項(xiàng)目六項(xiàng)目六 消費(fèi)支出規(guī)劃消費(fèi)支出規(guī)劃工作任務(wù)及能力要求工作任務(wù)及能力要求（一）制定住房消費(fèi)方案（一）制定住房消費(fèi)方案l（二）制定汽車消費(fèi)方案（二）制定汽車消費(fèi)方案1、能夠分析客戶的住房消費(fèi)需求、能夠分析客戶的住房消費(fèi)需求2、能夠選擇支付方式、能夠選擇支付方式3、能夠根據(jù)因素變化調(diào)整支付方案、能夠根據(jù)因素變化調(diào)整支付方案4、能夠能夠向客戶提供相關(guān)咨詢服務(wù)、能夠能夠向客戶提供相關(guān)咨詢服務(wù)5、能向客戶提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、能向客戶提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)1、能夠分析客戶的汽車消費(fèi)需求、能夠分析客戶的汽車消費(fèi)需求2、能夠選擇支付方式和和貸款機(jī)構(gòu)、能夠選擇支付方式和和貸款機(jī)構(gòu)3、能夠根據(jù)因素變化調(diào)整支付方案、能夠根據(jù)因素變化調(diào)整支付方案工作程序工作程序現(xiàn)在和未來負(fù)擔(dān)能力現(xiàn)在和未來負(fù)擔(dān)能力居住地點(diǎn)變遷和年限居住地點(diǎn)變遷和年限自己房屋的依賴性自己房屋的依賴性房租成長率房租成長率未來房屋價(jià)格的預(yù)期未來房屋價(jià)格的預(yù)期購房購房 ? ? 租房租房房屋居住需求房屋居住需求家庭家庭人數(shù)人數(shù)生活生活品質(zhì)品質(zhì)購房租購房租房房購房決策購房決策租房租房地段環(huán)境地段環(huán)境價(jià)格價(jià)格內(nèi)部設(shè)施內(nèi)部設(shè)施購房規(guī)劃購房規(guī)劃時(shí)間時(shí)間戶型、面積戶型、面積購房單價(jià)的確定購房單價(jià)的確定保值增值潛力保值增值潛力首期付款首期付款償還貸款償還貸款首期付款首期付款l本項(xiàng)目相關(guān)知識本項(xiàng)目相關(guān)知識l1、貸款方式的基本知識、貸款方式的基本知識l2、還款方式的基本知識、還款方式的基本知識l3、住房消費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)、住房消費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)l4、住房消費(fèi)相關(guān)法律規(guī)定、住房消費(fèi)相關(guān)法律規(guī)定l一、知識要求一、知識要求l（一）（一）住房支出的分類住房支出的分類l1、住房消費(fèi)（租金價(jià)格衡量）、住房消費(fèi)（租金價(jià)格衡量）l ①①購房；購房；l ②②租房。

租房l2、住房投資、住房投資l 將住房看成投資工具將住房看成投資工具l5．租房的選擇．租房的選擇l （（1）適合租房的人群）適合租房的人群l （（1）剛剛踏入社會(huì)的年輕人剛剛踏入社會(huì)的年輕人l （（2）工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者l （（3）儲(chǔ)蓄不多的家庭儲(chǔ)蓄不多的家庭l （（4）不急需買房且不清楚房價(jià)走勢者不急需買房且不清楚房價(jià)走勢者l （（2）租房和購房的比較分析）租房和購房的比較分析l （（1）年成本法；）年成本法；l （（2）凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法租租 房房購購 房房優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)1．用較低成本，居住較大房屋．用較低成本，居住較大房屋1．提供屬于自己的長久居住場所．提供屬于自己的長久居住場所2．對未來收入的變化有較大承受能力．對未來收入的變化有較大承受能力 2．．滿滿足足中中國國人人具具有有定定所所的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)觀觀念3．．留留存存首首期期款款，，用用作作其其它它投投資資渠渠道道和和收益3．提高生活品質(zhì)．提高生活品質(zhì)4．不用考慮未來房屋價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

．不用考慮未來房屋價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn) 4．強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，累積財(cái)富．強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，累積財(cái)富5．租房有較大的遷徙自由度和新鮮感．租房有較大的遷徙自由度和新鮮感 5．具有投資價(jià)值和資本增值機(jī)會(huì)．具有投資價(jià)值和資本增值機(jī)會(huì)6．房屋質(zhì)量或損毀風(fēng)險(xiǎn)由房主承擔(dān)．房屋質(zhì)量或損毀風(fēng)險(xiǎn)由房主承擔(dān)6．．可可以以按按自自己己意意愿愿布布置置和和裝裝飾飾家家居缺點(diǎn)缺點(diǎn)1．別人房產(chǎn)，主動(dòng)權(quán)在房主．別人房產(chǎn)，主動(dòng)權(quán)在房主1．資金動(dòng)用額大，缺乏流動(dòng)性．資金動(dòng)用額大，缺乏流動(dòng)性2．無法按自己意愿裝修布置房屋．無法按自己意愿裝修布置房屋2．維護(hù)成本較高．維護(hù)成本較高3．有房屋租金價(jià)格不斷上升的風(fēng)險(xiǎn)．有房屋租金價(jià)格不斷上升的風(fēng)險(xiǎn)3．．需需要要承承擔(dān)擔(dān)房房屋屋價(jià)價(jià)格格下下跌跌和和損損毀毀的風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)4．．有有房房屋屋上上漲漲，，未未來來購購房房成成本本增增加加的的風(fēng)險(xiǎn)購房和租房的優(yōu)缺點(diǎn)對比購房和租房的優(yōu)缺點(diǎn)對比:l6、租購房決策影響因素、租購房決策影響因素? 房價(jià)成長率：房價(jià)成長率：房價(jià)成長率越高，購房越劃算房價(jià)成長率越高，購房越劃算?房租成長率：房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算房租成長率越高，購房越劃算?居住年數(shù)：居住年數(shù)：居住時(shí)間越長，購房越劃算居住時(shí)間越長，購房越劃算?利率水平：利率水平：利率水平越高，租房越劃算利率水平越高，租房越劃算?房屋的持有成本房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房：房屋持有成本越高，租房越劃算越劃算?租房押金：租房押金：押金水平越高，購房越劃算押金水平越高，購房越劃算l7、租房或購房的決策方法、租房或購房的決策方法l（（1）年成本法）年成本法? ? l 租房年成本租房年成本=押金押金×機(jī)會(huì)成本率機(jī)會(huì)成本率+年租金年租金l 購房年成本購房年成本=首付款首付款×機(jī)會(huì)成本率機(jī)會(huì)成本率+貸款余額貸款余額×貸貸款利率款利率+年維修費(fèi)及稅金年維修費(fèi)及稅金+折舊折舊l 比較租房或者購房的年成本比較租房或者購房的年成本,成本小的更為劃算成本小的更為劃算l 購房后總價(jià)固定，如果貸款利率不變購房后總價(jià)固定，如果貸款利率不變,隨著每年隨著每年還款，貸款余額逐漸減少還款，貸款余額逐漸減少,因此因此,購房年成本逐漸降低；購房年成本逐漸降低；l 如果將來房租不斷上漲如果將來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升。

