Our Team:SANA 公司的項(xiàng)目投資效果評(píng) 價(jià)馬秀迪（ 2班 21號(hào)） 李玉輝 （2 班 19 號(hào)） 李雅娜（ 2班 18號(hào)） 韓瑜（ 2 班 12 號(hào)） 葉婷（ 1 班 28 號(hào)）A公司的項(xiàng)目投資效果評(píng)價(jià)摘要 新產(chǎn)品或新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件 如何根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和拆屋 特征選擇合適的投資項(xiàng)目，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要解決的重要課題本案例描述了 A 公司準(zhǔn) 備開(kāi)發(fā)的九點(diǎn)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況， 面對(duì)誘人的市場(chǎng)前景、 公司自身的資金狀 況，以及項(xiàng)目涉及的設(shè)備狀況等信息，決策者必須做出抉擇引言 在信息時(shí)代， 市場(chǎng)需求變化的節(jié)奏很快 企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品壽命周期顯著縮短； 在原先的 產(chǎn)品市場(chǎng)不斷萎縮的情形下， 企業(yè)必須及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)和新產(chǎn)品或新業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā) 由于新 產(chǎn)品或新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)將涉及企業(yè)阿亮的資本性支出， 因此，新產(chǎn)品或新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)一旦失敗講給 企業(yè)也的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的威脅 如何根據(jù)企業(yè)自身的資金狀況和經(jīng)營(yíng)特征選擇適合企 業(yè)發(fā)展的投資項(xiàng)目，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的最為重要的課題之一正文一、背景介紹A 公司是一家大型的制造企業(yè)，目前的資金利用率較低，存在著一定的閑置資金，而且 公司的產(chǎn)品單一， 有的產(chǎn)品銷售高峰期已過(guò)， 如果一旦市場(chǎng)方面出現(xiàn)問(wèn)題伙食出西施嘛價(jià)額 競(jìng)爭(zhēng)將嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展， 公司董事會(huì)覺(jué)得這樣下去不是辦法， 必須開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。

在公司 總經(jīng)理辦公室牽頭下，投資管理部會(huì)同財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部、生產(chǎn)部、采購(gòu)部、技術(shù)部 等部門，篩選出下列兩個(gè)投資項(xiàng)目二、主題內(nèi)容（對(duì)比兩個(gè)投資項(xiàng)目的相關(guān)介紹）（一）、酒店投資項(xiàng)目介紹1、項(xiàng)目背景A 公司每年因業(yè)務(wù)往來(lái)招待客人的費(fèi)用高達(dá)幾百萬(wàn)元， 既然存在著一定的閑置資金， 為 了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展， 改變經(jīng)營(yíng)單一的模式， 為公司擬組建一家全資子公司——濱華大酒店， 注冊(cè)資 本為五千萬(wàn)元2、項(xiàng)目概括（1）、地理位置：江南大道與風(fēng)情大道交匯處往東 500 米答景江大廈2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 濱華大酒店一 6600元/平方米的價(jià)格購(gòu)買景江大廈 3600 平方米，將其改建為及餐飲、住宿、商務(wù)娛樂(lè)等為一體的三星級(jí)賓館，投資建設(shè)期為九個(gè)月 3）周圍環(huán)境與設(shè)施： 步行五分鐘可達(dá)江南村等公交站、 10 分鐘可至地鐵一號(hào)線江濱 路；距華聯(lián)超市、蘇寧電器等商業(yè)場(chǎng)所均幾步之遙；毗鄰江濱高教園區(qū)4）人員配置見(jiàn)表濱華大酒店人員配置表單位：萬(wàn)元部門人數(shù)（人）月平均工資（元）年平均工資（元）餐廳521200748800理發(fā)121200172800洗浴中心38800364800客房481300748800前臺(tái)91400151200商務(wù)中心81500144000舞廳6120086400管理94000432000廚房183600777600保安12800115200合計(jì)21237416005）、項(xiàng)目的資金投入情況見(jiàn)表濱華大酒店投資預(yù)算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額總資產(chǎn)支出（ 30 年直線法折舊，無(wú)殘值）2851.2購(gòu)買設(shè)備（ 10 年直線法折舊，無(wú)殘值）960裝修費(fèi)（ 10 年平均攤銷）900籌辦費(fèi)（ 5 年平均攤銷）40合計(jì)4751.26）、項(xiàng)目的效益情況見(jiàn)表濱華大酒店利潤(rùn)預(yù)算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目未來(lái)年份12345營(yíng)業(yè)收入70107010701070107010付現(xiàn)成本4244.664244.664244.664244.664244.66非付現(xiàn)成本289.04289.04289.04289.04289.04營(yíng)業(yè)成本合計(jì)4533.74533.74533.74533.74533.7利潤(rùn)總額2476.32476.32476.32476.32476.3所得稅619.705619.705619.705619.705619.705凈利潤(rùn)1857.2251857.2251857.2251857.2251857.2257）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。

