重慶金萬(wàn)科地產(chǎn)精裝修專題研究報(bào)告一、精裝修及相關(guān)政策解讀（一）、精裝修的概念在房地產(chǎn)裝修概念中涉及到全裝修、部分裝修、簡(jiǎn)裝修、精裝修等概念通常精裝修指的是廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、頂板、墻面、地面、門、門套、窗和窗套、水、電、燃?xì)獗砭吆凸芫€等一次裝修到位并達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)，不安裝配件如窗簾及掛件等，業(yè)主只要添加些家具等物件即可入住在實(shí)際操作中，開發(fā)商因應(yīng)需求實(shí)行的精裝修檔次不盡相同，而國(guó)家相關(guān)部門目前并未就此內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)立法規(guī)定，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)二）、行業(yè)政策解讀國(guó)家對(duì)裝修房持鼓勵(lì)和扶持的態(tài)度房屋裝修裝飾涉及的層面較多，為了規(guī)范發(fā)展，政府相關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列的政策法規(guī)，對(duì)房屋裝修裝飾進(jìn)行了指導(dǎo)和規(guī)范，部分主要法規(guī)解讀如下：1、《城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》? 實(shí)施時(shí)間：本條例草案已經(jīng)出臺(tái)，正式規(guī)定將于年內(nèi)頒布? 主要內(nèi)容闡述：據(jù)了解該管理辦法首次明確規(guī)定了室內(nèi)裝飾明令禁止的五項(xiàng)行為，以及必須經(jīng)批準(zhǔn)方可進(jìn)行的七種行為? 分析：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此管理辦法雖然直接管理的是裝飾行業(yè)，但受益的卻是消費(fèi)者在裝飾過程中，裝飾公司不知道哪些行為被禁止哪些行為是必須經(jīng)批準(zhǔn)的，因此造成的糾紛和矛盾無(wú)從化解，該管理辦法的頒發(fā)有利于杜絕此種情況出現(xiàn)，在出現(xiàn)糾紛時(shí)也能有法可依。

2、《住宅整體廚房》? 實(shí)施時(shí)間：《住宅整體廚房》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)于2006年6月26日由國(guó)家建設(shè)部發(fā)布，2006年10月1日實(shí)施? 主要內(nèi)容闡述：本標(biāo)準(zhǔn)有三大內(nèi)容：一是規(guī)定未來(lái)廚房建筑平面空間只有26個(gè)類型；二是明確了整體櫥柜在廚房設(shè)施中的龍頭作用，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了廚房尺寸與廚房設(shè)施、廚房設(shè)備模數(shù)要協(xié)調(diào)一致，且以整體櫥柜的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為標(biāo)準(zhǔn)，廚房電器和廚房其他設(shè)施的尺寸要符合整體櫥柜的標(biāo)準(zhǔn)尺寸，為此，《住宅整體廚房》共制定了14種I型廚房標(biāo)準(zhǔn)和21種L型廚房標(biāo)準(zhǔn)類型；三是規(guī)定廚房的給水管、排水管、燃?xì)夤艿蓉Q管應(yīng)在管線區(qū)內(nèi)集中設(shè)置，各類管線應(yīng)合理定位、定尺設(shè)計(jì)，施工精度誤差為正負(fù)5mm，同時(shí)，管線與設(shè)備接口應(yīng)保證密封? 分析：可以說從大原則到細(xì)則，本標(biāo)準(zhǔn)都制定了一系列詳細(xì)的廚房裝修行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的規(guī)定，這大大促進(jìn)了廚房裝修的規(guī)范和成熟3、《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》? 實(shí)施時(shí)間：上述法規(guī)于2002年6月份開始實(shí)施? 主要內(nèi)容闡述：上述法規(guī)只是指導(dǎo)性意見，并推廣到康居示范工程3A級(jí)住宅里面，同時(shí)也推薦給全行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工單位參照?qǐng)?zhí)行細(xì)則首先對(duì)什么是住宅裝修一次到位進(jìn)行了確定，細(xì)則首次明確規(guī)定，確立開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。

