/ 55第一部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策大全（一）、取得土地環(huán)節(jié)1、地使用稅:以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得二 地使用權(quán)的，合同約定交付土地時(shí)間的次月起 納稅；合同未約定交付時(shí)間的，合同簽訂次月 起納稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅 依據(jù)；房開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前， 是一 品，因此，不征收房產(chǎn)稅；售出前房開(kāi)發(fā)企業(yè) 已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房 產(chǎn)稅地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而因房產(chǎn)、地的實(shí)物或業(yè)2010年5月26日與國(guó)依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的, 應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、 權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末案例：某房產(chǎn)開(kāi)企地出讓金34000萬(wàn)元，當(dāng)（年）二局簽訂國(guó)有土地出讓合同，合同約定出讓面積為56000平米，地土地使用稅率為4元/平（1）、假設(shè)合同約定土地交付時(shí)間為 10月20日;應(yīng)繳納22010年11月起申報(bào)繳納土地使用稅，個(gè)月土地使用稅：56000*4*2/12=37333.33 元2）、假設(shè)合同對(duì)交付時(shí)間沒(méi)有約定：從6月 開(kāi)始申報(bào)繳納，繳納7個(gè)月稅金56000*4*7/12=130666.67 元用權(quán)出讓合同、移書(shū)據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花 納稅義務(wù)：合同的簽訂時(shí)、賬簿的啟用時(shí)、和 證照的領(lǐng)受時(shí)貼花。

合同在國(guó)外簽訂的，在國(guó)內(nèi)使用時(shí)貼花地使用權(quán)出3、契稅國(guó)有土地使用權(quán)出讓、2^印花料（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）：對(duì)土地使 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)為 成交價(jià)格納稅義 務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn) 移合同的當(dāng)天； 納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi), 向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅 申報(bào)； 稅率為3%— 5%（二）設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)1、印花稅（設(shè)計(jì)合同）：建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合 同，包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用萬(wàn)分之 五貼花2、印花稅（建安合同） ：建筑安裝工程承包合 同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金 額萬(wàn)分之三貼花3、印花稅（借款合同） ：銀行及其他金融組織 和借款所簽訂的借款合同，按借款金額萬(wàn)分之 零點(diǎn)五貼花三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)1、增值稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)） ：納稅人提供應(yīng) 稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)， 銷售 不動(dòng)產(chǎn)稅率為 11%營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞 務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部 價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用2、地增值稅（預(yù)征） ： 除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均實(shí)行預(yù) 征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑有關(guān) 文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。

土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)取得的收入3、企業(yè)所得稅（未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品） ：企業(yè) 銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 , 應(yīng)先按 預(yù)計(jì) 計(jì)稅毛利率 分季 （ 或月 ） 計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì) 入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家 稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定 :（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃 單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不 得低于 15%2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的， 不得低于 10% 3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不 得低于 3%地增值稅預(yù)征案例：如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)某樓盤(pán)， 尚未完工， 2010 年 4 月開(kāi)始預(yù)售， 4-6 月共取 得預(yù)收收入 10000 萬(wàn)元，6 月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總 額為 -50 萬(wàn)元，以前年度均盈利， 該企業(yè)應(yīng)繳納 多少企業(yè)所得稅？（假設(shè)企 率為 2%、城建稅稅率 7%、教育費(fèi)附加 3%、地方 教育費(fèi)附加 1％，該企業(yè)位于地級(jí)市， 當(dāng)?shù)匾?guī)定 計(jì)稅毛利率為 10%）分析：該企業(yè)預(yù)收收入 10000 萬(wàn)元，應(yīng)繳 納營(yíng)業(yè)稅10000*5 %= 500萬(wàn)元，城建稅500*7% =35萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 500 *3% = 15萬(wàn)元，地 方教育費(fèi)附加 500*1 %= 5萬(wàn)元，土地增值稅4 / 55# / 5510000*2 %= 200 萬(wàn)元，合計(jì) 755 萬(wàn)元。