則租房年成本逐漸上升l 年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個(gè)比較，在租年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個(gè)比較，在租房或者購房決策時(shí)還應(yīng)該考慮將來的其他因素的改變，房或者購房決策時(shí)還應(yīng)該考慮將來的其他因素的改變，比如房租是否呈增長趨勢，房價(jià)是否呈增長趨勢比如房租是否呈增長趨勢，房價(jià)是否呈增長趨勢l例題：例題：年成本法案例年成本法案例? ? l 小李看上了一套小李看上了一套100平米的住房，位于廣平米的住房，位于廣州市珠江新城附近，該住房可租可售如果租州市珠江新城附近，該住房可租可售如果租房，房租每月房，房租每月5,500元，元， 以以1個(gè)月房租作為押金個(gè)月房租作為押金如果購房，總價(jià)如果購房，總價(jià)120萬元，可申請萬元，可申請60萬元貸款，萬元貸款，房貸利率為房貸利率為6%，自備首付款，自備首付款60萬萬l元，假定房屋的維護(hù)成本為元，假定房屋的維護(hù)成本為5000元元/年，年折年，年折舊率為舊率為2%，押金與首付款機(jī)會(huì)成本均為，押金與首付款機(jī)會(huì)成本均為3%l問：該房屋應(yīng)該租還是購？問：該房屋應(yīng)該租還是購？l 解：解：租房年成本：租房年成本：l5,500（元）（元）×12＋＋5,500（元）（元）×1×3%＝＝ 66,165（元）（元）l 購房年成本：購房年成本：l60（萬元）（萬元）×3%＋＋60（萬元）（萬元）×6%+ 5000（元）（元）+120 （萬元）（萬元）×2%=83000元元l 購房的平均年成本為購房的平均年成本為83,000元，比租房元，比租房年成本年成本66,165元元高高25.44%。

l 年成本法其他考慮因素年成本法其他考慮因素——未來房價(jià)上漲未來房價(jià)上漲l 若房價(jià)在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房若房價(jià)在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點(diǎn)，但是，未來出售房屋的資本利得也可年成本高一點(diǎn)，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)居住期間的成本差異能彌補(bǔ)居住期間的成本差異l 以上例而言，租房年成本率＝以上例而言，租房年成本率＝66,165（元）（元）÷1,200,000（元）＝（元）＝5.5%，購房年成本率＝，購房年成本率＝83,000（元）（元）÷1,200,000（元）＝（元）＝6.9%，差距，差距只有只有1.4%l 若計(jì)劃住若計(jì)劃住5年，年，(1+1.4%)5-1＝＝7.2%，只要房價(jià)，只要房價(jià)可能在可能在5年內(nèi)漲年內(nèi)漲7.2%以上，購房仍然劃算以上，購房仍然劃算l 若大家都預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，而寧可租房若大家都預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會(huì)發(fā)生可能會(huì)發(fā)生l因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價(jià)來房價(jià)漲跌的主觀判斷也是重要因素。

漲跌的主觀判斷也是重要因素l（（2）凈現(xiàn)值法（）凈現(xiàn)值法（NPV））l 考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算可以使用財(cái)務(wù)計(jì)算器現(xiàn)金現(xiàn)值較高者為劃算可以使用財(cái)務(wù)計(jì)算器現(xiàn)金流計(jì)算功能計(jì)算流計(jì)算功能計(jì)算l NPV計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計(jì)算的租房押金利息與購房折舊成本由于并中計(jì)算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實(shí)際現(xiàn)金流出，非實(shí)際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)金流出；所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中房貸在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額計(jì)算的是本利平均攤還額l 比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算更為劃算l例題：例題：凈現(xiàn)值法案例凈現(xiàn)值法案例? ? l 若小李已確定要在該處住滿若小李已確定要在該處住滿5年，如果年，如果租房，月房租每年增加租房，月房租每年增加500元，第五年底將押元，第五年底將押金金5,500元收回；如果購房，房價(jià)元收回；如果購房，房價(jià)120萬，維萬，維護(hù)成本第一年護(hù)成本第一年5,000元，以后每年提高元，以后每年提高5,000元，元，假定該住房在第假定該住房在第5年末能以年末能以125萬價(jià)格賣出。

萬價(jià)格賣出假定折現(xiàn)率為（假定折現(xiàn)率為3%））l 租房租房NPV的計(jì)算的計(jì)算l? ? 租房的凈現(xiàn)值：假定租金每年支付一次，期初租房的凈現(xiàn)值：假定租金每年支付一次，期初支付支付:l? ? CF0=押金押金+第一年租金第一年租金=-5,500 -5,500 × 12=-71,500l? ? 1 CFj=第二年租金第二年租金=(-5,500-500) × 12=-72,000l? ? 2 CFj=第三年租金第三年租金=[-5,500+2 × (-500)] × 12=-78,000l? ? 3 CFj=第四年租金第四年租金=[(-5,500+3 × (-500)] × 12=-84,000l? ? 4 CFj =第五年租金第五年租金=[(-5,500+4 ×(-500)] × 12=-90,000l? ? 5 CFj=取回押金取回押金=5,500l? ? 3i，， NPV=-367,017任務(wù)二 購房決策購房的目標(biāo)購房需求購房財(cái)務(wù)決策l購房的目標(biāo)（時(shí)間、面積、房價(jià)）購房的目標(biāo)（時(shí)間、面積、房價(jià)）l1、購房面積需求、購房面積需求l ①①不必盲目求大（面積閑置問題）；不必盲目求大（面積閑置問題）；l ②②無需一次到位（時(shí)尚、人口調(diào)整問題）無需一次到位（時(shí)尚、人口調(diào)整問題）l （在一套房子里住一輩子的可能性越來越?。唬ㄔ谝惶追孔永镒∫惠呑拥目赡苄栽絹碓叫。?；l ③③量力而行（考慮首付款金額）。

量力而行（考慮首付款金額）l2、購房環(huán)境需求、購房環(huán)境需求l 房價(jià)取決于區(qū)位和面積房價(jià)取決于區(qū)位和面積購房財(cái)務(wù)決策購房財(cái)務(wù)決策首付款首付款房貸房貸房屋總價(jià)房屋總價(jià)房屋單價(jià)房屋單價(jià)l秦先生目前有存款秦先生目前有存款5萬元，打算萬元，打算5年后買年后買房秦先生預(yù)計(jì)年底收入為房秦先生預(yù)計(jì)年底收入為10萬元，以萬元，以后每年有望增加后每年有望增加5%，每年的儲(chǔ)蓄比率為，每年的儲(chǔ)蓄比率為50%假設(shè)秦先生的投資報(bào)酬率為假設(shè)秦先生的投資報(bào)酬率為10%，秦先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款，秦先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，計(jì)劃采年，計(jì)劃采用待額本息還款方式，假設(shè)房貸利率為用待額本息還款方式，假設(shè)房貸利率為6%案例情境案例情境（（1）秦先生可負(fù)擔(dān)的首付款為）秦先生可負(fù)擔(dān)的首付款為?（（2）秦先生可負(fù)擔(dān)的房貸為）秦先生可負(fù)擔(dān)的房貸為?（（3）秦先生可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)為）秦先生可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)為?（（4）秦先生所購房房屋的房屋貸款額占房屋總價(jià)）秦先生所購房房屋的房屋貸款額占房屋總價(jià)款的比率為（?。┛畹谋嚷蕿椋ā。?可承擔(dān)的首付款可承擔(dān)的首付款可負(fù)擔(dān)首付款可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來購房時(shí)的終值目前凈資產(chǎn)在未來購房時(shí)的終值+以目前以目前到未來購房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未來購房時(shí)的終值到未來購房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未來購房時(shí)的終值*年年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限。

收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限年收入年收入年儲(chǔ)蓄年儲(chǔ)蓄(50%)儲(chǔ)蓄部分在購房時(shí)的終值儲(chǔ)蓄部分在購房時(shí)的終值011000002105000311025041153765121551終值合計(jì)終值合計(jì)年收入年收入年儲(chǔ)蓄年儲(chǔ)蓄(50%)儲(chǔ)蓄部分在購房時(shí)的終值儲(chǔ)蓄部分在購房時(shí)的終值050000110000050000210500052500311025055125411537657882512155160776終值合計(jì)終值合計(jì)805267320569878667016367060776414756秦先生目前有存款秦先生目前有存款5萬元，打算萬元，打算5年后買房秦年后買房秦先生預(yù)計(jì)年底收入為先生預(yù)計(jì)年底收入為10萬元，以后每年有望增萬元，以后每年有望增加加5%，每年的儲(chǔ)蓄比率為，每年的儲(chǔ)蓄比率為50%假設(shè)秦先生的假設(shè)秦先生的投資報(bào)酬率為投資報(bào)酬率為10%，秦先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款，秦先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，計(jì)劃采用待額本息還款方式，假設(shè)房貸利年，計(jì)劃采用待額本息還款方式，假設(shè)房貸利率為率為6%以儲(chǔ)蓄及交費(fèi)能力估算以儲(chǔ)蓄及交費(fèi)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)可承擔(dān)的房屋貸款可承擔(dān)的房屋貸款可負(fù)擔(dān)的房貸可負(fù)擔(dān)的房貸=以未來購房時(shí)年收入為年金的年以未來購房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限。