而且，住宅開發(fā)單位必須向購(gòu)房者提交裝修質(zhì)量保證書，其中包括裝修明細(xì)表，裝修平面圖和主要材料及部品的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行有關(guān)的保修期在裝修中，住宅開發(fā)單位負(fù)責(zé)裝修工程的全過程，不允許購(gòu)房者個(gè)人聘請(qǐng)施工單位自行裝修等另外細(xì)則也對(duì)樣板間以及保持裝修多樣性的問題給出了指導(dǎo)性意見? 分析：此法則的實(shí)施標(biāo)志著房地產(chǎn)向一次裝修時(shí)代邁進(jìn)，國(guó)家對(duì)一次裝修持鼓勵(lì)和扶持的態(tài)度，此后市場(chǎng)上裝修房應(yīng)運(yùn)而生，所占的份額越來(lái)越多行業(yè)政策小結(jié)：國(guó)家對(duì)裝修裝飾行業(yè)的規(guī)范從不間斷，相繼出臺(tái)了大大小小的政策、法規(guī)、細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)行業(yè)的規(guī)范越來(lái)越細(xì)，也大大促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說，國(guó)家對(duì)裝修裝飾業(yè)的規(guī)范仍然滯后，還有許多方面未達(dá)成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)因此開發(fā)商在進(jìn)行房屋精裝修操作時(shí)，會(huì)有很大的操作空間，和裝飾公司以及置業(yè)者也較容易產(chǎn)生糾紛目前較容易產(chǎn)生的糾紛來(lái)源于對(duì)裝修后驗(yàn)房缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，政府在這方面目前還沒有具體標(biāo)準(zhǔn)在此情況下，一方面除了需要政府完善相關(guān)政策法規(guī)外，另一方面開發(fā)商也需要對(duì)現(xiàn)行的政策法規(guī)進(jìn)行完全的吃透，在現(xiàn)行的政策法規(guī)下找出一套符合企業(yè)自身良好發(fā)展的模式，前期做好與置業(yè)者的溝通工作，避免后期的不必要糾紛二、精裝修市場(chǎng)發(fā)展以及優(yōu)劣點(diǎn)分析（一）、國(guó)內(nèi)精裝修市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)精裝修房市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的區(qū)域是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的北京、上海、廣州等地區(qū)，上述區(qū)域的精裝修市場(chǎng)有著各自的市場(chǎng)發(fā)展特征，代表著目前國(guó)內(nèi)精裝修市場(chǎng)的最高水平，對(duì)精裝修商品房的質(zhì)量、信任度以及裝修個(gè)性化的問題有著一套行之有效的解決方法，這些城市精裝修住宅的開發(fā)模式和經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。

u 北京：精裝修正梯次推廣2003年，北京精裝修商品房很少，并僅限于小戶型；到2006年，這一現(xiàn)象發(fā)生根本變化，50%以上的高檔樓盤在實(shí)行精裝修，而城市中心的酒店式公寓、高級(jí)公寓及高檔住宅區(qū)幾乎全部在推廣精裝修u 上海：半只腳進(jìn)入精裝修時(shí)代據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海市中心城區(qū)新開發(fā)樓盤全裝修比例已達(dá)到50%以上之前大行其道的毛坯房終于抵擋不住裝修房的蠶食，上海的半只腳已經(jīng)踏入精裝時(shí)代根據(jù)計(jì)劃，到2010年，全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達(dá)到60%-70%，其他地區(qū)力爭(zhēng)達(dá)到30%-40%u 廣州：精裝修呈現(xiàn)專業(yè)化早在七八年前，廣州就出現(xiàn)許多精裝修住宅，目前，在售精裝修樓盤約占總數(shù)的五六成以上，城市中心地段的房子裝修標(biāo)準(zhǔn)平均每平方米約為2000-3000元左右，廣州的購(gòu)房者好像已習(xí)慣了精裝修住宅據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年廣州所推出的新樓盤中，精裝房占59.5%，毛坯房?jī)H占40.5%二）、精裝修的優(yōu)劣點(diǎn)分析精裝修房作為房產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢(shì)，越來(lái)越被各界接受，作為一種先進(jìn)的事物，本身有其優(yōu)點(diǎn)和局限點(diǎn)，透徹分析精裝修房的優(yōu)劣點(diǎn)，對(duì)于企業(yè)開展精裝修房的工作有莫大的幫助在分析精裝修的優(yōu)劣點(diǎn)前，我們首先得了解毛坯房裝修的弊端。

