房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（投資）經(jīng)濟(jì)測(cè)算1、測(cè)算三方面： 開發(fā)成本、盈利能力、現(xiàn)金流安排2、項(xiàng)目建設(shè)總投資（開發(fā)總成本）：建設(shè)成本 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用（1）土地成本：土地款 + 稅費(fèi) （土地取得方式：征用農(nóng)地、場(chǎng)地平整、臨設(shè)費(fèi)）（2）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：勘察測(cè)量 + 市場(chǎng)研究 + 規(guī)劃設(shè)計(jì) + 場(chǎng)地平整 + 臨設(shè)（3）建筑安裝工程費(fèi)：土建工程 + 安裝工程 + 裝修裝飾（4）室外工程和市政配套：基礎(chǔ)設(shè)施配套 + 公共配套 + 附屬工程（5）其他工程費(fèi)：監(jiān)理費(fèi) + 竣工驗(yàn)收費(fèi)（6）管理費(fèi)用： 組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必要的費(fèi)用（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用： 項(xiàng)目籌集資金發(fā)生的費(fèi)用，主要為利息3、項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 1\收資收益率：投資成本獲得利潤(rùn)的能力 （除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率） 2\靜態(tài)回收期：凈收益回收全部投資所需時(shí)間 3\盈虧平衡點(diǎn)：收入等于成本時(shí)的項(xiàng)目銷售率 （2）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 1\項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值：項(xiàng)目投資活動(dòng)期內(nèi)，凈現(xiàn)金流按基 準(zhǔn)收益這算到項(xiàng)目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)值 2\內(nèi)部收益率：項(xiàng)目壽命期內(nèi)，使投資方案凈現(xiàn)值 為0的貼現(xiàn)率。

3\項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值率：動(dòng)態(tài)投資收益率，單位同投資現(xiàn) 值所獲得的凈收益現(xiàn)值大小 4\動(dòng)態(tài)回收期：考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以投 資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所 需要的時(shí)間4、操作指南： （1）項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 土地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積 （2）建設(shè)工期安排：資料齊備 （3）成本計(jì)取計(jì)劃： 其他費(fèi)用：按建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套和的3%計(jì)??； 管理費(fèi)用：按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、 其他費(fèi)用和3%計(jì)??； 不可預(yù)見費(fèi)：按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配 套、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和3%-5%計(jì)取 （4）銷售安排： 明確銷售價(jià)格、銷售期安排、銷售率及銷售費(fèi)用計(jì)提比例 （5）銷售回款： 假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比列為90%，按揭首付 比例為3成，非住宅為4層，按揭資金在銷售后的第三個(gè)月 或下一季度到位。

（6）資金安排： 自由資金占總投資不低于20%，且在建設(shè)初期一次性投入 （7）資本化率和銀行利率 資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；銀行利率一般 為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍5、11張表構(gòu)成：項(xiàng)目施工計(jì)劃表、 總建設(shè)成本估算表、 項(xiàng)目投資估算表、銷售安排及回款表、 銷售收入及經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、 貸款還本付息估算表、 資金來(lái)源與運(yùn)算表、損益及利潤(rùn)分配表、 全部現(xiàn)金流量表、 敏感性分析表。