鐵路土地綜合開發(fā)實施辦法鐵總辦〔2014〕257號第一章 總 則 第一條 按照《國務(wù)院關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設(shè)的意見》（國發(fā)〔2013〕33號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》（國辦發(fā)〔2014〕37號），為切實做好鐵路土地綜合開發(fā)工作，制定本辦法 第二條 本辦法適用于總公司及所屬企業(yè)、控股合資鐵路公司（含籌備組，以下簡稱合資公司）土地綜合開發(fā)涉及合資公司管理事項，依據(jù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系履行相關(guān)決策程序 第三條 本辦法所稱鐵路土地綜合開發(fā)是依據(jù)國家法律法規(guī)和支持政策，以提高鐵路土地資產(chǎn)營運效益和實現(xiàn)開發(fā)增值為目標(biāo)，組織既有和新增土地資源有序流動、優(yōu)化配置及利用開發(fā)的經(jīng)營活動 第四條 鐵路土地綜合開發(fā)應(yīng)堅持以下原則： （一）依法合規(guī)，市場運作執(zhí)行國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，堅持市場化運作 （二）節(jié)約利用，集約開發(fā)運用節(jié)地技術(shù)，提高開發(fā)強度，對土地及地上地下空間合理開發(fā)，促進土地綜合利用、復(fù)合利用、高效利用 （三）規(guī)劃引領(lǐng)，規(guī)范決策編制土地綜合開發(fā)規(guī)劃和年度開發(fā)計劃，強化項目論證，規(guī)范管理流程，提高決策質(zhì)量。

（四）組織有序，落實責(zé)任實行分級管理、分工負責(zé)、協(xié)同聯(lián)動，有序組織土地綜合開發(fā)，落實項目責(zé)任制 （五）強化監(jiān)管，防控風(fēng)險以效益評價為依據(jù)，風(fēng)險控制為前提，提高土地資產(chǎn)運用效率效益，加強土地綜合開發(fā)監(jiān)管第二章 管理職責(zé) 第五條 鐵路土地綜合開發(fā)范圍： （一）鐵路改線、場站遷移釋放的土地； （二）市域、支線鐵路土地； （三）鐵路用地地上地下空間，包括以穿越、跨越等形式占用鐵路用地地上地下空間； （四）線路兩側(cè)、高架橋下土地； （五）改（擴）建鐵路項目釋放的既有與新增土地； （六）新建鐵路項目新增土地； （七）其他既有、新增土地 第六條 鐵路土地綜合開發(fā)方式： （一）自主開發(fā)； （二）土地作價對外投資、合資合作； （三）總公司及所屬企業(yè)、控股公司、參股公司間轉(zhuǎn)讓鐵路用地； （四）鐵路用地向路外轉(zhuǎn)讓； （五）鐵路用地及地上附著物租借； （六）鐵路用地抵押、置換； （七）建設(shè)鐵路保障性住房 第七條 鐵路局、合資公司是權(quán)屬土地的開發(fā)主體，享有土地增值收益；按照“誰開發(fā)、誰投資，誰收益、誰負責(zé)”的原則，享有投資開發(fā)收益，承擔(dān)以下職責(zé)： （一）組織編制新建鐵路項目綜合開發(fā)機會研究報告、方案研究報告。