年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限未來購房時(shí)年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的部分為：未來購房時(shí)年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的部分為：121551*0.5= （元（元)貸款利率為貸款利率為6%（（N=20，，I/Y=6PMT= 121551*0.5 ，求年金現(xiàn)值，求年金現(xiàn)值PV？？PV= ，因此，可負(fù)擔(dān)的貸款部分為，因此，可負(fù)擔(dān)的貸款部分為76.7萬元萬元可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)的首付款可負(fù)擔(dān)的首付款+可負(fù)擔(dān)的房貸可負(fù)擔(dān)的房貸41+69.7=110.7（萬元）（萬元）貸款占比貸款占比秦先生所購房房屋的房屋貸款額占房屋總價(jià)款的比秦先生所購房房屋的房屋貸款額占房屋總價(jià)款的比率為（率為（ ?。?、Ａ、56.92% Ｂ、Ｂ、75.41% Ｃ、Ｃ、 66.78% Ｄ、Ｄ、 65.17% D解析：解析：秦先生所購房房屋的房屋貸款額占房屋總秦先生所購房房屋的房屋貸款額占房屋總價(jià)款的比率價(jià)款的比率=76.7/117.7*100%= 65.17% .l若若秦先生計(jì)劃購買秦先生計(jì)劃購買100平方米的房子，則可平方米的房子，則可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)為（　）元負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)為（?。┰?平方米。

平方米lＡ、Ａ、11070 Ｂ、Ｂ、10770 lＣ、Ｃ、9770 Ｄ、Ｄ、8770擬購住房單價(jià)擬購住房單價(jià)D每月需負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月需負(fù)擔(dān)的費(fèi)用l▲需要支付的首期費(fèi)用需要支付的首期費(fèi)用=欲購買的房屋總價(jià)欲購買的房屋總價(jià)l ×（（1--按揭貸款成數(shù)比例）；按揭貸款成數(shù)比例）；l▲需要支付的貸款部分需要支付的貸款部分=欲購買的房屋總價(jià)欲購買的房屋總價(jià)l ×按揭貸款成數(shù)比例；按揭貸款成數(shù)比例；l ▲每月攤還的貸款本息費(fèi)用每月攤還的貸款本息費(fèi)用=以月為單位的以月為單位的準(zhǔn)年金值準(zhǔn)年金值討論購買住房財(cái)務(wù)安排還需考慮哪些因素購買住房財(cái)務(wù)安排還需考慮哪些因素任務(wù)三任務(wù)三購房的稅費(fèi)購房的稅費(fèi) l ①①契稅：普通住宅按成交價(jià)的契稅：普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納，繳納，非普通按成交價(jià)的非普通按成交價(jià)的3%繳納l ②②評估費(fèi)：各商業(yè)銀行有不同的規(guī)定評估費(fèi)：各商業(yè)銀行有不同的規(guī)定l ③③律師費(fèi)：商貸時(shí)按每單申請貸款額律師費(fèi)：商貸時(shí)按每單申請貸款額3‰支付，每單最低額度為支付，每單最低額度為100元，二手房貸款需元，二手房貸款需要辦理公證，每件要辦理公證，每件200元。

元l ④④保險(xiǎn)費(fèi)：商貸時(shí)需要加購房綜合險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：商貸時(shí)需要加購房綜合險(xiǎn)l ⑤⑤抵押登記費(fèi)：按每抵押登記費(fèi)：按每 平方米平方米0.3元計(jì)算l ⑥⑥印花稅：按購銷額印花稅：按購銷額3‰~5‰，貼花l裝修費(fèi)裝修費(fèi) 家具電器購置費(fèi)家具電器購置費(fèi)l①①房屋月供款與稅前月總收入的比率房屋月供款與稅前月總收入的比率一般不應(yīng)超過一般不應(yīng)超過25%~30% l②②所有貸款月供款與稅前月總收入的所有貸款月供款與稅前月總收入的比率一般應(yīng)控制在一般應(yīng)控制在33%~38%l購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)任務(wù)三 如何辦理房貸住房消費(fèi)貸款住房消費(fèi)貸款的種類的種類購房需求購房財(cái)務(wù)決策l（（1）住房消費(fèi)貸款的種類：）住房消費(fèi)貸款的種類：l ①①個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款?個(gè)人住房公積金貸款利率：個(gè)人住房公積金貸款利率：? 5年以下（含年以下（含5年）年利率年）年利率4.20 % ? 5年以上（不含年以上（不含5年）年利率年）年利率4.70%?個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率：個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率：l住房公積金貸款的特點(diǎn)住房公積金貸款的特點(diǎn)l ▲貸款期限短，最長不超過貸款期限短，最長不超過30年；年；l ▲比銀行其他貸款利率低，比銀行其他貸款利率低，3.96%~4.41%；；l ▲貸款對象有特殊要求，公積金繳存人；貸款對象有特殊要求，公積金繳存人；l ▲基本上沒有年齡上限制；基本上沒有年齡上限制；l ▲貸款額度大于商業(yè)銀行個(gè)人住房額度；貸款額度大于商業(yè)銀行個(gè)人住房額度；l ▲貸款額度不超過購房合同金額的貸款額度不超過購房合同金額的70%。

但還有最高限額如北京但還有最高限額如北京40萬，上海萬，上海20萬l②②個(gè)人住房商業(yè)性貸款（個(gè)人住房商業(yè)性貸款（“按揭按揭”））l 個(gè)人住房商業(yè)貸款的條件：個(gè)人住房商業(yè)貸款的條件：l ▲ 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；l ▲ 有合法有效的購房合同；有合法有效的購房合同；l ▲ 自籌自籌20%以上的房款；以上的房款；l ▲ 能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押或保證擔(dān)保；或保證擔(dān)保；l ▲ 一般最高不超過一般最高不超過100萬元；萬元；l ▲ 貸款期限一般不超過貸款期限一般不超過20年l 個(gè)人住房商業(yè)貸款的方式：個(gè)人住房商業(yè)貸款的方式：l ①①抵押貸款：用購房契約向銀行作抵押；抵押貸款：用購房契約向銀行作抵押；l ②②質(zhì)押貸款：用動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利做質(zhì)押；質(zhì)押貸款：用動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利做質(zhì)押；l ③③保證貸款：用具有代為清償能力的法保證貸款：用具有代為清償能力的法人、其它經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；人、其它經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；l ④④抵押（質(zhì)押）加保證貸款。

抵押（質(zhì)押）加保證貸款l③③住房組合貸款住房組合貸款l 凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存?zhèn)€人住房公積金，在申請借款人同時(shí)繳存?zhèn)€人住房公積金，在申請個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可向銀行申請個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款分別按各自的利率個(gè)人住房公積金貸款分別按各自的利率計(jì)算利息計(jì)算利息l④④房屋貸款相關(guān)費(fèi)用房屋貸款相關(guān)費(fèi)用?契稅：契稅： 普通住宅房價(jià)普通住宅房價(jià)1.5％％?評估費(fèi)：評估費(fèi)： 商業(yè)貸款不需要，公積金貸款需要商業(yè)貸款不需要，公積金貸款需要?律師費(fèi)：律師費(fèi)： 3 ‰，公積金貸款不需要公積金貸款不需要?保險(xiǎn)費(fèi)：抵押登記費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)：抵押登記費(fèi)0.30／米／米?印花稅：購房合同印花稅：購房合同0.5 ‰，貸款合同，貸款合同0.05 ‰，產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證權(quán)證5元元?公共維修基金：房價(jià)的公共維修基金：房價(jià)的2.5％％?合計(jì)費(fèi)用一般以總房價(jià)的合計(jì)費(fèi)用一般以總房價(jià)的5％計(jì)算l（（2）還款方式和還款金額）還款方式和還款金額l①①首付款：首付款： 20％～％～30％％l（大于（大于90米，米，30％；小于％；小于90米，米，20％）％）l ②②期款：期款： l 一年以內(nèi)，本息一次還清；一年以上的可一年以內(nèi)，本息一次還清；一年以上的可采用：采用：l 等額本息還款法等額本息還款法l 等額遞增還款法等額遞增還款法l 等額遞減還款法等額遞減還款法l 等額本金還款法等額本金還款法l 等額本息還款法等額本息還款法l 它是指在貸款期限內(nèi)每月以相等的還它是指在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息。

