物業(yè)工程管理的內(nèi)容及意義物業(yè)工程管理的內(nèi)容及意義課程開發(fā)人員：楊明管控單位：培訓(xùn)管理部適用范圍：武漢物業(yè)公司內(nèi)訓(xùn)???第一章??工程管理的重要意義第二章??工程管理的主要指標第三章??工程管理的主要內(nèi)容第四章??工程管理的主要手段目 錄第一節(jié)??工程管理在物業(yè)管理中的地位第二節(jié)??工程管理在物業(yè)管理中的角色第三節(jié)??工程管理在物業(yè)管理中的作用???第一章??工程管理的重要意義第一節(jié)??工程管理在物業(yè)管理中的地位工程管理核心地位??客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯聚和發(fā)出中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區(qū)就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉面，因為站在大門口，保安人員的精神面貌直接反映出物業(yè)公司管理的水平；工程就像人的心臟，是小區(qū)維持正常運行的核心第二節(jié)??工程管理在物業(yè)管理中的角色工程管理角色○吃住行、工作、娛樂等一切生活的基礎(chǔ)保障要素○客戶對“無形服務(wù)”的關(guān)鍵感受所在○客戶投訴的重點、難點○影響服務(wù)費用收取的關(guān)鍵點○運行管理成本占總支出成本比例較大（40%-60%）第三節(jié)??工程管理在物業(yè)管理中的作用工程管理作用1、關(guān)系到物業(yè)的聲譽和生存2 2、關(guān)系到服務(wù)成本和企業(yè)資金的合理利用、關(guān)系到服務(wù)成本和企業(yè)資金的合理利用3 3、關(guān)系到設(shè)備的技術(shù)安全和社會和諧、關(guān)系到設(shè)備的技術(shù)安全和社會和諧第一節(jié)??客戶滿意度第二節(jié)??員工滿意度第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施完好率第四節(jié)??成本控制第二章??工程管理的主要指標第一節(jié)??客戶滿意度客戶滿意度??工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進行，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設(shè)備設(shè)施運行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。

第二節(jié)??員工滿意度員工滿意度???俗話說家和萬事興，在工程管理部這個大家庭里，員工滿意才能更好地完成工作試想，如果員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎？這種情況下的工作效率和結(jié)果能讓業(yè)主滿意嗎？第三節(jié)??設(shè)備、設(shè)施完好率設(shè)備設(shè)施完好率衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標：A、設(shè)備有效利用率，％；B、設(shè)備的完好率，％；☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標準為：①零部件完整齊全，②設(shè)備運轉(zhuǎn)正常③設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全④設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效第四節(jié)??成本控制成本控制???通過各種手段，在保證工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制且年度預(yù)算誤差不超過5%第一節(jié)??前期介入第二節(jié)??工程交接驗收第四節(jié)??設(shè)備、設(shè)施日常運行管理第五節(jié)??工程外委單位管理第六節(jié)??裝修管理第七節(jié)??工程人員管理、培訓(xùn)及考核第八節(jié)??戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理第三章??工程管理的主要內(nèi)容第一節(jié)??前期介入前期介入??從項目規(guī)劃設(shè)計開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如垃圾房的位置、地上地下車流人流動線、各機電系統(tǒng)的防雷設(shè)計等并隨時跟進施工過程（尤其是防水、門窗、管線預(yù)埋等的隱蔽工程）；第二節(jié)??工程交接驗收工程交接驗收??包含房屋本體及公區(qū)設(shè)備設(shè)施的交接驗收。

1）、嚴格按照交接驗收流程及內(nèi)容驗收，房屋本體：如門窗、廚衛(wèi)、地板、墻面等；公區(qū)設(shè)備設(shè)施：如路面、圍墻、設(shè)備標識、管線敷設(shè)路徑等2）、對驗收不合格內(nèi)容進行協(xié)調(diào)整改，對于部分技術(shù)含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實施完成，其它的就需要協(xié)調(diào)和跟進相關(guān)方處理對于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對物業(yè)管理和業(yè)主的影響；第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理一、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理???????主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：①設(shè)備清單或裝箱單②設(shè)備發(fā)票③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書④開箱驗收報告⑤產(chǎn)品技術(shù)資料⑥安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理（2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：①設(shè)備卡片②設(shè)備臺賬③設(shè)備技術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理二、物業(yè)設(shè)備運行管理?????????物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。

1、設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行的操作規(guī)程②對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗③加強巡檢、維護保養(yǎng)工作④設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理⑤對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準確的分析⑥對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過2、從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理3、人員安全：加強培訓(xùn)、長期教育、經(jīng)常演練、提高意識、掌握方法設(shè)備安全：防火、防盜、防水浸；安全運行保證（壓力、溫度、荷載、流量）規(guī)章制度：建立健全、不斷完善；安全防護：措施完善、布防到位、科學(xué)防護（施工現(xiàn)場：圍擋、警示牌、警示燈）（防護裝置：消防衣、絕緣服、絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊）（防護工具：驗電器、試電筆、安全鉗、絕緣棒）第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理4、設(shè)備管理制度??????交接班責任制??????預(yù)防性計劃檢修保養(yǎng)制??????檢修、保養(yǎng)操作指導(dǎo)規(guī)程制??????應(yīng)急方案流程制第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施管理生活設(shè)備設(shè)施管理安全設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配電管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調(diào)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理供配電系統(tǒng)第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理配電房內(nèi)設(shè)備??配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關(guān)分配至各用電設(shè)備的建筑物。

