1、為什么要成立業(yè)主委員會？ 答：由于住宅產(chǎn)權(quán)主體多元化的狀況，決定了一個區(qū)域，一幢住宅內(nèi)的各個業(yè)主之間既有個體利益，也有整體利益需要一種既能維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，有能兼顧單個業(yè)主利益的新型管理機(jī)制在政府房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下，通過業(yè)主委員會來發(fā)揮業(yè)主自治管理物業(yè)的作用，有利于這一目標(biāo)的實現(xiàn)業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織2、業(yè)主委員會何時成立？程序如何？答：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會1)共有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上；(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上；(3)住宅出售已滿兩年業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：(1)成立業(yè)主委員會登記申請書；(2)業(yè)主委員會委員名單；(3)業(yè)主委員會章程區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對不符合《上海市居住物業(yè)管理條例》（以下簡稱本條例）規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人業(yè)主委員長會自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)登記之日起成立。

3、業(yè)主委員會有哪些主要職責(zé)？答：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：(1)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；(3)依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；(7)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過4、業(yè)主委員會如何委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)？答：物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則由于物業(yè)管理是專業(yè)化的管理服務(wù)，根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，并與其簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：(1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；(3)物業(yè)管理服務(wù)的事項；(4)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；(5)物業(yè)管理服務(wù)的費用；(6)物業(yè)管理服務(wù)的期限；(7)違約責(zé)任；(8)合同終止和解除的約定；(9)當(dāng)事人雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為兩年物業(yè)管理服務(wù)合同期滿兩個月前，合同雙方應(yīng)明確是否續(xù)約5、哪些物業(yè)管理服務(wù)事項應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定？答：物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：(1)住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)(5)保安服務(wù)(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；(7)物業(yè)檔案資料的保管上述各項物業(yè)管理服務(wù)包括的具體內(nèi)容詳見24條6、業(yè)主公約有什么效力？答：業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約包所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任對違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

7、什么是住宅的自用部位及自用設(shè)備？答：住宅的自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；住宅的自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)備8、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施？答：住宅的共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；住宅的共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；住宅的公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施9、什么是前期物業(yè)管理？有什么規(guī)定？答：前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理它有下列規(guī)定：(1)新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。

2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件3)住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金5)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔(dān)，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)新建商品住宅交付使用時，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款10、物業(yè)管理服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)有何規(guī)定？答：物業(yè)管理服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定：(1)已售公有住宅的收費標(biāo)準(zhǔn)，由市物價局會同市房地局制定；(2)普通內(nèi)銷商品住宅的收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)、縣物價部門會同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準(zhǔn)價的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定。

3)高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定其他服務(wù)項目的收費，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定11、物業(yè)管理服務(wù)收費包括哪些項目？答：物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目：(1)管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；(2)房屋設(shè)備運行費，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運行服務(wù)所需的費用；(3)保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費用；(4)保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費用；(5)維修費，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費用上述第(1)、(2)、(3)、(4)項費用按月分項計算，第(5)項費用按實際維修項目計算12、物業(yè)管理服務(wù)費可以預(yù)收幾個月？業(yè)主或使用人未按時交納，如何處罰？答：物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個月業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主或者使用人可以不予支付。

13、業(yè)主辦理入戶時，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費用？答：業(yè)主辦理入戶時，需按下列規(guī)定交納物業(yè)管理費：業(yè)主購買期房，應(yīng)交付自住宅交付使用之日（按住宅局簽發(fā)的住宅交付費用許可證為準(zhǔn)）起至辦理入戶手續(xù)時的物業(yè)管理服務(wù)費和不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費的預(yù)付款；業(yè)主購買現(xiàn)房，應(yīng)交付自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起至辦理入戶手續(xù)時的物業(yè)管理服務(wù)費和不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費預(yù)付款業(yè)主入戶后，預(yù)付不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人業(yè)主入戶時不需要再交付裝修保證金物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付其他部門委托物業(yè)管理企業(yè)代辦收費的，應(yīng)經(jīng)物業(yè)部門認(rèn)可業(yè)主在交付時，可向物業(yè)管理企業(yè)提出驗看代辦委托的物價部門認(rèn)可的有關(guān)證明開發(fā)企業(yè)為房屋添置的所有設(shè)施，應(yīng)按規(guī)定計入房屋轉(zhuǎn)讓總價格中，不應(yīng)在業(yè)主入戶時，另增收費項目14、居住物業(yè)報修和維修有哪些規(guī)定？答：物業(yè)報修和維修的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中予以約定合同沒有約定或約定不明確的，按下列規(guī)定執(zhí)行：(1)接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)向業(yè)主和使用人公布報修點和報修時間。

業(yè)主和使用人可用電話報修，也可直接到報修點報修2)業(yè)主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目物業(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應(yīng)在24小時內(nèi)修理；接到一般項目報修的，應(yīng)在72小時內(nèi)修理物業(yè)管理企業(yè)未按時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任1)急修項目分為：A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施損壞發(fā)生危險；B、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；C、因水泵故障和進(jìn)水表內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重漏水；D、水落管、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水；E、電梯故障，不能正常行駛；F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；G、其他屬于危險性急修項目2)一般項目分為：A、各類鋼、木們窗損壞；B、水衛(wèi)設(shè)備零件損壞；C、屋面滲漏水；D、其他屬于小修養(yǎng)護(hù)和便民服務(wù)范圍的項目3)業(yè)主自用部位的原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認(rèn)可簽字后，按規(guī)定列支；除此以外，共用部位、共用設(shè)備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經(jīng)業(yè)主小組認(rèn)可后予以維修，費用按規(guī)定列支。

5)物業(yè)維修項目實行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個月修理項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準(zhǔn)其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標(biāo)準(zhǔn)，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標(biāo)準(zhǔn)因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費15、業(yè)主、使用人在使用物業(yè)時哪些屬法律禁止的行為？違者將承擔(dān)什么責(zé)任？答：業(yè)主使用人在物業(yè)使用中禁止下列行為：(1)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；(3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；(4)侵占綠地、毀壞綠化；(5)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；(6)亂倒垃圾、雜物；(7)在建筑屋、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；(8)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；(9)法律、法規(guī)禁止的其他行為違反上述。