款額足額償還貸款本金和利息適用于適用于收入收入處于穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員，教師處于穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員，教師等 l 每月還款額每月還款額R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1}l 其中，其中， P0=貸款本金；貸款本金； l r=月利息；月利息；l n=還款期數(shù)還款期數(shù)l 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：借款人還款操作相對簡單，等借款人還款操作相對簡單，等額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支l等額本息還款法，每月相同，利息較多等額本息還款法，每月相同，利息較多l 等額本金還款法等額本金還款法l 它是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款本金它是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款本金和利息其中每月所還本金相等其中每月所還本金相等適用于適用于目前目前收入較高但將來收入會(huì)減少的人群收入較高但將來收入會(huì)減少的人群如面臨退面臨退休的人員休的人員等l 每月還款額每月還款額R=P0/n+(P0-P1) ×r l 其中，其中， P0=貸款本金；貸款本金；l P1 =累計(jì)已還本金；累計(jì)已還本金； l r=月利息；月利息； l n=還款期數(shù)。

還款期數(shù)l特點(diǎn)：特點(diǎn)：本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)偅⒈窘鹪谡麄€(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算，每月還款額在逐則按貸款本金余額逐日計(jì)算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的漸減少，但償還本金的速度是保持不變的l等額本金還款法，等額本金還款法，逐月遞減，利息較少逐月遞減，利息較少l例題例題1，，李先生向銀行申請了李先生向銀行申請了20年期年期30萬元萬元貸款，利率為貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款采用等額本息還款l 解：解：每月還款額每月還款額R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1}l = {300000×(1+5.508%/12)240l × 5.508%/12 }/{(1+5.508%/12)240 -1}l =2065（元）（元）l例題例題2，李先生向銀行申請了，李先生向銀行申請了20年期年期30萬萬元貸款，利率為元貸款，利率為5.508%，采用等額本金還，采用等額本金還款l解：解：每月還款額每月還款額R=P0/n+(P0-P1) ×rl 第一個(gè)月還款額第一個(gè)月還款額=300000/240+（（300000—0））× 5.508%/12=2627（元）（元）l 第二個(gè)月還款額第二個(gè)月還款額=2621（元）（元）l 。

l 等額遞增還款法等額遞增還款法l 即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額時(shí)間段內(nèi)還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞增按一個(gè)固定金額遞增l 適用人群：適用人群：目前收入一般，但未來收入目前收入一般，但未來收入會(huì)逐漸增加的人群會(huì)逐漸增加的人群如畢業(yè)不久的學(xué)生等如畢業(yè)不久的學(xué)生等l 特點(diǎn)：特點(diǎn)：目前收入不高的年輕人可優(yōu)先考目前收入不高的年輕人可優(yōu)先考慮此種還款方式慮此種還款方式l 等額遞減還款法等額遞減還款法l 即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞減段的還款額按一個(gè)固定金額遞減l 適用于適用于目前還款能力強(qiáng)，但未來收目前還款能力強(qiáng)，但未來收入將減少的人群入將減少的人群如中年人或未婚的白領(lǐng)如中年人或未婚的白領(lǐng)人士l 特點(diǎn)：特點(diǎn)：客戶在不同的時(shí)期內(nèi)還款雖然客戶在不同的時(shí)期內(nèi)還款雖然不同，但是有規(guī)律地減少，而在同一時(shí)期，不同，但是有規(guī)律地減少，而在同一時(shí)期，客戶的還款額是相同的。

客戶的還款額是相同的l 等比遞增還款法等比遞增還款法l 是指在貸款期后的一時(shí)間段內(nèi)每期還是指在貸款期后的一時(shí)間段內(nèi)每期還款相對前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額成一固定比款相對前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額成一固定比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等式例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等式的還款方式的還款方式l 適合人群：適合人群：適合于前期還款壓力較小，適合于前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人l 等比遞減還款法等比遞減還款法l 是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額成一固款額相對前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額成一固定比例遞減，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額定比例遞減，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方式相等的還款方式l 適合人群：適合人群：適合收入較高、還款初期適合收入較高、還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款希望歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人l（（3）提前還款的選擇權(quán)）提前還款的選擇權(quán)l(xiāng) 提前還貸發(fā)生的三種情況：提前還貸發(fā)生的三種情況：l ①①借款人在貸款時(shí)對自身的償還能力借款人在貸款時(shí)對自身的償還能力估計(jì)不足；估計(jì)不足；l ②②借款人調(diào)整投資組合后而提前償還借款人調(diào)整投資組合后而提前償還貸款；貸款； l ③③借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，有能力提前還貸。

有能力提前還貸l 無論出于何種還貸目的，動(dòng)用提前還無論出于何種還貸目的，動(dòng)用提前還款選擇權(quán)的決策原則仍然是成本效益原則款選擇權(quán)的決策原則仍然是成本效益原則l 提前還貸的方法提前還貸的方法l ①①全部提前還款，剩余的貸款一次性還全部提前還款，剩余的貸款一次性還清；清；l ②②部分提前還款，保持每月還款額不變，部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）；將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）； l ③③部分提前還款，每月還款額減少，保部分提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變，（但節(jié)省程度低于第二種）；持還款期限不變，（但節(jié)省程度低于第二種）；l ④④部分提前還款，每月還款額減少，同部分提前還款，每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）時(shí)將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）l 如何還貸更經(jīng)濟(jì)如何還貸更經(jīng)濟(jì)l ①①如果客戶選擇的是組合貸款，提前如果客戶選擇的是組合貸款，提前還貸時(shí)可考慮先還商貸會(huì)還貸時(shí)可考慮先還商貸會(huì)“優(yōu)惠優(yōu)惠”很多。

很多l(xiāng) ②②如果客戶現(xiàn)在資金較為雄厚，又不如果客戶現(xiàn)在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用打算提前還款，建議采用“等額本金還款法等額本金還款法”較為有利較為有利l ③③兩種還款法相比較，兩種還款法相比較，“等額本息還等額本息還款法款法”支付的利息高于支付的利息高于“等額本金還款法等額本金還款法”支付的利息支付的利息l 提前還貸需注意的問題：提前還貸需注意的問題：l①①原則上必須是原則上必須是1年以后，銀行允許；年以后，銀行允許；l②②銀行對提前還貸起點(diǎn)金額有要求；銀行對提前還貸起點(diǎn)金額有要求；l③③提前還貸的前提是以前貸款不拖欠；提前還貸的前提是以前貸款不拖欠；l④④借款人一般須提前借款人一般須提前15天或天或1個(gè)月提出書面申請；個(gè)月提出書面申請；l⑤⑤貸款期限在貸款期限在1年以內(nèi)的，不能部分提前還本；年以內(nèi)的，不能部分提前還本；l⑥⑥貸款期限在貸款期限在1年以上的，可以部分或全部清償；年以上的，可以部分或全部清償；l⑦⑦借款人提前償還全部貸款后可到保險(xiǎn)公司退還提借款人提前償還全部貸款后可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)的保費(fèi)前期內(nèi)的保費(fèi)l⑧⑧組合貸款不必先還公積金貸款；組合貸款不必先還公積金貸款；l⑨⑨辦理抵押注銷。

辦理抵押注銷l（（4）延長貸款）延長貸款l ①①借款人應(yīng)提前借款人應(yīng)提前20個(gè)工作日向銀行提交個(gè)工作日向銀行提交申請和相關(guān)證明；申請和相關(guān)證明； l ②②延長貸款條件：一是貸款未到期，二延長貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應(yīng)付的本息及違約金；是先清償應(yīng)付的本息及違約金；l ③③借款人申請延期只限一次；借款人申請延期只限一次；l ④④原借款期限與延長期限之和最長不得原借款期限與延長期限之和最長不得超過超過30年l（（5）利率調(diào)整對還款總額的影響）利率調(diào)整對還款總額的影響l ①①貸款期間的利率變動(dòng)按中國人民銀行貸款期間的利率變動(dòng)按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行1 年之內(nèi)不調(diào)整；年之內(nèi)不調(diào)整；1年以上的在下年以上的在下一年一年1月月1日調(diào)整l ② ②如遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款賬戶如遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款賬戶開立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率開立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率l例例1、（、（單項(xiàng)單項(xiàng)））根據(jù)材料回答下列根據(jù)材料回答下列5個(gè)問題l秦先生目前有存款秦先生目前有存款5萬元，打算萬元，打算5年后買房年后買房。

