機電設備安全運行的前提下，達到設備保值，延長壽命，節(jié)能隆耗的目的。

為此，我們擬采取以下管理機制：1、定人定機制：通過內(nèi)部競標的方式將重要的機電設備的管理責任分包到具體的員工身上，然后將該設備的狀態(tài)與該員工的獎金、工資、獎罰細則量化后聯(lián)系起來，以保證設備的運行狀態(tài)2、時效工作制：對所有的維修廠工作均實行時效管理，做到準確及時，以確保大廈所有機電設備的正常運行3、不均衡管理：針對大廈業(yè)主的工作時間合理安排設備的維修養(yǎng)護，基 本做到不影響客戶的正常工作和學習，真正實現(xiàn)我公司一績倡導的“零干擾服務”三)安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為客戶所關注的工作，必須做到萬無一失針對大廈的物業(yè)特點，本公司準備采取全封閉式管理，即在人員管理上將進出的人員區(qū)分為貴賓、業(yè)主(包括使用人)、訪客、閑雜人員等，嚴格采取“來訪登記”的管理控制手段來確保無危險人員進出；在交通、物品出入管理上，采用本面應用于大廈，以確保大廈在安全管理上的萬無一失四)節(jié)能降耗建大廈容易管理大廈難，特別是智能化大廈明天運行的成本很高，電費、水費、燃氣費居高不下，這已經(jīng)成為每個大廈業(yè)主的頭疼事例如，上?！痢链髲B明天的運行成本是100萬，已成為業(yè)主的沉重負擔所以，能耗開支自然也就成為審計大廈業(yè)主關注的焦點，我們的管理人員對此更有清醒的認識。

經(jīng)過近幾年的管理實踐，也已總結出了一套科學有效的節(jié)能、降耗管理措施在保證大廈物業(yè)管理收費水平低于同檔次物業(yè)的收費標準的前提下，提高有效的節(jié)能降耗措施降低成本，以確保大廈高水準的物業(yè)管理服務及大廈各項使用功能的實現(xiàn)，為業(yè)主最大限度的節(jié)約資金1、電梯的節(jié)能管理：①電梯宜取消返基站功能②多梯應采用群控方式，減少不必要的電梯無效空車運行③根據(jù)人流量和實際使用情況合理制定電梯開停時間，保證電梯有較高利用率④加強電梯管理(我放擬安排兩名兼職電梯導引人員)，防止人員搗亂，導致電梯無謂空載運行⑤采用變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)，達到節(jié)能高效的目的⑥機房應盡可能利用自然通風，不滿足電梯控制柜運行條件的機房，可采用空調(diào)降溫，應設溫控器控制空調(diào)運行2、供配電系統(tǒng)的經(jīng)濟性運行①變壓器合理換切問題由于寫字樓不辦理抄表到戶，供電局按變壓器向業(yè)主收取電費收費項目有：基本電費，電量電費，并有用電最低消費限制若此時開啟多部變壓器，將造成巨大虧損例：某大廈有三臺1000KVA變壓器，月實際耗電60000度，同時開啟，供電局每月將收?。夯倦娰M1000KVA*24元/KVA*月3臺=72000元/月；由于三臺變壓器均未用到最低消費(底度)：1000KVA*40度／月*KVA=40000度／月，供電局按底度收3*40000度*0．87元／度=104400元合計：104400+72000=176400元。