1、毛坯住宅裝修的五大弊端u 裝修的質(zhì)量不高由于各住戶分散裝修，缺乏高水平設(shè)計(jì)師指導(dǎo)，裝修的合理性及科學(xué)性無(wú)法保證，裝修質(zhì)量無(wú)法保證u 裝修對(duì)結(jié)構(gòu)的破壞較大由于很多裝修隊(duì)伍都是不懂行的木工、瓦工組成，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備等都不了解，按住戶要求盲目大動(dòng)干戈現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，為住宅鑿下很多安全隱患u 糾紛很多由于住宅的主體是開發(fā)商完成的而裝修又是住戶完成，對(duì)住宅使用過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題就很難說得清；另外住戶之間由于設(shè)計(jì)、施工都不同步，也制造很多難以協(xié)調(diào)的矛盾u 從咨詢、設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收，整個(gè)過程都是住戶自行安排，少則一個(gè)月多則好幾個(gè)月，用戶的主要精力都要放在裝修上，加之絕大部分住戶對(duì)裝修都是外行，各個(gè)環(huán)節(jié)坑蒙拐騙現(xiàn)象很難提防，材料及設(shè)備的質(zhì)量很難保證，住戶的經(jīng)濟(jì)利益也無(wú)法保障u 政府職能部門的監(jiān)管也無(wú)法落實(shí)盡管政府職能部門也成立相關(guān)機(jī)構(gòu)也制訂一些管理辦法，但由于建設(shè)主體的分散性等建設(shè)過程的自由性，很難從程序上進(jìn)行全方位監(jiān)控綜上所述，“毛坯房”是舊有住房制度形成的一個(gè)畸形兒，這種裝修方式可謂是勞民傷財(cái)，已經(jīng)到了影響住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的地步，精裝修住宅呼之欲出精裝修住宅作為新興事物，具有有利于實(shí)施住宅裝修產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)、有利于裝修設(shè)計(jì)水平的提高、有利于裝修質(zhì)量及造價(jià)的控制、有利于保障施工質(zhì)量、有利于保障室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量以及有利于社會(huì)監(jiān)控等優(yōu)勢(shì)。

2、精裝修住宅六大優(yōu)勢(shì)u 有利于實(shí)施住宅裝修產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)精裝修商品房能做到設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及驗(yàn)收一體化，能提高現(xiàn)場(chǎng)裝修程度，能形成規(guī)模效應(yīng)適合產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，促進(jìn)住宅整體水產(chǎn)提高u 有利于裝修設(shè)計(jì)水平的提高由于有了規(guī)模效應(yīng)，能夠吸引更多、更好的設(shè)計(jì)師參與裝修設(shè)計(jì)及研究，進(jìn)一步提高裝修設(shè)計(jì)的水平同時(shí)，住宅設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)是同一個(gè)業(yè)主，使得住宅設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)能有機(jī)地結(jié)合，進(jìn)一步提升住宅的品質(zhì)，為居住者提供高質(zhì)量的居住環(huán)境u 有利于裝修質(zhì)量及造價(jià)的控制裝修的材料及住宅內(nèi)的設(shè)備品種繁多，更新?lián)Q代頻繁，一般住戶無(wú)法全面了解精裝修商品住宅的材料及設(shè)備購(gòu)置都是相關(guān)的專業(yè)人士控制，同時(shí)承包商與供應(yīng)商長(zhǎng)期的合作關(guān)系及批量經(jīng)營(yíng)，材料及設(shè)備的質(zhì)量有保證，價(jià)格合理u 施工質(zhì)量有保障由于精裝修住宅的裝修工作量大，通過招標(biāo)方式能夠擇優(yōu)選擇有實(shí)力的裝修施工隊(duì)伍進(jìn)入家裝行業(yè)，徹底杜絕路邊施工隊(duì)的現(xiàn)象，有效地保證住宅裝修的質(zhì)量u 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量有保障各方面專業(yè)技術(shù)人員的介入，使室內(nèi)裝修能重視環(huán)保和防污染問題，選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)放射性、無(wú)污染環(huán)境，有益于人體健康的環(huán)保型材料及設(shè)備，防止成品家具對(duì)室內(nèi)環(huán)境的污染，使健康住宅成為現(xiàn)實(shí)u 社會(huì)監(jiān)控有保障。