秦先生預(yù)計(jì)年底收入為秦先生預(yù)計(jì)年底收入為10萬元，以后每年有萬元，以后每年有望增加望增加5%，每年的儲(chǔ)蓄比率為，每年的儲(chǔ)蓄比率為50%假設(shè)秦先生的投資報(bào)酬率為先生的投資報(bào)酬率為10%，秦先生買房時(shí)準(zhǔn)備，秦先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款貸款20年，計(jì)劃采用待額本息還款方式，假年，計(jì)劃采用待額本息還款方式，假設(shè)房貸利率為設(shè)房貸利率為6%33353637l（（1））秦先生秦先生可負(fù)擔(dān)的首付款為（　）萬元可負(fù)擔(dān)的首付款為（?。┤f元lＡ、Ａ、11 Ｂ、Ｂ、21 Ｃ、Ｃ、31 Ｄ、Ｄ、41l答案：答案：Dl解析：解析：可負(fù)擔(dān)首付款可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來購房目前凈資產(chǎn)在未來購房時(shí)的終值時(shí)的終值+以目前到未來購房這段時(shí)間內(nèi)年收以目前到未來購房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未來購房時(shí)的終值入在未來購房時(shí)的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限比例的上限l可負(fù)擔(dān)的的首付款明細(xì)可負(fù)擔(dān)的的首付款明細(xì)年收入年收入年儲(chǔ)蓄年儲(chǔ)蓄儲(chǔ)蓄部分在購房儲(chǔ)蓄部分在購房時(shí)的終值時(shí)的終值050000805261100000500007320521050005250069878311025055125667014115376578826367051215516077660776終值合計(jì)終值合計(jì)414756l（（2））秦先生秦先生可負(fù)擔(dān)的房貸為（?。┤f元。

　　可負(fù)擔(dān)的房貸為（　）萬元lＡ、Ａ、66.7 Ｂ、Ｂ、76.7 Ｃ、Ｃ、46.7 Ｄ、Ｄ、56.7l答案：答案：Bl解析：解析：可負(fù)擔(dān)的房貸可負(fù)擔(dān)的房貸=以未來購房時(shí)年收入以未來購房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限l未來購房時(shí)（率六年）年收入中可負(fù)擔(dān)貸款未來購房時(shí)（率六年）年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的部分為：的部分為：121551*（（1+10%））*0.5=66853（元），貸款利率為（元），貸款利率為6%（（N=20，，I/Y=6PMT=66853，，CPT PV，，PV=766799），因），因此，可負(fù)擔(dān)的貸款部分為此，可負(fù)擔(dān)的貸款部分為76.7萬元l（（3））秦先生秦先生可負(fù)擔(dān)的房貸為（　）萬元可負(fù)擔(dān)的房貸為（?。┤f元lＡ、Ａ、117.7 Ｂ、Ｂ、101.7 Ｃ、Ｃ、87.7 Ｄ、Ｄ、97.7答案：答案：Al解析：解析：可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)的首付款可負(fù)擔(dān)的首付款+可可負(fù)擔(dān)的房貸負(fù)擔(dān)的房貸=41+76.7=117.7（萬元）（萬元）l（（4））秦先生秦先生所購房房屋的房屋貸款額占房屋所購房房屋的房屋貸款額占房屋總價(jià)款的比率為（　）。

總價(jià)款的比率為（　）lＡ、Ａ、56.92% Ｂ、Ｂ、75.41% lＣ、Ｃ、 66.78% Ｄ、Ｄ、 65.17% l答案：答案：Dl解析：解析：秦先生所購房房屋的房屋貸款額占房秦先生所購房房屋的房屋貸款額占房屋總價(jià)款的比率屋總價(jià)款的比率=76.7/117.7*100%= 65.17% .l（（5）若）若秦先生秦先生計(jì)劃購買計(jì)劃購買100平方米的房子，平方米的房子，則可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)為（?。┰?jiǎng)t可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)為（?。┰?平方米lＡ、Ａ、11770 Ｂ、Ｂ、10770 lＣ、Ｃ、9770 Ｄ、Ｄ、8770l答案：答案：ＡＡl解析：解析：可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=1177000/100=11770（元（元/平方米）平方米）l例例2、、根據(jù)材料回答下列問題根據(jù)材料回答下列問題l 李女士在北京購買了一套價(jià)值李女士在北京購買了一套價(jià)值50萬元的萬元的普通住宅普通住宅l（（1））購房除了房款本身之外，還需要繳納契購房除了房款本身之外，還需要繳納契稅，李女士購房需要繳納契稅（稅，李女士購房需要繳納契稅（ ）元lＡ、Ａ、7500 Ｂ、Ｂ、5000 Ｃ、Ｃ、2500 Ｄ、Ｄ、500l答案：答案：Al解析：解析：500000*1.5%=7500（元）（元）l（（2））李女士購房時(shí)辦理的是公積金貸款，則李女士購房時(shí)辦理的是公積金貸款，則需要支付律師費(fèi)（需要支付律師費(fèi)（ ）元。

元lＡ、Ａ、200 Ｂ、Ｂ、500 Ｃ、Ｃ、0 Ｄ、Ｄ、300l答案：答案：Cl解析：解析：辦理公積金貸款時(shí)不需要支付律師費(fèi)辦理公積金貸款時(shí)不需要支付律師費(fèi)辦理商業(yè)貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證辦理商業(yè)貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證處部門對借款個(gè)人進(jìn)行資格認(rèn)證，買房貸款人處部門對借款個(gè)人進(jìn)行資格認(rèn)證，買房貸款人需支付律師費(fèi)或公證費(fèi)，金額各地規(guī)定不同需支付律師費(fèi)或公證費(fèi)，金額各地規(guī)定不同l（（3））若李女士購房時(shí)辦理的是商業(yè)貸款，若李女士購房時(shí)辦理的是商業(yè)貸款，則下列說法中錯(cuò)誤的是（則下列說法中錯(cuò)誤的是（ ）lＡ、買房人選用商業(yè)貸款，不論采用什么擔(dān)Ａ、買房人選用商業(yè)貸款，不論采用什么擔(dān)保形式，都是可以不購買保險(xiǎn)的保形式，都是可以不購買保險(xiǎn)的lＢ、采用財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保的，須購買房屋綜合Ｂ、采用財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保的，須購買房屋綜合險(xiǎn)險(xiǎn)lＣ、采用財(cái)產(chǎn)抵押并加連帶責(zé)任的保證擔(dān)保，Ｃ、采用財(cái)產(chǎn)抵押并加連帶責(zé)任的保證擔(dān)保，必須購買房屋綜合險(xiǎn)必須購買房屋綜合險(xiǎn)lＤ、采用財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保或連帶責(zé)任擔(dān)保的，Ｄ、采用財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)?；蜻B帶責(zé)任擔(dān)保的，可以不買保險(xiǎn)可以不買保險(xiǎn)l答案：答案：Al解析：解析：買房人選用公積金貸款，不論采用什買房人選用公積金貸款，不論采用什么擔(dān)保形式，都可以不買保險(xiǎn)。

么擔(dān)保形式，都可以不買保險(xiǎn)l（（4））李女士與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂李女士與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《《商品房商品房買賣合同買賣合同》》時(shí)，需要繳納的印花稅為（時(shí)，需要繳納的印花稅為（ ））元lＡ、Ａ、200 Ｂ、Ｂ、150 Ｃ、Ｃ、500 Ｄ、Ｄ、750l答案：答案：Bl解析：解析：單位與個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂單位與個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《《商商品房買賣合同品房買賣合同》》時(shí)，按照購銷金額時(shí)，按照購銷金額0.5‰貼花l50萬萬* 0.5‰=250（元）l（（5））若李女士是通過向商業(yè)銀行貸款買房的，若李女士是通過向商業(yè)銀行貸款買房的，則她與商業(yè)銀行簽訂則她與商業(yè)銀行簽訂《《個(gè)人購房貸款合同個(gè)人購房貸款合同》》時(shí)，時(shí)，所繳納的印花稅為（所繳納的印花稅為（ ）元lＡ、Ａ、20 Ｂ、Ｂ、25 Ｃ、Ｃ、50 Ｄ、Ｄ、75l答案：答案：Bl解析：解析：與商業(yè)銀行簽訂與商業(yè)銀行簽訂《《個(gè)人購房貸款合同個(gè)人購房貸款合同》》時(shí)，按借款的時(shí)，按借款的0.05 ‰貼花l50萬萬* 0.05 ‰=25（元）l（（6））若李女士后從有關(guān)部門領(lǐng)取若李女士后從有關(guān)部門領(lǐng)取《《房屋房屋產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證》》時(shí)，須繳納的印花稅為（時(shí)，須繳納的印花稅為（ ）元。

