目 標前言東阿大環(huán)境分析東阿房地產(chǎn)市場解析從東阿工業(yè)園看房產(chǎn)機遇項目預期 利用一個多周的時間，我司市場部、策劃部人員奔赴聊城東阿，這個名傳四海的“阿膠之鄉(xiāng)”，贊嘆于社會主義經(jīng)濟建設帶給這座城市的神奇面貌，特別是東阿工業(yè)園在短短幾年的時間取得飛躍發(fā)展，已然成為這個城市工業(yè)密集區(qū)，城市經(jīng)濟的主要支撐地通過對園區(qū)企業(yè)和單位的走訪，我們漸漸了解了該區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)狀、目標和方向 作為第三產(chǎn)業(yè)的領航，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個地區(qū)發(fā)達程度的重要指標，畢竟，“衣、食、住、行”是人類的基本需求，經(jīng)濟的充分發(fā)展，隨之而來的是四大需求的提升，“住”又是其中耗資最高的一種行為方式所以，工業(yè)園區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)的提升意義有多大？東阿經(jīng)濟的發(fā)展體現(xiàn)在“住”的意義有多大？建一座輻射整個工業(yè)園區(qū)的居住之城，檔次、規(guī)模、品質、風格在東阿地產(chǎn)市場上處于引領地位，這樣一個計劃和目標是否可行？ 帶著眾多疑問，我們對東阿房地產(chǎn)市場進行了全面透徹的摸底，感知20萬平米風情社區(qū)于一個城市意義前前 言言東阿縣大環(huán)境分析東阿縣大環(huán)境分析 東阿縣地處于黃河之濱，魯西北大平原，隸屬于我國西部大開發(fā)的前沿陣地聊城市。

總面積799平方公里，轄11個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦事處），559個行政村（居委會）2008年末全縣總人口42.64萬人，其中城鎮(zhèn)人口11.59萬人東阿縣城距離地級聊城市20公里，距離省會濟南75公里，是出入山東的西大門東阿自然資源條件優(yōu)越，已有2000多年歷史的阿膠就是因為出產(chǎn)自這里而得名，東阿地下水富含微量元素和礦物質，是優(yōu)質的飲用礦泉水，東阿與泰山山脈一河之隔，取山石資源便捷，近幾年來更是發(fā)展成為魯西地區(qū)的建材基地，工業(yè)上則形成了以釀酒、制藥、化工、機械鑄造等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系l交通條件交通條件東阿縣交通便利，毗鄰京九、京滬、濟邯、濟館等交通動脈，105國道和三條省道貫穿全境連接京九、京滬兩條交通干線并貫穿東阿縣的聊城-泰安鐵路即將開工；規(guī)劃中的青島-銀川高速公路在東阿縣穿過；縣鄉(xiāng)公路四通八達，實現(xiàn)了村村通公路一個小時可抵達濟南空港，四個小時可抵達青島海港l生活環(huán)境生活環(huán)境東阿縣以“藍天碧水綠地阿膠城”為城市形象定位，堅持以綠美城，建設生態(tài)型園林城市，對城市主次干道路兩側進行了綠化和改造，對城區(qū)各單位庭院進行了綠化，營造了綠色生態(tài)、和諧優(yōu)美的園林景觀據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)有林地總面積56萬畝，林木覆蓋率47.1%。