若將各段低壓母線聯(lián)絡，可使用一臺變壓器，將其余二臺報停，此狀態(tài)，月用電費用為：1000KVA*24元／KVA*月+60000度*0．87元／度.月=76200元／月月可節(jié)約電費176400-76200=100200元合理換切變壓器可產(chǎn)生極大的經(jīng)濟效益，在保證變壓器不過載的情況，應盡可能地減少投入臺數(shù)在必要的情況下可對低壓配電部分做技術改造，使各段低壓母線可方便聯(lián)絡，計量不受影響②中央空調(diào)機組的經(jīng)濟型運行中央空調(diào)機組投入使用前，必須進行費用測算，以決定是否啟用制冷機投入的臺數(shù)原則上為一臺可全負荷工作，決不投入第二臺未使用區(qū)域的冷動水分支管應關閉，不同主回路上的用戶，當使用一臺制冷機時，宜通過適當?shù)母脑?，將其連接，并可通過閘閥切斷關聯(lián)冷凍水出水與回水溫差應控制在7至10度溫差變大，制冷機效率會降低，同時冷凍水管從外界吸收的熱量增大，增加能量損耗秋冬季當環(huán)境溫度較低時，冷卻塔風機可不開，但須保證冷卻水的溫差在允許的范圍內(nèi)負責巡查的人員，應定時測量各區(qū)域溫度，及時將情況反饋給開機人員，以便調(diào)整室內(nèi)溫度一般控制在26度左右，嚴禁超標準供冷寫字樓等處的大門若不能關閉，應加裝風幕，阻擋冷氣外流寫字樓下班時間應關閉風機盤管、新風機、風柜等。

中央空調(diào)機組季節(jié)性停機時，應及時報停空調(diào)用變壓器可節(jié)約大筆費用應盡可能少的啟用變壓器，在不超載的情況下，通過低壓柜聯(lián)絡使用中央空調(diào)系統(tǒng)是耗能極高的設備，稍有疏忽，就會造成金錢流失使用的原則應為：在保證服務達標的情況下，盡可能的節(jié)能降耗為就要求空調(diào)管理人員應定期對運行數(shù)據(jù)進行分析，摸索規(guī)律，正確制定出機組的運行計劃3、供水系統(tǒng)的經(jīng)濟型運行與節(jié)水管理①須按下達的用水用水指標對公共用水進行嚴格控制，完善各級計量②有條件的地方，低區(qū)給水應充分利用市政管網(wǎng)壓力直接供水揚程、流量冗余較大的水泵，可對其進行改造定期通過水量平衡測試檢查地下管網(wǎng)是否有滲漏，發(fā)現(xiàn)漏點及時進行維修③供水設備A.各類水泵、閥門、供水管道應保證不漏水B.水池的水位控制器、浮球閥工作正常，避免水位過高而溢水④水池清洗水池每年至少清洗二次，為盡量減少水的浪費，清洗水池前，應關閉水池的進水閥，使用水池的蓄水至到最低水位線，剩余水用水泵抽到需用水的地方⑤中央空調(diào)用水中央空調(diào)耗水主要表現(xiàn)在冷卻水的蒸發(fā)散失及空調(diào)水的水質(zhì)處理A.調(diào)整冷卻塔風扇角度，減少冷卻塔的漂水B.控制冷卻塔托水盤的水位，避免溢水C.由專業(yè)水處理公司每年對空調(diào)進行水質(zhì)處理，減少空調(diào)設備、管道的清洗頻次。

⑥地面清潔地面清洗周期為10天，但可根據(jù)地面臟的程度及路面情況，適當延長清洗周期清洗時嚴禁用大水持續(xù)沖刷來清潔地面，水應隨用隨開⑦綠化用水鑒于本大廈綠化面積有限，不便采用自動噴灌的，可用水管澆水，并應加上花灑頭，做到隨用隨開要充分利用消防水池的水綠化澆水總的原則：季節(jié)不同，澆水量不同；地栽植物澆水量多，盆栽植物澆水量少；旱性植物澆水量少，濕性植物澆水量多⑧節(jié)約用水教育宣傳：A.由相關部門組織員工(特別是新員工)進行節(jié)約用水的培訓，使每個員工養(yǎng)成節(jié)約用水的好習慣B.在宣傳欄，公共用水點張貼節(jié)約用水宣傳標語，標志，圖畫C.清潔綠化操作人員應掌握正確的清洗、澆水方法，并不斷提高技術技能D.實行獎懲辦法，對節(jié)約用水的個人、集體進行獎勵；浪費水的個人、集體進行懲罰。