1、對接設(shè)計單位組織現(xiàn)場踏勘，明確土地綜合開發(fā)需求 2、協(xié)調(diào)地方政府，落實開發(fā)用地規(guī)劃、規(guī)模、指標(biāo)、供地等政策 （二）編制開發(fā)規(guī)劃、年度開發(fā)計劃 （三）組織編制項目方案，主要包括：市場分析、業(yè)態(tài)選擇、投資規(guī)模、開發(fā)方式、資產(chǎn)處置、融資方案、商業(yè)模式、技術(shù)經(jīng)濟與風(fēng)險分析，以及對合作方的盡職調(diào)查等 （四）開展項目評估論證 （五）負責(zé)項目開發(fā)與投后經(jīng)營 （六）組織項目后評價 （七）開發(fā)規(guī)劃和須報總公司審批事項以外的項目報總公司備案 合資公司可自行組織土地綜合開發(fā)，也可簽訂協(xié)議委托鐵路局組織土地綜合開發(fā)總公司管理項目的合資公司自行組織土地綜合開發(fā)的，開發(fā)規(guī)劃、年度開發(fā)計劃和項目方案由合資公司報總公司備案或?qū)徟?；委托鐵路局開發(fā)的，由鐵路局報總公司備案或?qū)徟F路局管理項目的合資公司，開發(fā)規(guī)劃、年度開發(fā)計劃和項目方案由鐵路局報總公司備案或?qū)徟? 第八條 總公司加強對所屬企業(yè)、合資公司土地綜合開發(fā)的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督、考核，負有指導(dǎo)、監(jiān)管責(zé)任，承擔(dān)以下管理職責(zé)： （一）與國家有關(guān)部門、地方政府溝通協(xié)調(diào)，利用路地協(xié)調(diào)機制，為土地綜合開發(fā)創(chuàng)造必要條件和政策環(huán)境。

（二）統(tǒng)籌安排或指導(dǎo)運用自有資金、債務(wù)性資金和鐵路發(fā)展基金等資金 （三）審批下列事項： 1、新建鐵路項目土地綜合開發(fā)機會研究、方案研究報告； 2、土地綜合開發(fā)項目方案； 3、年度開發(fā)計劃； 4、利用鐵路用地組織經(jīng)營性開發(fā)或建設(shè)保障性住房； 5、土地作價對外投資、合資合作開發(fā)； 6、涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、用途變更的，包括但不限于：鐵路用地向總公司以外轉(zhuǎn)讓、置換，政府收回鐵路用地； 7、租借鐵路用地3000平方米以上或租借期限5年以上； 8、利用鐵路用地抵押 （四）開發(fā)規(guī)劃和審批事項以外的其他項目實行備案管理 （五）實行過程監(jiān)管、分析評價與考核，糾正不當(dāng)經(jīng)營開發(fā)行為 （六）總結(jié)經(jīng)驗，組織交流，推廣典型 （七）組織涉及路網(wǎng)性、具有重大影響的項目開發(fā) （八）對鐵路局、合資公司的部分項目進行引導(dǎo)性投資第三章 開發(fā)流程第一節(jié) 新建鐵路土地綜合開發(fā) 第九條 在新建鐵路項目前期，應(yīng)將項目財務(wù)平衡與綜合開發(fā)需求作為項目選線和站場選址的重要因素，統(tǒng)籌研究土地綜合開發(fā)原則上以車站周邊土地綜合開發(fā)為重點，其用地總量扣除站場用地后，同一鐵路建設(shè)項目單個站場綜合開發(fā)用地平均規(guī)模不超過50公頃，最高不超過100公頃。

第十條 在新建鐵路項目預(yù)可行性研究階段，應(yīng)同步開展土地綜合開發(fā)機會研究 （一）鐵路局、合資公司應(yīng)組織設(shè)計單位對新建鐵路沿線經(jīng)濟發(fā)展、自然資源、市場環(huán)境、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃進行現(xiàn)場調(diào)研，研究土地綜合開發(fā)的效益目標(biāo)、用地規(guī)模、功能定位及相關(guān)規(guī)劃調(diào)整需求 （二）鐵路局、合資公司提出綜合開發(fā)用地的規(guī)劃控制和預(yù)留條件，協(xié)調(diào)地方政府調(diào)整土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地綜合開發(fā)相關(guān)規(guī)劃 （三）鐵路局、合資公司組織編制綜合開發(fā)機會研究報告，經(jīng)預(yù)審后與預(yù)可行性研究報告一并上報總公司 （四）總公司會同省、市有關(guān)部門審查預(yù)可行性研究報告時，同步審查土地綜合開發(fā)機會研究報告將機會研究報告納入預(yù)可行性研究報告，按建設(shè)項目管理規(guī)定報審或批復(fù) （五）總公司運用鐵路建設(shè)協(xié)調(diào)機制，統(tǒng)籌安排新建鐵路項目與土地綜合開發(fā)的相關(guān)事宜商省、市地方政府明確土地綜合開發(fā)用地規(guī)模、規(guī)劃條件以及有關(guān)配套政策，納入相關(guān)會議紀(jì)要 第十一條 在新建鐵路項目可行性研究階段，應(yīng)同步開展土地綜合開發(fā)方案研究 （一）鐵路局、合資公司應(yīng)組織設(shè)計單位研究提出新建鐵路項目沿線站場綜合開發(fā)用地規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計以及與站場、線路工程統(tǒng)一聯(lián)建條件。