優(yōu)美整潔的城鄉(xiāng)環(huán)境、適宜人居的和諧秀美生態(tài)綠色城市得到群眾和上級部門的好評，該縣先后榮獲：“中國喜鵲之鄉(xiāng)”、“國家生態(tài)示范縣”、“山東人居環(huán)境范例獎”、“國家水利風景區(qū)”、“全國綠化模范縣”、“山東省投資環(huán)境十佳縣”等榮譽稱號1月14日，被山東省政府授予“山東省適宜人居環(huán)境獎”榮譽稱號l工業(yè)園發(fā)展迅猛工業(yè)園發(fā)展迅猛東阿以“三園兩帶”為經(jīng)濟發(fā)展載體的格局基本形成，相繼建設了山東東阿工業(yè)園區(qū)、建材工業(yè)園區(qū)和化工工業(yè)園區(qū)及省道泰臨路、齊南路兩條產(chǎn)業(yè)帶其中山東東阿工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積25平，被批準為省級開發(fā)區(qū)，2006年山東財富論壇評為“山東十大最具經(jīng)濟活力的園區(qū)”園區(qū)位于東阿縣城區(qū)北部，東至卓江路，南至曙光街，西至工業(yè)街，北至晨光路目前建成區(qū)6.3平方公里以鋼球為主的機械加工業(yè)是工業(yè)園的重要產(chǎn)業(yè)東阿鋼球有限公司是國內也是亞洲最大的鋼球生產(chǎn)企業(yè)，年產(chǎn)各類鋼球150億粒公司通過了ISO9001、2000質量體系認證、法國萊茵公司的16949認證，在國內高精度軸承生產(chǎn)廠家成功替代了日本產(chǎn)品，東阿鋼球行銷國內外，已成為國外各類轎車、軸承及其它機械配套的首選產(chǎn)品世界500強的伊納公司、博士公司(兩家公司均列世界軸承生產(chǎn)企業(yè)前十名)，韓國的FAG公司，捷克斯洛伐克的契耐公司都與東阿鋼球建立了良好的關系。

鋼球加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)龍頭帶動作用越來越強，在它的帶動下形成了一批鋼球村、鋼球鎮(zhèn)經(jīng)濟狀況綜述經(jīng)濟狀況綜述東阿縣積極推進“工業(yè)立縣工業(yè)立縣”戰(zhàn)略，大力培育骨干企業(yè)，著力發(fā)展民營經(jīng)濟，積極推進節(jié)能減排節(jié)能減排，工業(yè)經(jīng)濟獲得了長足進步該縣以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為基礎，以骨干企業(yè)骨干企業(yè)為支撐，重點培育阿膠、阿膠、機械、建材、化工機械、建材、化工四大主導產(chǎn)業(yè)，金融危機爆發(fā)以來，東阿縣域經(jīng)濟特別是工業(yè)生產(chǎn)依托大項目、瞄準高科技、立足本地特色，獲得得穩(wěn)步發(fā)展20032003————20082008國民生產(chǎn)總值一覽國民生產(chǎn)總值一覽2003年2004年2005年2006年2007年2008年國民生產(chǎn)總值（億元）23．6535．981652．98-77．6490同期增長17．218．516%①2004年東阿縣全縣實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值359816萬元，比上年同比增長17.2%，2005年全縣完成生產(chǎn)總值52.98億元，比上年增長18.5%，增幅創(chuàng)近年來新高，比2000年增長1.5倍， “十五”期間生產(chǎn)總值保持了年均16.9%的高速增長②從全縣經(jīng)濟發(fā)展對全市的貢獻看：2000年全市生產(chǎn)總值為280.83億元，全縣生產(chǎn)總值為17.71億元，占全市的比重為6.3%；2005年全市完成生產(chǎn)總值689.11億元，全縣完成生產(chǎn)總值為52.98億元，占全市的比重為7.7%，比2000年上升了1.4個百分點。

③2007年底,全縣國民生產(chǎn)總值達到77.64億元,是1978年的131.6倍2003年至2005年，東阿生產(chǎn)總值由23.65億元增加到52.98億元，翻了一番多；2005年，我縣被省委、省政府授予“縣域經(jīng)濟發(fā)展先進單位”固定資產(chǎn)投資一覽固定資產(chǎn)投資一覽98—20012003年2004年2005年2006年2007年2008年固定資產(chǎn)投資（億元）4．374．619.068735．67-27．1137.5增長87%38%1998-2001，社會固定資產(chǎn)投資總額4.37億元2005年，全社會固定資產(chǎn)投資完成35.67億元，增長87％；2007年底，全社會固定資產(chǎn)投資27.11億元,是1978年的298.9倍工業(yè)方面，東阿縣2002年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)只有27家，到2005年則發(fā)展到了85家，三年累計工業(yè)投入達到65億元2008全社會固定資產(chǎn)投資預計完成37.5億元, 工業(yè)投入完成27億元,增長26%.工業(yè)園區(qū)迅速膨脹,入園企業(yè)達到55家,已投產(chǎn)企業(yè)50家,土地利用率及入園項目質量進一步提高. 2003——2005全社會固定資產(chǎn)投資由4.6億元增加到35.67億元，翻了三番；產(chǎn)業(yè)調整狀況產(chǎn)業(yè)調整狀況2004年2008年三大產(chǎn)業(yè)投入比例22．353．124．612.1566.321.55經(jīng)濟結構二一三二三一 2004年，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)所在比例分別為22.3：53.1：24.6，三種產(chǎn)業(yè)比上年同比增長分別為：6.8%、24.4%、13.6%。