元lＡ、Ａ、5 Ｂ、Ｂ、15 Ｃ、Ｃ、25 Ｄ、Ｄ、50l答案：答案：Al解析：解析：個(gè)人從國家有關(guān)部門領(lǐng)取個(gè)人從國家有關(guān)部門領(lǐng)取《《房屋房屋產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證》》時(shí)，每件貼花時(shí)，每件貼花5元l（（7））若李女士購買房兩年后，房屋價(jià)格上漲，若李女士購買房兩年后，房屋價(jià)格上漲，李女士決定出售該房，在與買方簽訂的合同中李女士決定出售該房，在與買方簽訂的合同中該項(xiàng)房屋金額為該項(xiàng)房屋金額為55萬元，則簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收據(jù)萬元，則簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收據(jù)時(shí)，李女士應(yīng)該繳納的印花稅為（時(shí)，李女士應(yīng)該繳納的印花稅為（ ）元lＡ、Ａ、150 Ｂ、Ｂ、165 Ｃ、Ｃ、250 Ｄ、Ｄ、275l答案：答案：Dl解析：解析：55萬萬* 0.05 ‰=275（元）個(gè)人出售（元）個(gè)人出售住房，住房，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)，要按所據(jù)，要按所載金金額0.5 ‰貼花l例例3、、根據(jù)材料回答下列問題根據(jù)材料回答下列問題l 宋先生在政府機(jī)關(guān)工作，宋先生在政府機(jī)關(guān)工作，2006年他向銀行年他向銀行申請了申請了30年期年期30萬元貸款，利率為萬元貸款，利率為6%l（（1））若宋先生采用等額本息還款法來還貸，則若宋先生采用等額本息還款法來還貸，則他的每月還款額為（他的每月還款額為（ ）元。

元lA、、1799 B、、1967lC、、1477 D、、1351l答案：答案：Al解析解析：：由等額本息還款法計(jì)算公式得：由等額本息還款法計(jì)算公式得：l 每月還款額每月還款額=[300000*6%/12*（（1+6%/12））360]/[（（1+6%/12））360-1]l（（2））若宋先生采用等額本金還款法來還貸，若宋先生采用等額本金還款法來還貸，則他的第一個(gè)月還款額為（則他的第一個(gè)月還款額為（ ）元lA、、2667 B、、1333lC、、1667 D、、2333l答案：答案：Dl解析：解析：等額本金還款法計(jì)算公式是：等額本金還款法計(jì)算公式是：l每月還款額每月還款額=貸款本金貸款本金/還款期數(shù)還款期數(shù)+（貸款本金（貸款本金-累計(jì)已還款本金）累計(jì)已還款本金）*月利率月利率 l第一個(gè)月還款額第一個(gè)月還款額=[300000/360+（（300000-0））*6%/12=2333（元）（元）l（（3））若宋先生在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期若宋先生在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對前一段時(shí)間內(nèi)每期還款額成一固定還款額相對前一段時(shí)間內(nèi)每期還款額成一固定比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等，比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等，則他采用的還款方式是（則他采用的還款方式是（ ）元。

元lA、等額遞減還款法、等額遞減還款法 B、等額遞增還款法、等額遞增還款法lC、等比遞增還款法、等比遞增還款法 D、等比遞減還款法、等比遞減還款法 l答案：答案：Cl解析解析：：等比遞增還款法是指在貸款等比遞增還款法是指在貸款期的后一時(shí)期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對前一段時(shí)間內(nèi)每期還款間段內(nèi)每期還款額相對前一段時(shí)間內(nèi)每期還款額成一固定比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還額成一固定比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法款額相等的還款方法l（（4））理財(cái)規(guī)劃師應(yīng)建議宋先生選擇的還款方理財(cái)規(guī)劃師應(yīng)建議宋先生選擇的還款方式是（式是（ ）lA、等額本金還款法、等額本金還款法 B、等額本息還款法、等額本息還款法lC、等額遞減還款法、等額遞減還款法 D、等額遞增還款法、等額遞增還款法答案：答案：Bl解析：解析：等額本息還款法的適合人群：適用于等額本息還款法的適合人群：適用于收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等，收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等，這也是目前絕大多數(shù)客戶采用的還款方式這也是目前絕大多數(shù)客戶采用的還款方式l（（5））若宋先生與銀行簽訂的借款合同還款是若宋先生與銀行簽訂的借款合同還款是1年以內(nèi)，則還款方法是（年以內(nèi)，則還款方法是（ ）。

lA、到期本息一次性清償、到期本息一次性清償 lB、按月償還利息，到期償還本金、按月償還利息，到期償還本金lC、按月等額償還利息和本金、按月等額償還利息和本金lD、以上三種方法都可以、以上三種方法都可以l答案：答案：Al（（6））若宋先生打算向銀行提出延長貸款申請，若宋先生打算向銀行提出延長貸款申請，則他可以申請延期（則他可以申請延期（ ）次lA、不限、不限 B、、3 C、、2 D、、1l答案答案：：Dl解析：解析：借款人申請延期只限借款人申請延期只限1次l（（7））宋先生原借款期限與延長期限之和最長宋先生原借款期限與延長期限之和最長不超過（不超過（ ）年lA、、35 B、、45 C、、30 D、、65l答案：答案：Cl解析：解析：原借款期限與延長期限之和最長不超原借款期限與延長期限之和最長不超過過30年l（四）制定住房消費(fèi)支出規(guī)劃方案（四）制定住房消費(fèi)支出規(guī)劃方案l1、工作程序：、工作程序：l （（1）跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶希望購房；）跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶希望購房；l （（ 2）收集客戶信息，包括家庭組成、家庭）收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等；收入、支出以及固有的資產(chǎn)等；l （（3）分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，）分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。

列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表l （（4）幫助客戶制定購房目標(biāo)，包括購房的）幫助客戶制定購房目標(biāo)，包括購房的時(shí)間、希望的居住面積和屆時(shí)的房價(jià)，確定明時(shí)間、希望的居住面積和屆時(shí)的房價(jià)，確定明確的風(fēng)購房目標(biāo)；確的風(fēng)購房目標(biāo)；l（（5）幫助客戶進(jìn)行貸款規(guī)劃，選擇適當(dāng)貸款）幫助客戶進(jìn)行貸款規(guī)劃，選擇適當(dāng)貸款方式、還款方式及還款期限等，并運(yùn)用相關(guān)稅收方式、還款方式及還款期限等，并運(yùn)用相關(guān)稅收和法律知識，為客戶提供必要的支持和法律知識，為客戶提供必要的支持l（（6）購房計(jì)劃的實(shí)施購房計(jì)劃的實(shí)施l（（7）根據(jù)客戶未來情況的變動(dòng)，對計(jì)劃做出）根據(jù)客戶未來情況的變動(dòng)，對計(jì)劃做出及時(shí)的調(diào)整及時(shí)的調(diào)整l （五）（五）制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃方案制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃方案l 1、、汽車消費(fèi)概述汽車消費(fèi)概述l 汽車行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱，汽車行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱，在住房需求得到基本滿足后，消費(fèi)熱點(diǎn)必然轉(zhuǎn)在住房需求得到基本滿足后，消費(fèi)熱點(diǎn)必然轉(zhuǎn)移到汽車上在移到汽車上在2000—2005年，中國轎車的需年，中國轎車的需求將保持求將保持20%--25%的年增長，其中私家車將的年增長，其中私家車將保持保持33%的發(fā)展水平。

的發(fā)展水平 l 2008年盡管經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，但我國轎車年盡管經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，但我國轎車的銷量仍將達(dá)到的銷量仍將達(dá)到504.69萬輛的水平，萬輛的水平，2009年年情況或與情況或與2008年情況相若，但年情況相若，但2009年情況要年情況要好于好于2008年l 2009年宏觀經(jīng)濟(jì)層面的不確定因素諸多，年宏觀經(jīng)濟(jì)層面的不確定因素諸多，但有一點(diǎn)是確定的：轎車的增長率通常高于但有一點(diǎn)是確定的：轎車的增長率通常高于GDP的增長率據(jù)此判斷，的增長率據(jù)此判斷，2009年轎車市場年轎車市場的增長率至少是的增長率至少是8%，甚至更高甚至更高 l 一般而言，購車交納固定費(fèi)用如下（以一般而言，購車交納固定費(fèi)用如下（以10萬元車為例）：萬元車為例）：l（（1）車輛購置稅（車價(jià)的）車輛購置稅（車價(jià)的10%，小排量，小排量1.6升現(xiàn)在降為升現(xiàn)在降為5%）；保險(xiǎn)費(fèi)）；保險(xiǎn)費(fèi)3000~4000元，甚至元，甚至6000元以上；年票元以上；年票960元左右；車船使用費(fèi)元左右；車船使用費(fèi)200元；還有上牌費(fèi)、年檢費(fèi)用等元；還有上牌費(fèi)、年檢費(fèi)用等l （（2）變動(dòng)費(fèi)用包括汽油費(fèi)、停車費(fèi)、路橋費(fèi)）變動(dòng)費(fèi)用包括汽油費(fèi)、停車費(fèi)、路橋費(fèi)等。