A 公司自身的往來(lái)客戶會(huì)成為酒店固定的客源3、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)要求（ 1）、年折現(xiàn)率為 10% 2）項(xiàng)目預(yù)期的回收期 <3 年；會(huì)計(jì)報(bào)酬率 >20%；折現(xiàn)率 >0；現(xiàn)值指數(shù) >1；內(nèi)含報(bào)酬 率>20%二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目介紹1、項(xiàng)目背景由于 A 公司存在一定的閑置資金，為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，改變經(jīng)營(yíng)單一的模式，公司擬組 建一家全資子公司——濱華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本 8000 萬(wàn)元A 公司的最大股東——省國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司， 是經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)成立的， 授權(quán)全 面經(jīng)營(yíng)和股利全省國(guó)有資產(chǎn)該大股東名下現(xiàn)有一塊土地，面積 8 萬(wàn)平方米，如果 A 公司， 如果 A 公司組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，則將該塊土地轉(zhuǎn)讓給 A 公司2、項(xiàng)目概括（1）、項(xiàng)目名稱：濱華·海景城（2）、地理位置： 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)六號(hào)大街與沿江大道交匯處往西 500米左右 東鄰之江，北臨省內(nèi)最大的高教園區(qū)，西邊和南邊已有交付商業(yè)大樓盤，未來(lái)發(fā)展前景不俗3）、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積 120畝，即 8 萬(wàn)平方米；容積率 2.6；建設(shè)面積 20.8 萬(wàn)平方米；開(kāi)發(fā)周期 5 年；土地價(jià)格 2880 萬(wàn)元，由大股東作為借款籌入，年利率 12%，借款期限 5 年，一次還本付息。

4）、周圍環(huán)境與設(shè)施：快速路、沿江景觀大道、地鐵一號(hào)線，繁華市中心瞬間可達(dá)； 地鐵物業(yè)、商業(yè)規(guī)劃齊全；社區(qū)的 1200 平方米雙層會(huì)所、近 14000 平方米沿江商業(yè)街、與 項(xiàng)目一路之隔的規(guī)劃中的 4 萬(wàn)平方米大型購(gòu)物商場(chǎng)，可以滿足各類生活?yuàn)蕵?lè)購(gòu)物需求幼兒園——小學(xué)——中學(xué)——大學(xué)， 在家門口即可實(shí)現(xiàn)一站式教育 毗鄰的大學(xué)城， 14 所大學(xué)， 18 萬(wàn)師生，打造開(kāi)放式、資源共享的“新型學(xué)院派生活” ；省重點(diǎn)高中、市政府規(guī) 劃配套的市重點(diǎn)初中、小學(xué)咫尺之遙，已批準(zhǔn)建設(shè) 18 所幼兒園，教育配套齊全，為耗子踢 狗優(yōu)良環(huán)境；高素質(zhì)鄰里，過(guò)百名大學(xué)教師業(yè)主、新型白領(lǐng)、青年精英成為業(yè)主主體該市目前唯一采用樓宇對(duì)講聯(lián)動(dòng) IC 卡系統(tǒng)的節(jié)能住宅小區(qū)5）、項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況濱華·海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預(yù)算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目未來(lái)年份012345項(xiàng)目總收入0011068.7327866.7815176.4824134.01項(xiàng)目總投資4640.527319.7611209,2911760.426110,371665.01轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金00608.783032.672334.7113668.06現(xiàn)金凈流量-4640.52-7319.76-749.3413073.696731.408800.94（ 6）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。

A 該市的信譽(yù)；省國(guó)有資產(chǎn)透題公司的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的 土地儲(chǔ)備三）、項(xiàng)目市場(chǎng)分析（1）、項(xiàng)目的所在城市位于中國(guó)東海沿岸，中國(guó)東南重要交通樞紐，中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì) 圈——常見(jiàn)三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市（省會(huì)城市、政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心） 全市 總面積 1.66 萬(wàn)平方公里， 其中市區(qū)面積 3068 平方公里 市區(qū)人口達(dá) 409.5 萬(wàn)，總?cè)丝?660.4 萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)省會(huì)城市第二位， 經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力躋身全國(guó)大中城市前 10 位2）項(xiàng)目所在的區(qū)是 1993年 4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)， 行政管轄面積約 104.7 平方公里，目前建成 84 平方公里，轄區(qū)人口 50 萬(wàn)該開(kāi)發(fā)區(qū)確立了建設(shè)“國(guó)際先進(jìn) 制造業(yè)基地、 新世紀(jì)大學(xué)城、 花園式生態(tài)型城市副中心” 的三大目標(biāo)， 大力實(shí)施 “工業(yè)興區(qū)、 科教強(qiáng)區(qū)、 環(huán)境立區(qū)”戰(zhàn)略，已成為該市乃至省發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)、外向型經(jīng)濟(jì)和高教科研的重 要基地綜合發(fā)展水平名列全國(guó) 49 個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)前 10 位 2006 年被日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu) 評(píng)為中國(guó) 75 個(gè)城市開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開(kāi)發(fā)區(qū) 3）目標(biāo)市場(chǎng)定位：外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；高校的教師以及工作者；政府及事業(yè)單位中層以上事業(yè)干部；外來(lái)經(jīng)商者等。