2008年全縣生產(chǎn)總值預計達到90億元,增長16%；其中,一,二,三產(chǎn)業(yè)分別完成11億元,60億元,19.5億元，分別增長5%,18%和20%.三次產(chǎn)業(yè)比例實現(xiàn)了"二一三"向"二三一"的轉變,經(jīng)濟結構調整趨于合理 消費指數(shù)消費指數(shù)l2004年，東阿實現(xiàn)社會消費品零售總額95804萬元，商品零售價格總指數(shù)比上年增長4.3%，一般消費品價格指數(shù)增長4.7%，非食品類價格指數(shù)增長1.0%l2005年社會消費品零售總額達到15.8億元，比上年增長16.3%，“十五”期間年平均增長14.5%l2008年，農民人均生活消費支出3381.49元，增長21％l2009年底，預估社會消費品零售總額達到26億元，較05年有較顯著的變化l從城鄉(xiāng)居民消費結構看，2005年農村居民消費恩格爾系數(shù)為36.2%，比2000年下降20個百分點，城鎮(zhèn)居民消費恩格爾系數(shù)為35.5%，比2000年下降11個百分點l自2005年以來，宏觀經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的一個可喜現(xiàn)象，是消費的增長速度有了明顯提高，消費需求增長均保持在12%以上，出現(xiàn)了消費增長逐步加快的好形勢，成為拉動宏觀經(jīng)濟增長的主要因素之一l住房條件不斷提高，2005年城鄉(xiāng)居民人均居住面積達到32平方米，比2000年增加15平方米。

2008年底城鎮(zhèn)人均住房使用面積31.20平方米農民人均居住面積39.69平方米注：恩格爾系數(shù)為食品消費在總消費額中的比重，城市越發(fā)達，恩格爾系數(shù)越低，表明居民生活水平越高城鄉(xiāng)居民收入城鄉(xiāng)居民收入 2004年，城鎮(zhèn)居民家庭總收入平均18762元，在崗職工人均工資收入9543元，城鎮(zhèn)居民人均可自由支配性收入為5699.9元全社會各項存款303757萬元，居民存款額55671萬元 2005年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6020元、農民人均純收入2282元，同比分別增長5.6％、14％ 2008年底城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8357元，增長18.6％；農民人均純收入4330元，增長12.2％；人均居住面積39.69平方米2008年全縣各項存款余額預計達到51億元,同比增長15%；各項貸款余額預計達到24億元,與去年基本持平1234工業(yè)經(jīng)濟增勢強勁，速度效益同步增長工業(yè)經(jīng)濟增勢強勁，速度效益同步增長第三產(chǎn)業(yè)比重低，城市發(fā)達尚需時日第三產(chǎn)業(yè)比重低，城市發(fā)達尚需時日城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，社會良性運轉城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，社會良性運轉工薪收入仍是城鎮(zhèn)居民收入主體工薪收入仍是城鎮(zhèn)居民收入主體1234東阿縣特點小結東阿縣特點小結1 1、工業(yè)經(jīng)濟增勢強勁，速度效益同步增長。