協(xié)調(diào)地方政府調(diào)整控制性詳細規(guī)劃，加強與周邊地區(qū)的空間組織、交通銜接、功能匹配等方面的融合，爭取用地、財稅等相關(guān)配套支持政策，與沿線市、縣政府簽訂綜合開發(fā)用地規(guī)模協(xié)議 （二）鐵路局、合資公司根據(jù)項目建議書建設(shè)資金籌措和項目財務(wù)平衡目標(biāo)的需求，在機會研究報告的基礎(chǔ)上，分析土地供應(yīng)條件，開展經(jīng)濟效益論證，編制土地綜合開發(fā)方案研究報告，經(jīng)預(yù)審后與可行性研究報告一并上報總公司 （三）鐵路局、合資公司應(yīng)將土地綜合開發(fā)項目用地方案與建設(shè)用地預(yù)審?fù)缴蠄蠹訌娕c國家、省（市）有關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，落實新增用地指標(biāo)會同地方政府將土地綜合開發(fā)用地位置、規(guī)模、需求和規(guī)劃條件以及擬安排的供應(yīng)分期等向國家有關(guān)部門備案 （四）總公司會同省、市有關(guān)部門審查可行性研究報告時，同步審查土地綜合開發(fā)方案研究報告，將方案研究報告納入可行性研究報告，明確用地規(guī)模、容積率、建筑高度、建筑密度、市政配套等內(nèi)容，按建設(shè)項目管理規(guī)定報審或批復(fù)協(xié)調(diào)國家有關(guān)部門落實新增用地指標(biāo) 第十二條 總公司在審批新建鐵路項目初步設(shè)計時，同步審批與新建鐵路項目直接關(guān)聯(lián)的土地綜合開發(fā)項目 第十三條 鐵路局、合資公司應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的綜合開發(fā)方案研究報告和簽訂的用地規(guī)模協(xié)議，與地方政府共同確定綜合開發(fā)用地邊界及征地拆遷、土地整理費用標(biāo)準(zhǔn)，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議，開展一級開發(fā)，組織一二級聯(lián)動開發(fā)。

第十四條 鐵路局、合資公司應(yīng)根據(jù)確定的控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)，協(xié)調(diào)地方政府統(tǒng)籌新建鐵路站場周邊用地布局，做好市政配套規(guī)劃，明確土地出讓的前置條件編制項目方案，報總公司批復(fù)后，依法取得開發(fā)用地使用權(quán) 第十五條 鐵路局、合資公司要結(jié)合企業(yè)長遠發(fā)展目標(biāo)和當(dāng)前經(jīng)營實際，科學(xué)選擇開發(fā)模式，組織二級開發(fā) （一）自主開發(fā)應(yīng)根據(jù)新建鐵路項目特點，結(jié)合自身開發(fā)能力和一二級聯(lián)動開發(fā)條件，對有利于拓展企業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域，解決新建鐵路運營初期經(jīng)營困難且投資開發(fā)收益明顯、資金來源有保障、行業(yè)關(guān)聯(lián)度大、風(fēng)險可控的項目，組織自主開發(fā) （二）合資合作開發(fā)可通過招商引資，對收益可期但開發(fā)周期長、自有資金不足、專業(yè)能力受限的項目，組織合資合作開發(fā)合資合作開發(fā)應(yīng)組織資產(chǎn)評估，開展盡職調(diào)查，通過公開、公平、公正的方式選擇合作對象 第十六條 鐵路局、合資公司應(yīng)對已批復(fù)可行性研究報告或已開工的新建鐵路項目，補充編制土地綜合開發(fā)方案研究報告，經(jīng)總公司批復(fù)后，協(xié)商地方政府落實綜合開發(fā)用地；已開通運營的合資鐵路，應(yīng)根據(jù)運營財務(wù)狀況，積極協(xié)商地方政府，爭取綜合開發(fā)用地及財政補貼、稅費減免等支持政策第二節(jié) 既有鐵路土地綜合開發(fā) 第十七條 鐵路局、合資公司應(yīng)加強土地資源分析，按照節(jié)約利用、集約開發(fā)的原則，通過分拆、整合、置換、收購周邊土地、分層設(shè)立使用權(quán)等途徑，開展綜合開發(fā)機會研究。