由于精裝修商品住房提供的是一種成品，住宅建設(shè)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收到提供給住戶的各個(gè)環(huán)節(jié)都能得到相關(guān)職能部門的有效監(jiān)控建設(shè)是一個(gè)主體，對(duì)出現(xiàn)的問題沒有推委的對(duì)象，責(zé)任也很不明確住戶與業(yè)主方的矛盾以及住戶之間的矛盾會(huì)減至最少然而，精裝修也并非十全十美，對(duì)開發(fā)商、消費(fèi)者以及裝修公司來(lái)說，精裝修的操作、消費(fèi)存在各種各樣的矛盾和弊端3、精裝修住宅三大弊端u 裝修質(zhì)量問題突出有數(shù)據(jù)顯示消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商精裝修房投訴最多的是質(zhì)量問題，裝修房的質(zhì)量已經(jīng)成為消費(fèi)者最關(guān)心的問題之一目前行業(yè)缺乏對(duì)精裝修房驗(yàn)房的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)消費(fèi)者在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修房與自己所想有不符合時(shí)，也無(wú)法可究，開發(fā)商與消費(fèi)者極容易因此產(chǎn)生糾紛u 個(gè)性化裝修被埋沒有調(diào)查顯示大部分不接受精裝修房的業(yè)主，其中一個(gè)主要原因是對(duì)商品房的裝修風(fēng)格不滿意，認(rèn)為千篇一律，不能展現(xiàn)個(gè)性開發(fā)商盡管推出菜單式服務(wù)，有多套裝修風(fēng)格和檔次方案給業(yè)主挑選，但不可能做到每套一個(gè)方案，因此此弊端在所難免開發(fā)商只能在設(shè)計(jì)上更下功夫，力求滿足大部分業(yè)主的需求u 操作難度較大商品房進(jìn)行精裝修，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說并不僅僅是多了一道工序如何與裝修公司合作，如何統(tǒng)籌土建和裝修，明確開發(fā)商與土建公司、裝修公司之間的責(zé)任和分工，對(duì)于裝修的順利進(jìn)行十分重要。

倘若裝修搞不好，不但起不到促進(jìn)銷售的作用反而對(duì)因此嚴(yán)重阻礙銷售，影響到企業(yè)的品牌形象，可謂是吃力不討好，得不償失鑒于上述原因，精裝修住宅將必然成為住宅發(fā)展的主流方向，有利于引導(dǎo)消費(fèi)潮流,但需要不斷的改善和克服行業(yè)自身弊端三、精裝修客戶群分析客戶群對(duì)精裝修的接受程度究竟如何？裝修設(shè)計(jì)方案是否令到客戶滿意？客戶對(duì)我們會(huì)有哪些意見和建議？不同地方的客戶群會(huì)有不盡相同的需求，但通過一個(gè)地方的客戶群調(diào)查分析，可以看出大多數(shù)此類客戶的市場(chǎng)共性需求萬(wàn)科在青島曾經(jīng)做了一次精裝修客戶群調(diào)查分析（面對(duì)48位業(yè)主），分析結(jié)果如下所述1、客戶能夠接受裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)結(jié)論：63%的客戶能夠接受裝修費(fèi)用為1000和1200兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)2、客戶對(duì)裝修的接受標(biāo)準(zhǔn)說明：基礎(chǔ)裝修：頂棚、地面、墻面作裝修，廚衛(wèi)簡(jiǎn)單潔具結(jié)論：客戶對(duì)精裝修、全裝修的認(rèn)同度比較高，兩者達(dá)到87%的比例3、客戶裝修關(guān)注因素排序裝修房屋關(guān)注的因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素環(huán)保問題裝修質(zhì)量開發(fā)商聲譽(yù)材質(zhì)品牌裝修風(fēng)格--客廳衛(wèi)生間廚房臥室餐廳陽(yáng)臺(tái)地板櫥具入戶門燈具開關(guān)面板分戶門結(jié)論：客戶最為看重環(huán)保問題、裝修質(zhì)量以及開發(fā)商聲譽(yù)；客廳、衛(wèi)生間、廚房是最為關(guān)注的區(qū)域；地板、廚具、入戶門是最為關(guān)注的裝修產(chǎn)品。

4、客戶對(duì)廚房的裝修需求廚房裝修關(guān)注因素排序　第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素第七因素廚房門面開放式磨砂玻璃拉門透明玻璃拉門木門　　　櫥柜門把手內(nèi)嵌式條形把手圓形把手　　　　櫥柜臺(tái)面淺色人造石深色人造石鋼化玻璃　　　　水槽雙槽單槽　　　　　櫥柜品牌海爾LG西門子方太帥康松下老板油煙機(jī)品牌海爾方太。