工業(yè)經(jīng)濟增勢強勁，速度效益同步增長①工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模膨脹較快2000年全縣僅有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)24家，2004年發(fā)展到了38家，2005年達到了85家；從規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)創(chuàng)造的價值看，2005年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值23.64億元，占全部工業(yè)增加值的82%，成為全縣工業(yè)經(jīng)濟增長的主力軍②工業(yè)化進程加快在2000年全縣生產(chǎn)總值中，工業(yè)增加值為5.58億元，所占比重為31.5%，在2005年全縣生產(chǎn)總值中，工業(yè)增加值為28.76億元，所占比重為54.3%，比2000年提高了22.8個百分點，占據(jù)了全縣經(jīng)濟總量的半壁江山③速度效益同步增長2005年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)銷售收入58.3億元，比上年增長66%；實現(xiàn)利潤4.4億元，增長71%；實現(xiàn)利稅7億元，增長85%工業(yè)企業(yè)實際上交稅金比上年增加1億元，增值稅增幅居全市第一位，總量居全市第三位，利稅過千萬元的企業(yè)達到13家從“十五”期間發(fā)展來看，產(chǎn)品銷售收入、利潤總額、利稅總額的年平均增長速度都在40%以上2 2、第三產(chǎn)業(yè)比重低，城市發(fā)達尚需時日、第三產(chǎn)業(yè)比重低，城市發(fā)達尚需時日第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的所占比重，可以看出一個城市發(fā)達的程度，更可以看出一個城市的活力，一般來講越是發(fā)達城市第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重越高。

2001年至2004年間第三產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重一直在26%左右，隨著工業(yè)經(jīng)濟的高速發(fā)展，到2005年第三產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重下降為20%第三產(chǎn)業(yè)對第二產(chǎn)業(yè)的反哺作用欠缺，東阿整體發(fā)展尚需時日3 3、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，社會良性運轉、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，社會良性運轉居民收入相對穩(wěn)定，經(jīng)濟運行整體進入或者說開始走向良性循環(huán)的快車道，經(jīng)濟的復蘇和快速增長為東阿各項事業(yè)的發(fā)展提供了一個基礎和描繪出一個動人的發(fā)展藍圖4、工薪收入仍是城鎮(zhèn)居民收入主體工薪收入仍是城鎮(zhèn)居民收入主體資料表明：2005年城鎮(zhèn)居民人均工薪收入5692元，同比增長4.1%，占城鎮(zhèn)居民可支配收入的94.6%工薪收入增長的原因：一是政府相繼出臺政策，為機關事業(yè)單位增加補貼，二是部分企業(yè)通過改制效益提高，企業(yè)職工工資所得增加，三是城鎮(zhèn)居民其他勞動收入增加東阿縣房地產(chǎn)市場解析1、房地產(chǎn)市場趨于緩慢上升態(tài)勢、房地產(chǎn)市場趨于緩慢上升態(tài)勢東阿地產(chǎn)自2002年起步，2004房屋施工總建筑面積560332平米，其中住宅126492平米；竣工面積380550平米，其中住宅29576平米；城鎮(zhèn)以上總施工建筑面積249353平米，住宅108412平米，竣工面積88600平米，住宅13196平米。

截止到2008年3月份止，東阿商品房竣工面積達90萬平米由此來看，東阿地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展速度緩慢，在不溫不火的態(tài)勢中尋找出路人均居住面積三室二室平房新開商品房單位建房22.31㎡72%2%26%496套667套2、經(jīng)過供應過熱引起的市場消化不良，進入一個調整期、經(jīng)過供應過熱引起的市場消化不良，進入一個調整期2004年東阿縣房地產(chǎn)開發(fā)住宅總面積15萬平米以上（含相當部分單位自建房和個人建房），其中房地產(chǎn)公司開發(fā)建成的商品房（三星人家、生資小區(qū)、金東花園等）約496套，單位自建房667套，05年更有昌隆和恒信推出的中城與錦繡項目分別向社會提供了600和700套，由于市場供應量急劇增大、產(chǎn)品單一，東阿房產(chǎn)市場出現(xiàn)了短時期的“相對飽和”、“市場消化不良”，在2006年以來又漸平復，處于一個調整階段3、房地產(chǎn)發(fā)展尚不規(guī)范，缺乏引導和深入、房地產(chǎn)發(fā)展尚不規(guī)范，缺乏引導和深入房地產(chǎn)市場相對混亂，商品房貨幣化制度推行與監(jiān)管力度不足，單位自建房狀況尤其嚴重；房地產(chǎn)市場的規(guī)劃、引導等軟性環(huán)境不好，在消費者心目中還未形成具有影響力的概念，再一定程度上消費者的購房行為還存在很大盲目性；4 4、房地產(chǎn)市場銷售管理逐步規(guī)范，并開始注重宣傳引導、房地產(chǎn)市場銷售管理逐步規(guī)范，并開始注重宣傳引導走訪了東阿縣大大小小的房地產(chǎn)項目，發(fā)現(xiàn)其中存在一個非常普遍的問題——銷售管理較粗陋，大部分樓盤售樓中心較簡陋，銷售人員欠缺基本職業(yè)素質，也有少量項目開始注重售樓處內部環(huán)境的營造、銷售人員的整體規(guī)范，并開始注重推廣宣傳，促進銷售。