所有這些費(fèi)用總計(jì)可以達(dá)到等所有這些費(fèi)用總計(jì)可以達(dá)到15000~20000元以上，幾乎占到購車款的元以上，幾乎占到購車款的15%~20%并且這些費(fèi)用中的大部分都是要每年必交的些費(fèi)用中的大部分都是要每年必交的l2、自籌經(jīng)費(fèi)購車與貸款購車決策、自籌經(jīng)費(fèi)購車與貸款購車決策l 銀行大都規(guī)定，貸款買車人必須購買指銀行大都規(guī)定，貸款買車人必須購買指定經(jīng)銷商的汽車，并提供銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、定經(jīng)銷商的汽車，并提供銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或第三方保證個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的年限質(zhì)押或第三方保證個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的年限是是3~5年，汽車消費(fèi)用貸款的首期付款不得低年，汽車消費(fèi)用貸款的首期付款不得低于所購車輛價(jià)格的于所購車輛價(jià)格的20%l 如貸款如貸款12萬，期限萬，期限5年，按年利年，按年利5.85%計(jì)算，月還貸計(jì)算，月還貸2311.58元，元，5年支付利息年支付利息18694.8元假設(shè)投資年收益率元假設(shè)投資年收益率3.49%（國債），（國債），5年后收益年后收益20940元09年的商業(yè)的銀行的貸年的商業(yè)的銀行的貸款利率一般是款利率一般是3%各銀行間略有差別各銀行間略有差別l3、汽車消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸l（（1）貸款對象和條件）貸款對象和條件l①①必須具備完全民事行為能力必須具備完全民事行為能力 ；；l②②具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還本息的能力，信用具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還本息的能力，信用良好良好 ；；l③③能提供有效抵押物或質(zhì)物，或有足夠代償能提供有效抵押物或質(zhì)物，或有足夠代償能力的個(gè)人或單位作保證人；能力的個(gè)人或單位作保證人；l④④能支付購車首期款項(xiàng)。

能支付購車首期款項(xiàng)l（（2）貸款期限、利率和金額）貸款期限、利率和金額l①①貸款期限：貸款期限：一般為一般為3年，最長不超過年，最長不超過5年；年；l②②貸款利率：貸款利率：1年，年，5.58%；；3年，年，5.76%；；5年，年，5.85%；；09年的貸款利率一般是年的貸款利率一般是3%，年，年數(shù)多少都一樣的利率數(shù)多少都一樣的利率l ③③貸款金額：貸款金額：以質(zhì)押方式首付不少于車款的以質(zhì)押方式首付不少于車款的20%；以抵押方式首付不少于；以抵押方式首付不少于30%；以保證方；以保證方式首付不少于式首付不少于40%l（（3）還款方式）還款方式l①①等額本息和等額本金，現(xiàn)在一般都采用等等額本息和等額本金，現(xiàn)在一般都采用等額本息還款按月還款額本息還款按月還款l②②按月還款和按季還款按月還款和按季還款l ③③遞增法和遞減法遞增法和遞減法l ④④智慧型還款智慧型還款l例題：例題：某人購買一輛某人購買一輛10萬元的汽車，計(jì)算貸萬元的汽車，計(jì)算貸款購車費(fèi)用款購車費(fèi)用計(jì)算公式計(jì)算公式選項(xiàng)選項(xiàng)金額金額購車車購車車價(jià)價(jià)100000首付款首付款 現(xiàn)款購車價(jià)格現(xiàn)款購車價(jià)格*30%30000貸款額貸款額 現(xiàn)款購車價(jià)格現(xiàn)款購車價(jià)格-首首付款付款70000月付款月付款還款期限還款期限2年年3094l貸款購車費(fèi)用貸款購車費(fèi)用計(jì)算公式計(jì)算公式選項(xiàng)選項(xiàng)金額金額車輛保險(xiǎn)費(fèi)車輛保險(xiǎn)費(fèi) 240+車價(jià)車價(jià)*1.2%車損保費(fèi)車損保費(fèi)1440限額限額5萬三者責(zé)任險(xiǎn)萬三者責(zé)任險(xiǎn)第三者責(zé)任第三者責(zé)任險(xiǎn)險(xiǎn)1040車價(jià)車價(jià)*1.1%全車盜搶險(xiǎn)全車盜搶險(xiǎn)1100（賠償限額（賠償限額+車損險(xiǎn)）車損險(xiǎn)）*20%不計(jì)免賠不計(jì)免賠496擔(dān)保費(fèi)擔(dān)保費(fèi)欠車款欠車款*2%2年年1400購置附加費(fèi)購置附加費(fèi) 購車款購車款*10%10000公證費(fèi)公證費(fèi)100~300100停車泊位費(fèi)停車泊位費(fèi) 小區(qū)內(nèi)每年小區(qū)內(nèi)每年4800元元租車位租車位4800l貸款購車費(fèi)用貸款購車費(fèi)用計(jì)算公式計(jì)算公式選項(xiàng)選項(xiàng)金額金額車船使用稅車船使用稅每年每年1000元元1000養(yǎng)路費(fèi)養(yǎng)路費(fèi)轎車轎車110*12月月（已取消）（已取消）1320上牌費(fèi)上牌費(fèi)154驗(yàn)車費(fèi)驗(yàn)車費(fèi)63費(fèi)用總計(jì)費(fèi)用總計(jì)貸款車款貸款車款=首付首付款款+月付款月付款*貸款貸款年限年限貸款購車款貸款購車款104277首期付款總額首期付款總額=首付款首付款+保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)用用+牌證費(fèi)用牌證費(fèi)用首期付款總首期付款總額額50196l（（4）銀行與汽車金融公司貸款比較）銀行與汽車金融公司貸款比較l ①①貸款比例及年限貸款比例及年限l 銀行：首付銀行：首付40%，，3~5年；年；l 金融公司：首付金融公司：首付20%，，3~5年。

年l ②②申請汽車貸款資格申請汽車貸款資格l 銀行：只限本?。汇y行：只限本省；l 金融公司：外省也可以金融公司：外省也可以l③③利率及其它費(fèi)用利率及其它費(fèi)用l 銀行：按銀行利率確定；銀行：按銀行利率確定；l 金融公司：比銀行利率高，但無雜費(fèi)金融公司：比銀行利率高，但無雜費(fèi) l（六）制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃程序（六）制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃程序l1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶購車需求；、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶購車需求；l2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等；入、支出以及固有的資產(chǎn)等；l3、分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，、分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表l4、確定貸款方式、還款方式及還款期限確定貸款方式、還款方式及還款期限l5、購車計(jì)劃的實(shí)施購車計(jì)劃的實(shí)施l6、根據(jù)客戶未來情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方案根據(jù)客戶未來情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方案l 例例1、、根據(jù)材料回答下列問題根據(jù)材料回答下列問題l 王女士計(jì)劃購買一輛價(jià)值王女士計(jì)劃購買一輛價(jià)值15萬元的汽車。