（一）場站遷移、改線土地在鐵路場站遷移、改線工程項目前期階段，將場站遷移、改線釋放的鐵路用地綜合開發(fā)作為重要條件，與地方政府協(xié)商，同步研究既有用地和新增土地資源的綜合開發(fā) （二）既有車站、場、段、所改（擴）建工程項目應(yīng)結(jié)合改擴建工程，同步研究既有用地和新增土地資源的綜合開發(fā) （三）既有場站地上地下空間應(yīng)充分利用大中城市鐵路場站占地面積大、可釋放潛在土地資源充足的優(yōu)勢，研究地上地下空間綜合開發(fā)機會 （四）線路兩側(cè)、高架橋下土地在確保運輸安全的前提下，充分利用既有線路兩側(cè)、高架橋下空間，組織綜合開發(fā)利用 （五）支線、市域鐵路充分利用支線、市域鐵路的區(qū)位優(yōu)勢，鼓勵與地方政府及有關(guān)企業(yè)合作，建設(shè)城市軌道交通，拓展經(jīng)營領(lǐng)域，盤活鐵路用地及相關(guān)資產(chǎn) （六）零散小、空置土地加強與地方政府協(xié)商，因地制宜采取收購相鄰?fù)恋?、整合置換、轉(zhuǎn)讓等方式開展綜合開發(fā) （七）酒店、公寓、療養(yǎng)院、培訓(xùn)中心、辦公用房等資產(chǎn)應(yīng)加強其資產(chǎn)運用效率效益分析，開展資本運營機會研究，或在保證經(jīng)營功能的基礎(chǔ)上，通過對其土地分拆、置換，組織綜合開發(fā) 改（擴）建工程項目的土地綜合開發(fā)應(yīng)按照新建鐵路項目土地綜合開發(fā)的流程和要求辦理。

第十八條 鐵路局、合資公司應(yīng)會同地方政府確定綜合開發(fā)用地邊界、修訂控制性詳細規(guī)劃，落實規(guī)劃條件和支持政策 （一）既有劃撥土地綜合開發(fā)，改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù) （二）須與周邊土地連片開發(fā)的，應(yīng)協(xié)商收購，依法辦理用地手續(xù) （三）利用鐵路用地地上地下空間開發(fā)的，應(yīng)協(xié)商當(dāng)?shù)厥?、縣政府分層設(shè)立用地使用權(quán) 第十九條 總公司、鐵路局、合資公司應(yīng)嚴(yán)格土地資產(chǎn)權(quán)益管理，下列行為在依法進行資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上，通過公開競價等市場方式組織處置 （一）授權(quán)經(jīng)營土地在使用年限內(nèi)依法作價出資（入股）、租賃 （二）授權(quán)經(jīng)營土地在總公司所屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓 （三）土地資產(chǎn)向總公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓、租賃 （四）政府收回用于公共基礎(chǔ)設(shè)施。