5、多層住宅占主流，小高層、別墅嶄露頭角、多層住宅占主流，小高層、別墅嶄露頭角東阿目前所建商品房悉為多層，恒信·如意苑攜2棟小高層登陸，開啟了東阿小高層住宅的歷史，水韻名邸水岸別墅引領整個東阿地產(chǎn)升級，但就目前情況來看，別墅僅是一種點綴，小高層接受能力差，多層仍是供給和需求的主流供求分析供求分析1 1、市場達到短暫的平衡期，未來需求潛力巨大、市場達到短暫的平衡期，未來需求潛力巨大①據(jù)統(tǒng)計，2008底東阿人口約為42.64萬人，非農業(yè)人口約8萬人，以目前5.1‰的人口自然增長率來計算，預計到2012年底新增人口8765人,加外來人口進入、農轉非人口，新增人口將突破2萬人，按照2008年底人均住宅面積31.2㎡，預估2012年人均住宅面積達到35㎡，這部分新增人口的需求將達到700000㎡②隨著工業(yè)經(jīng)濟的突飛猛進，居住條件將大大改善，增大了市場需求，城區(qū)原有人口住房需求將增加304000㎡③部分客戶投資買房的意識開始萌生隨著建設步伐的不斷加快，來東阿投資置業(yè)者增多，投資型買房初露端倪總體來看，近四五年內城區(qū)房地產(chǎn)需求量將突破1000000㎡，僅靠目前市場存量房無法滿足市場需求，必須有新項目補充進來促進地產(chǎn)供需良性發(fā)展。

2 2、需求量大與購買力相對較差存在矛盾、需求量大與購買力相對較差存在矛盾東阿經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，短短幾年時間內已經(jīng)形成了以工業(yè)園區(qū)為龍頭的工業(yè)王國，第二產(chǎn)業(yè)收益猛增，增大了財政收入的同時，也提高了城市整體的收入水平然而其整體經(jīng)濟水平在省內仍處于相對靠后的位置，城市規(guī)模、人口數(shù)量有一定的限制一方面，居民收入需要一段時間的累計和再提升；另一方面，居民消費意識、購房意識需要引導和鋪墊，需求量和購買力之間的矛盾非短期能夠解決；再者，在未來五年內，東阿縣將規(guī)劃建設1050套經(jīng)濟適用房及廉租住房也會造成一定的客戶分流政府只有充分經(jīng)濟的保障、具有引領性地產(chǎn)項目的出現(xiàn)才能最大限度地挖掘購買潛能，帶動東阿地產(chǎn)振興3 3、市場現(xiàn)有產(chǎn)品特色不足，不能滿足多層次需要，地產(chǎn)市場寇待洗牌、市場現(xiàn)有產(chǎn)品特色不足，不能滿足多層次需要，地產(chǎn)市場寇待洗牌東阿現(xiàn)有產(chǎn)品規(guī)劃仍相對簡單和粗陋，多數(shù)緊緊依靠外部環(huán)境來做銷售，不注重內部環(huán)境的營造從風格來說，也是最普通的風格，無法從產(chǎn)品上吸引人，地產(chǎn)市場的發(fā)展依然需要特色性產(chǎn)品的補充，擴大影響力自用為主，投資投機性購房所占比例小置業(yè)行為以家庭為核心購買力80多的兩室、100—120左右的三室為核心購買力區(qū)位需求較明顯對價格敏感度高，高層是需求主流對社區(qū)內部規(guī)劃要求提高需求特點需求特點客源分析客源分析1 1、基本以當?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民為主、基本以當?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民為主現(xiàn)有項目以內部消化為主，主要客源為縣中心居民（行政事業(yè)單位公務員、私營業(yè)主），附近工業(yè)園區(qū)員工（本地制造業(yè)藍領、管理階層和高級技工）。