萬元的汽車l（（1））若王女士向銀行申請個(gè)人消費(fèi)貸款，則若王女士向銀行申請個(gè)人消費(fèi)貸款，則她可使用貸款的年限最高為（她可使用貸款的年限最高為（ ）年lA、、2 B、、4 C、、5 D、、6l答案：答案：Cl解析：解析：個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的年限是個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的年限是3~5年，但年，但現(xiàn)現(xiàn)在是在是1~5年l（（2））若王女士購車時(shí)申請的汽車消費(fèi)貸款若王女士購車時(shí)申請的汽車消費(fèi)貸款的首期付款不得低于（的首期付款不得低于（ ）萬元lA、、1.5 B、、3 C、、5 D、、7.5l答案：答案：Bl解析：解析：汽車消費(fèi)貸款的首期付款不得低于所汽車消費(fèi)貸款的首期付款不得低于所購車輛的購車輛的20%l（（3））若王女士通過汽車金融公司申請貸款，若王女士通過汽車金融公司申請貸款，則（則（ ）lA、申請汽車貸款資格的要求較嚴(yán)、申請汽車貸款資格的要求較嚴(yán) lB、在貸款比例的要求上顯得較為寬松、在貸款比例的要求上顯得較為寬松lC、利率通常要比銀行現(xiàn)行利率低一些、利率通常要比銀行現(xiàn)行利率低一些lD、雖然利率較低，但是有雜費(fèi)雖然利率較低，但是有雜費(fèi)。

l答案：答案：Bl解析：解析：汽車金融公司在貸款比例的要求上顯汽車金融公司在貸款比例的要求上顯得較為寬松；外省戶口消費(fèi)者也可以申請貸款；得較為寬松；外省戶口消費(fèi)者也可以申請貸款；利率通常比銀行高；但金融公司沒有雜費(fèi)利率通常比銀行高；但金融公司沒有雜費(fèi)l（（4））王女士計(jì)劃以個(gè)人住房為抵押申請個(gè)人王女士計(jì)劃以個(gè)人住房為抵押申請個(gè)人綜合消費(fèi)貸款來購買汽車，該房屋價(jià)值綜合消費(fèi)貸款來購買汽車，該房屋價(jià)值30萬元，萬元，則王女士的貸款金額不超過（則王女士的貸款金額不超過（ ）萬元lA、、12 B、、15 C、、18 D、、21l答案：答案：Dl解析：解析：貸款額度由銀行根據(jù)借款人資信狀況貸款額度由銀行根據(jù)借款人資信狀況及所提供的擔(dān)保情況確定具體貸款額度以個(gè)及所提供的擔(dān)保情況確定具體貸款額度以個(gè)人住房抵押的，貸款金額最高不超過抵押物價(jià)人住房抵押的，貸款金額最高不超過抵押物價(jià)值的值的70%l（（5））王女士計(jì)劃以個(gè)人商用住房為抵押申王女士計(jì)劃以個(gè)人商用住房為抵押申請個(gè)人綜合消費(fèi)貸款來購買汽車，該房屋價(jià)請個(gè)人綜合消費(fèi)貸款來購買汽車，該房屋價(jià)值值30萬元，則王女士的貸款金額不超過（萬元，則王女士的貸款金額不超過（ ）萬元。

萬元lA、、12 B、、15 C、、18 D、、21l答案：答案：Cl解析：解析：以個(gè)人商用房抵押的，貸款金額最高以個(gè)人商用房抵押的，貸款金額最高不超過抵押物價(jià)值的不超過抵押物價(jià)值的60%l（（6））王女士申請個(gè)人綜合消費(fèi)貸款以購買汽王女士申請個(gè)人綜合消費(fèi)貸款以購買汽車，貸款期限最長不超過（車，貸款期限最長不超過（ ）年lA、、3 B、、4 C、、5 D、、6l答案：答案：Cl解析解析：：個(gè)人綜合消費(fèi)貸款貸款期限最長不超個(gè)人綜合消費(fèi)貸款貸款期限最長不超過過5年l（七）（七）信用卡信貸信用卡信貸l1、信用卡、準(zhǔn)貸記卡和借記卡的比較、信用卡、準(zhǔn)貸記卡和借記卡的比較l （（1）信用卡：可以免息透支，可在國外透）信用卡：可以免息透支，可在國外透支，回國后用人民幣結(jié)算；支取現(xiàn)金付手續(xù)費(fèi)支，回國后用人民幣結(jié)算；支取現(xiàn)金付手續(xù)費(fèi)1%~3%；；l （（2）準(zhǔn)貸記卡：透支要付利息，支取現(xiàn)金）準(zhǔn)貸記卡：透支要付利息，支取現(xiàn)金不付手續(xù)費(fèi)；不付手續(xù)費(fèi)；l （（3）借記卡：不能透支，支取現(xiàn)金不付手）借記卡：不能透支，支取現(xiàn)金不付手續(xù)費(fèi)l 以上三卡共同的特點(diǎn)是刷卡消費(fèi)不付任何以上三卡共同的特點(diǎn)是刷卡消費(fèi)不付任何手續(xù)費(fèi)。

手續(xù)費(fèi)l2、信用卡信貸的特點(diǎn)、信用卡信貸的特點(diǎn)l （（1）信用卡可以）信用卡可以“先消費(fèi)，后還款先消費(fèi)，后還款”，可，可以透支一定的消費(fèi)金額，享受一定的免息還款以透支一定的消費(fèi)金額，享受一定的免息還款期 l （（2）記賬功能信用卡不僅可以記下消費(fèi)）記賬功能信用卡不僅可以記下消費(fèi)的金額，還可以記下消費(fèi)的時(shí)間，地點(diǎn)和物品的金額，還可以記下消費(fèi)的時(shí)間，地點(diǎn)和物品種類，因此，是消費(fèi)和理財(cái)?shù)暮脦褪址N類，因此，是消費(fèi)和理財(cái)?shù)暮脦褪?l（八）大額耐用消費(fèi)品信貸（八）大額耐用消費(fèi)品信貸l 大額耐用消費(fèi)品信貸對象是具有當(dāng)?shù)貞舸箢~耐用消費(fèi)品信貸對象是具有當(dāng)?shù)貞艨冢蟹€(wěn)定職業(yè)、收入和固定住所，年齡在口，有穩(wěn)定職業(yè)、收入和固定住所，年齡在20~55周歲之間，無不良信用記錄，具有完全周歲之間，無不良信用記錄，具有完全民事能力的自然人民事能力的自然人l 個(gè)人大額耐用品指的是單價(jià)在個(gè)人大額耐用品指的是單價(jià)在3000元以元以上，正常使用壽命在上，正常使用壽命在2年以上的家庭耐用商品，年以上的家庭耐用商品，如家用電器、電腦、家具、健身器材、衛(wèi)生潔如家用電器、電腦、家具、健身器材、衛(wèi)生潔具等。

這種個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的期限分為具等這種個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的期限分為6個(gè)月、個(gè)月、1年、年、2年、年、3年四個(gè)檔次年四個(gè)檔次l（九）制定消費(fèi)信貸方案的程序（九）制定消費(fèi)信貸方案的程序l1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶消費(fèi)信貸或、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶消費(fèi)信貸或信用卡消費(fèi)的需求；信用卡消費(fèi)的需求；l 2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等；收入、支出以及固有的資產(chǎn)等；l 3、分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，、分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表l 4、確定貸款方式、還款方式及還款期限確定貸款方式、還款方式及還款期限l 5、消費(fèi)信貸計(jì)劃的實(shí)施消費(fèi)信貸計(jì)劃的實(shí)施l 6、根據(jù)客戶未來情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方、根據(jù)客戶未來情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方案l例例1、若為醫(yī)療和留學(xué)而申請綜合消費(fèi)貸款，、若為醫(yī)療和留學(xué)而申請綜合消費(fèi)貸款，貸款期限最長不超過（貸款期限最長不超過（ ）年lA、、5 B、、6 C、、7 D、、8l答案：答案：Dl解析：解析：個(gè)人綜合消費(fèi)貸款貸款期限最長不超個(gè)人綜合消費(fèi)貸款貸款期限最長不超過過5年，對貸款用途為醫(yī)療和留學(xué)的，期限最長年，對貸款用途為醫(yī)療和留學(xué)的，期限最長可為可為8年（含年（含8年），不展期。

年），不展期l例例2、、個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款是銀行對個(gè)人客戶個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款是銀行對個(gè)人客戶發(fā)放的用于購買大件耐用消費(fèi)品的人民幣貸款發(fā)放的用于購買大件耐用消費(fèi)品的人民幣貸款耐用消費(fèi)品指單價(jià)在（耐用消費(fèi)品指單價(jià)在（ ）元以上，正常使）元以上，正常使用壽命在兩年以上的家庭耐用商品（住房、汽用壽命在兩年以上的家庭耐用商品（住房、汽車除外）車除外）lA、、2000 B、、3000 C、、4000 D、、5000l答案：答案：Al解析：解析：耐用品指單價(jià)在耐用品指單價(jià)在2000元以上，正常使元以上，正常使用壽命在兩年以上的家庭耐用商品（住房、汽用壽命在兩年以上的家庭耐用商品（住房、汽車除外）車除外）l本講完畢！本講完畢！l謝謝！謝謝！。