四）、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)要求（ 1）、年折現(xiàn)率為 10% 2）項(xiàng)目預(yù)計(jì)的回收期 <3 年；會(huì)計(jì)報(bào)酬率 >7%；凈現(xiàn)值 >0；現(xiàn)值指數(shù) >1；內(nèi)含報(bào)酬 率>20%三、提出問(wèn)題根據(jù)以上簡(jiǎn)述提出以下四個(gè)問(wèn)題： 1、如何判斷和分析公司投資項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？ 2、公司投資項(xiàng)目可能有哪些風(fēng)險(xiǎn)？3、計(jì)算投資項(xiàng)目的回收期、會(huì)計(jì)報(bào)酬率、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)和內(nèi)含報(bào)酬率4、作為該公司的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)如何決策？四、計(jì)算與分析1、如何判斷和分析公司投資項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？酒店投資的國(guó)內(nèi)外行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)1）、供給過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈，今后發(fā)展速度將會(huì)降低2）、酒店業(yè)新的發(fā)展投資點(diǎn)將逐步西移并優(yōu)化地域結(jié) 構(gòu)3）、多樣化、多元化、品牌化、個(gè)性化潮流進(jìn)入酒店業(yè)4）、 隨著本世紀(jì) IT 技術(shù)等高新技術(shù)的更新，客房的創(chuàng)新 也盡顯高科技的蹤跡行業(yè) 信息化、網(wǎng)絡(luò)化成為新的趨5）、酒店的集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，國(guó)際集團(tuán)更是大舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的國(guó)內(nèi)外行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)1）、市場(chǎng)定位更明確更細(xì)分 商業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)了從集市—商場(chǎng)—連鎖店—超級(jí)市場(chǎng)— shopping mall 等多個(gè)階段 近年來(lái)，又逐步從大而全的市場(chǎng)需求向細(xì)分市場(chǎng)傾斜， 以適應(yīng)消費(fèi)者越來(lái)越挑剔的品味和追求不 同生活方式的人群。

2）、 注重體驗(yàn)性，增強(qiáng)吸引力最早期的商場(chǎng)僅僅是為購(gòu)物而開(kāi)發(fā) 后期的 MALL 開(kāi)始讓消費(fèi)者適應(yīng)了涵蓋娛樂(lè)、 餐飲、 休閑的一站式購(gòu)物中心 為了消除消費(fèi)者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的純消費(fèi)認(rèn)知度和距離感， 在新項(xiàng)目中 融入了體驗(yàn)性、 參與性的元素， 吸引更廣的客群和鎖定部分特定客群 如充分考慮表演和活 動(dòng)空間；通過(guò)某一科技、 特色題材吸引眼球， 用一些極具沖擊力的物象挑起觀眾的好奇，成 為其鶴立雞群的重要砝碼3）、各類零售品牌的布局與發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢(shì)a、一二線城市的零售品牌迅速互通從一線到二線各大城市，商業(yè)項(xiàng)目中的品牌差異 化逐漸縮小b、部分國(guó)際品牌甚至從二線城市啟程，選擇“曲線奪市場(chǎng)”的策略c、電商的興起快速改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣和觀念，實(shí)體店與網(wǎng)絡(luò)、郵政等店鋪整合B2C、C2C 持續(xù)火熱，分流了實(shí)體店的部分客源，而部分商家則開(kāi)始考慮將這兩部分的營(yíng)銷 模式相結(jié)合，相互彌補(bǔ)在實(shí)體和網(wǎng)絡(luò)中流失的客群4）、建筑空間個(gè)性化多元化，向開(kāi)放式躍進(jìn)，注重環(huán)境、景觀的營(yíng)造a、進(jìn)入開(kāi)放式商業(yè)建筑時(shí)代b、強(qiáng)調(diào)空間層次的多元化c、多變的建筑外立面d、著力塑造景觀和小品5）、專業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)明顯，投資者需認(rèn)真考察。

市場(chǎng)商業(yè)按專業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)區(qū)分，特點(diǎn)明顯專業(yè)市場(chǎng)往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種） 商品；綜合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品 2、公司投資項(xiàng)目可能有哪些風(fēng)險(xiǎn)？投資三星級(jí)酒店的風(fēng)險(xiǎn)A、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)縱觀國(guó)內(nèi)酒店，中小型酒店如雨后春筍般出現(xiàn)，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于“白 熱化”B、目前市場(chǎng)上酒店整體處于供過(guò)于求狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)爭(zhēng)激烈，外資新增投資的可 能不大，而且隨時(shí)會(huì)面臨被收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)， 一旦酒店出現(xiàn)資金。