2 2、目前市場客源突破可能性較小，投資客比例低、目前市場客源突破可能性較小，投資客比例低雖然目前東阿新開樓盤與聊城相比價格對較低，處于“谷底”，但由于區(qū)域競爭力較弱，無法吸引外部客源，外地客源比例基本為零而內部客源仍以自住為主，要求“高檔、生態(tài)、方便、舒適”，投資、客比例較低，對所購物業(yè)短時間內升值的期望不大個案解析個案解析項目名稱恒信·如意苑開發(fā)商東阿縣恒信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司地址工業(yè)路與文化路交界（原東阿酒廠）規(guī)模97000㎡形態(tài)9棟多層住宅（6層）+2棟小高層賣點①東阿首個小高層社區(qū)②北臨喜鵲廣場③周邊即將興建東阿最高標準的幼兒園和游泳館④學校從幼兒園到高中遍布周邊⑤東阿首個地下行車系統(tǒng)⑥現(xiàn)購買贈6年物業(yè)管理費和太陽能價格1，2400多；2，2600多；3，2538；4，2438；5，2328；6，1800多（贈送露臺）銷售狀況2008年12月20日認購，4月18日開盤，內部人員宣稱已銷售過半市場普遍反應其價格過高推廣狀況注重廣告宣傳、售樓處包裝和銷售人員培訓剩余房源130平左右的大戶型項目名稱昌隆·水韻名邸開發(fā)商山東東阿昌隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址東阿廣場北部規(guī)模130000㎡形態(tài)濱河別墅+多層賣點①位置好，緊鄰東阿廣場②品質高，河畔社區(qū)價格2，3層2500多銷售狀況一期銷售良好，現(xiàn)已入住，二期即將展開認購開4棟樓剩余房源內部宣稱無房源可選項目名稱綜合樓開發(fā)商不詳?shù)刂非嗄曷窎|側，商業(yè)街以北規(guī)模1棟形態(tài)底層超市+住宅賣點位置好，繁華，交通便利價格1，超市；2，2440；3，2510；4，2480；5，2260；6，1780（頂樓）交房毛坯，2010年五一交房銷售狀況不理想剩余房源96㎡兩室；100㎡、133㎡、140㎡三室附：戶型配比附：戶型配比案名房型面積比例銷售狀況中城雅居二房72-9832%已售完三房100—13468%錦繡東阿二房69—8625%小三房100—12055%三房120—14020%恒信·如意苑小三房100—12070% 在售三房130—14030%從東阿工業(yè)園看房產(chǎn)機遇從東阿工業(yè)園看房產(chǎn)機遇東阿工業(yè)園規(guī)劃圖東阿工業(yè)園規(guī)劃圖山東東阿工業(yè)園區(qū)被批準為省級開發(fā)區(qū)。

園區(qū)在高起點規(guī)劃、高標準建設、高水平管理原則的指導下，以建設生態(tài)、綠色、環(huán)保園區(qū)為主旋律，采取邊建設、邊規(guī)劃、邊發(fā)展的模式，已初步形成一個規(guī)劃科學、布局合理、風格獨特、基礎設施配套齊全的發(fā)展載體園區(qū)內土地平整，實現(xiàn)了通公路，通電、通自來水、通供熱管道、通光纜、通污水排放管道、通有線電視及有線電話目前引進項目51個據(jù)調查：工業(yè)園區(qū)人均月收入能夠達到據(jù)調查：工業(yè)園區(qū)人均月收入能夠達到10001000元左右除了少部分元左右除了少部分單位建房以外，單位建房以外，90%90%的工人在臨近村落租房居住，特別是已經(jīng)結婚的工人在臨近村落租房居住，特別是已經(jīng)結婚的人士不再適合單位提供宿舍，這部分市場目前處于空白狀態(tài)的人士不再適合單位提供宿舍，這部分市場目前處于空白狀態(tài)極需一個生活社區(qū)來為這部分市場提供需求、反補工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟極需一個生活社區(qū)來為這部分市場提供需求、反補工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，為經(jīng)濟發(fā)展提供居住支持工業(yè)園區(qū)領導把握這一雙贏的發(fā)展，為經(jīng)濟發(fā)展提供居住支持工業(yè)園區(qū)領導把握這一雙贏的創(chuàng)舉，在積極促進園區(qū)工業(yè)建設的同時，將該項規(guī)劃列入工業(yè)的創(chuàng)舉，在積極促進園區(qū)工業(yè)建設的同時，將該項規(guī)劃列入工業(yè)園區(qū)計劃之列。