它的主要設(shè)備有：低壓配電柜、空氣開關(guān)、計量指導(dǎo)儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理變頻供水系統(tǒng)第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理電梯系統(tǒng)1-1-減速箱；減速箱；2-2-曳引輪；曳引輪；3-3-曳引機底座；曳引機底座；4-4-導(dǎo)向輪；導(dǎo)向輪；5-5-限速器；限速器；? ?6-6-機座；機座；7-7-導(dǎo)軌支架；導(dǎo)軌支架；8-8-曳引鋼絲繩；曳引鋼絲繩；9-9-開關(guān)碰鐵；開關(guān)碰鐵；10-10-緊急終端緊急終端開關(guān)；開關(guān)；11-11-導(dǎo)靴；導(dǎo)靴；12-12-轎架；轎架；13-13-轎門；轎門；14-14-安全鉗；安全鉗；15-15-導(dǎo)軌；導(dǎo)軌；16-16-繩頭組合；繩頭組合；17-17-對重；對重；18-18-補償鏈；補償鏈；19-19-補償鏈導(dǎo)輪；補償鏈導(dǎo)輪；20-20-張緊裝置；張緊裝置；21-21-緩沖器；緩沖器；22-22-底坑；底坑；23-23-層門；層門；24-24-呼梯呼梯盒；盒；25-25-層樓指示燈；層樓指示燈；26-26-隨行電纜；隨行電纜；27-27-轎轎壁；壁；28-28-轎內(nèi)操縱箱；轎內(nèi)操縱箱；29-29-開門機；開門機；30-30-井道井道傳感器；傳感器；31-31-電源開關(guān)；電源開關(guān)；32-32-控制柜；控制柜；33-33-曳曳引電機；引電機；34-34-制動器制動器第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理空調(diào)系統(tǒng)第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理消防系統(tǒng)消防警鈴消防警鈴消防廣播消防廣播溫感探頭溫感探頭煙感探頭煙感探頭手報手報排煙風機排煙風機排煙閥排煙閥第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理消防設(shè)備???????目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。

如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理智能監(jiān)控系統(tǒng)第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理門禁系統(tǒng)可視對講門禁系統(tǒng)可視對講門禁系統(tǒng)是在各單元首層安是在各單元首層安裝防盜門，由管理裝防盜門，由管理中心機、彩色單元中心機、彩色單元門口主機、電控鎖、門口主機、電控鎖、閉門器及戶內(nèi)可視閉門器及戶內(nèi)可視對講分機通過專用對講分機通過專用網(wǎng)絡(luò)連接組成網(wǎng)絡(luò)連接組成第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理周界防范系統(tǒng)第三節(jié)??設(shè)備設(shè)施日常運行管理停車管理系統(tǒng)第四節(jié)??工程外委單位管理工程外委單位管理???（1）負責整改遺留問題的原施工方、后期引進的整改施工單位、電信移動等后期進場的施工方的監(jiān)管；（2）設(shè)備設(shè)施維護外委單位的監(jiān)管，如電梯、空調(diào)維保單位；第五節(jié)??裝修管理裝修管理??如裝修方案的審核、裝修現(xiàn)場的防火管理、私搭亂建的控制、裝修工人及裝修材料的出入路線和行為規(guī)范管理等；第六節(jié)?工程人員管理、培訓(xùn)及考核工程人員管理、培訓(xùn)及考核1、建立健全的管理制度2、定期組織技能培訓(xùn)及技能考核3、制定績效考核計劃及標準第七節(jié)??戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理?????????1、制定戶內(nèi)維修流程及標準???????2、收費合理???????3、注重服務(wù)禮儀第一節(jié)??預(yù)算制管理第二節(jié)??計劃管理第三節(jié)??標準化管理第四節(jié)??節(jié)能降耗第五節(jié)??人性化管理第六節(jié)??承包責任制第七節(jié)??模塊化管理第四章??工程管理的主要手段第一節(jié)??預(yù)算制管理預(yù)算制管理???????具體就是每年每月都要做工程費用預(yù)算。

嚴格控制管理成本，對于預(yù)算外支出需有足夠的理由，且全年的實際管理成本與預(yù)算之差控制在一定的范圍內(nèi)，差別不能過大，如5%第二節(jié)??計劃管理計劃管理???????制定詳細、有效、可執(zhí)行的工作計劃，并嚴格落實通過計劃管理可減少工作中的漏項，降低管理風險第三節(jié)??標準化管理標準化管理???????制定各項工作標準，要求員工嚴格按照工作標準流程進行，并達到標準化的結(jié)果通過這種方式可以盡最大限度減少因員工能力差異而導(dǎo)致結(jié)果的不受控第四節(jié)??節(jié)能降耗節(jié)能降耗???????應(yīng)將節(jié)能降耗貫徹到工作中的每一個細節(jié)，并常抓不懈節(jié)能降耗主要包含：1、人員配置2、維修耗材管控3、水電使用優(yōu)化第五節(jié)??人性化管理人性化管理???????讓員工分享公司的發(fā)展成果，讓員工在這里有家的感覺認真對待每一個員工的每一項訴求，盡量做到公正的對待每一個員工第六節(jié)??承包責任制承包責任制???????可根據(jù)實際情況，將工作劃分為若干塊，每一個員工承包其中的一塊或幾塊讓員工非常清楚地知道自己的工作內(nèi)容，可減少出工不出力的現(xiàn)象此項要求員工的個體能力很強，且有團隊合作精神）第七節(jié)??模塊化管理模塊化管理????????可根據(jù)項目的實際情況，將工作劃分為若干個模塊，每一個模塊設(shè)至一個負責人，由一個人或多個人組成責任組。

這樣便于對工作的監(jiān)督檢查此項要求各個模塊至少有一個技術(shù)實力很強的員工）。