園區(qū)計劃之列一、意義和必要性一、意義和必要性1 1、產(chǎn)業(yè)機構合理化、產(chǎn)業(yè)機構合理化，東阿第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占絕對比重，第三產(chǎn)業(yè)相對落后，此番在第二產(chǎn)業(yè)密集的東阿工業(yè)園發(fā)展地產(chǎn)事業(yè)，能夠發(fā)揮第二產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的帶動作用，通過第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高，反補第二產(chǎn)業(yè)，有效促進產(chǎn)業(yè)結構的合理化發(fā)展，對于整個東阿經(jīng)濟建設具有重要意義2 2、有效完善工業(yè)園區(qū)的功能、有效完善工業(yè)園區(qū)的功能，有別于以往工業(yè)建設的發(fā)展模式，與近年來工業(yè)園區(qū)發(fā)展相承接，輻射整個工業(yè)園區(qū)，建立一個功能完善、環(huán)境卓越的現(xiàn)代化工業(yè)小城市3 3、解決工業(yè)園區(qū)最基本的需求、解決工業(yè)園區(qū)最基本的需求，有益社會穩(wěn)定吃穿住行，歷來是人們孜孜以求的基本需求，為園區(qū)職工提供一個良好的居住環(huán)境，具有偉大的社會意義4 4、充分挖掘東阿房地產(chǎn)市場的潛能，引領房地產(chǎn)市場走向規(guī)?；?、正規(guī)、充分挖掘東阿房地產(chǎn)市場的潛能，引領房地產(chǎn)市場走向規(guī)?；?、正規(guī)化、品牌化化、品牌化與東阿城區(qū)相呼應，形成城市副中心，不同層面引導需求、刺激需求，讓整個東阿房產(chǎn)市場活躍起來，資金流轉起來，獲得更大的經(jīng)濟效益和社會效益5 5、帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建和諧社會主義新農村，、帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建和諧社會主義新農村，將多個村的各自建設、各自求發(fā)展轉化為大家齊心協(xié)力、共同努力謀發(fā)展，更有助于發(fā)展的全方位展開。

工業(yè)園區(qū)內工業(yè)園區(qū)內部人員部人員東阿市東阿市區(qū)人員區(qū)人員遷入遷入周邊村周邊村鎮(zhèn)人員鎮(zhèn)人員茌平遷茌平遷入戶入戶二、客戶支撐二、客戶支撐三、未來發(fā)展趨勢三、未來發(fā)展趨勢工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展強大支撐，未來前景廣闊地塊隨房價攀升，區(qū)域價值凸現(xiàn)受周邊環(huán)境制約，合理控制總價房源才能保證銷售受消費水平限制，未來價格拉升空間小項目預期項目預期合理控制總價以1200元/月收入的工薪階層來看，雙職工收入能夠承受的總價范圍在20萬元之內為最佳一、項目價格區(qū)間一、項目價格區(qū)間綜合東阿工業(yè)園區(qū)及市區(qū)的經(jīng)濟條件、人員收入、消費狀況，考究東阿現(xiàn)有房產(chǎn)項目情況，我們可以得出項目均價區(qū)間范圍在 14001400元元————17001700元元之間注：注：項目以1400元價格出售，能夠保證項目銷售率達到90%以上，如果要達到1700元售價，需要從產(chǎn)品形象上樹立高端，從產(chǎn)品上提供支撐二、項目定位二、項目定位東阿工業(yè)園東阿工業(yè)園CLD高品質高品質 高品味高品味 高附加值高附加值東阿房產(chǎn)市場，項目占領主導地位，引領整個東阿房產(chǎn)市場升級；工業(yè)園區(qū)CLD，首個、唯一、高品質風情社區(qū)；氣勢磅礴、風格獨具，搶占市場空白點全能的全能的自然的自然的貼心的貼心的國際的國際的愜意的愜意的為工業(yè)園“加油”20萬平瞰浩瀚自然360度國際生活體驗管家式服務尊貴生活盛大開啟20萬平風情庭院，首席生態(tài)社區(qū)三、產(chǎn)品支撐（建議）三、產(chǎn)品支撐（建議）在濟南，它是“領秀城”；在東阿，它是？在廣州，它是“星河灣”；1、20萬平米的體量，東阿房產(chǎn)市場第一大社區(qū)，規(guī)模上規(guī)模上““絕對的絕對的領袖領袖”，建議規(guī)劃設計時巧妙增加三大地塊的一個整體和統(tǒng)一，推廣上作為一個整體來宣傳、造勢。

2、從東阿市場單一產(chǎn)品設計中跳脫出來，利用社區(qū)規(guī)模做足品質和品味，社區(qū)由多個主景觀貫穿起來，分開不同組團做足景觀差異性，小橋石廊、噴泉跌水、運動器材、假山飛石，通過一些花費并不太高的小品點綴，讓整個社區(qū)富于變化和韻律感，強調景觀的均好性和層次變化3、配套設施的完善，偌大一個社區(qū)，如果沒有幼兒園、超市、銀行必然令其價值大減，品牌幼兒園、大型超市、便利店、時尚步行街等時尚元素的加入，必定會為整個社區(qū)增添國際感和現(xiàn)代化氣息4、公交車從市區(qū)直通項目所在地，城區(qū)規(guī)模足以支撐公交線路的運行，通過交通的便捷，能夠吸引大批城區(qū)客戶前來購房終點站本案5、先建景觀，后賣樓主景觀的塑造會給市場一個概念，讓受眾心中自然而然給項目一個定位，對社區(qū)生活有一個向往，建議先建主大門，巍峨氣派，彰顯不凡檔次6、售樓中心建設不可忽視，建議在市區(qū)中心位置設立一個售樓處，項目現(xiàn)場設立一個售樓中心，面積不小于300平，內部茂林修竹、流水嘩啦、擺設大沙盤、戶型模型、展示項目效果圖、從各個層面、各個角度讓目標客戶感受到項目的尊貴7、看房車，市區(qū)和現(xiàn)場都要有看房車，能夠隨時帶客戶參觀70-80㎡80-100100-120120-140140-150兩室兩室+三室三室三室四室40%30%20%5%5%120平及以上可以做成錯層的形式，增加產(chǎn)品附加值8、面積配比建議項目項目作用戶外戶外警醒宣傳、造勢（工業(yè)園、東阿市區(qū)）道旗道旗造勢電視廣告電視廣告形象宣傳項目廣播廣播重復傳播，加深印象模型模型實際比例的樓盤規(guī)劃縮影。

戶型縮影樣板間樣板間情境營銷邀請函邀請函針對企業(yè)做團購海報海報內容以濃縮樓書中的形象與賣點為主，結合不同的營銷活動制作不同主題 海報比樓書、折頁成本低，表現(xiàn)的內容可更豐富、活潑 可用于對登記客戶直郵，彩頁、雙面折頁折頁小開本，易折帶，比較實在地表現(xiàn)樓盤價值資訊短信短信小區(qū)短信的方式進行群發(fā)四、廣告宣傳四、廣告宣傳五、銷售周期五、銷售周期階段段時間完成完成計劃劃說明明第一輪銷售沖擊波（第一批房源）第一階段認購期3個月≥20%本階段3個月，藉前期宣傳累計的客戶，進行VIP卡發(fā)售，收取1000元訂金第二階段開盤期2個月≥20% 本階段2個月為開盤期，深化宣傳，聚集人氣第三階段第一強銷期3個月≥30% 本階段3個月為強銷期，繼續(xù)促進銷售第二強銷期3個月≥20%第四階段調整期1個月≥0% 繼續(xù)去化現(xiàn)有項目，準備展開第二輪銷售第二輪沖擊波如上第三輪沖擊波如上供給3年銷售周期共計完成≥90%。