應(yīng)納稅10000*10 %— 755= 195 萬(wàn)元，應(yīng) =195*25 %= 48.75 萬(wàn)元：對(duì)商品房所得額= -50 ＋ 繳納企業(yè)所得稅4、印花稅（商品房銷售合同）銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按所 載金額萬(wàn)分之五貼花四、竣工交房環(huán)節(jié)1 、企業(yè)所得稅（完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅 成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí) 將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的 差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并 計(jì)算的應(yīng)納稅所得額企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi) 發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑 物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品除土地開(kāi) 發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的， 應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1 ） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn) 管理部門備案2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用o（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品 實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整 情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資 料案例：如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)某樓盤(pán) 2010年 12月完工，之前已預(yù)收房款 30000萬(wàn)元， 之前已按計(jì)稅毛利率 10％計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額， 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅， 12 月 6 月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總額為 -2300 萬(wàn)元， 完工后 計(jì)算出實(shí)際毛利額為 10500 萬(wàn)元，那么該企 該如何繳納企業(yè)所得稅？分析：實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額 之間的差額為 7500（ 10500-30000*10 ％）萬(wàn)， 應(yīng)納稅所得額=-2300+7500 = 5200萬(wàn)，應(yīng)繳納 企業(yè)所得稅=5200*25 %= 1300萬(wàn)元。

2、地增值稅（清算） ：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地 增值稅的清算：（ 1 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的 房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比 例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余 的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售 完畢的； （3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增 值稅清算手續(xù)的；（4）各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 （ 5）對(duì)前款所列第（ 3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注 銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合 定征收 條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng) 目進(jìn)行清算在土地增值稅清算中符合以下條 件之一的，可實(shí)行核定征收 （1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未 設(shè)置賬簿的； （2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、 收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓 收入或扣除項(xiàng)目金額的；（4） 符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī) 定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期 清算，逾期仍不清算的；（5） 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由 的。

第二部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解第一章拿地階段業(yè)務(wù)一、契稅1、直接取得國(guó)有土地使用權(quán)成為納稅義務(wù)人 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋 權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)前，取得國(guó)有土地使用權(quán)，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移， 成為契稅的納稅義務(wù)人2、征稅范圍《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》規(guī)定國(guó) 有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，出售、贈(zèng)與、交換 均屬于轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的范疇《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則 》 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)受讓、抵債、接受投資、受贈(zèng) 等直接取得土地使用權(quán)， 屬于契稅的征稅范圍地地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)3、計(jì)稅依據(jù) 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中 幾個(gè)問(wèn)題的批復(fù) 》（財(cái)稅字 [1998]96 號(hào)）第 條關(guān)于計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題規(guī)定，根據(jù)《中華人民共 和國(guó)契稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）第四條 第（一）款及《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱細(xì)則）第九條的規(guī)定， 使用權(quán)出讓、地使用權(quán)出讓、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合 同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí) 物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益因此，合同 確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅 依據(jù)范圍房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收 費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納 契稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使 用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅 [2004]134 號(hào)） 規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)的， 其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán) 而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益 1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格成交價(jià)格包括土地出讓金、補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償 費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng) 支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的， 征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)a、地估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng) 定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格b、地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示 的土地基準(zhǔn)地價(jià)其契稅計(jì)稅價(jià)格，土地出讓金、（2）以競(jìng)價(jià)方式出讓的， 一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格， 市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在 內(nèi)（3） 、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后 經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng) 依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出 讓金和其他出讓費(fèi)用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán) 出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù) 》（國(guó)稅函 [2009]603 號(hào)）對(duì)北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于國(guó)有土地使用 權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)確定問(wèn)題的請(qǐng)示》（京地 稅地[2009]124 號(hào)）的批復(fù)如下： 根據(jù)《財(cái)政部、 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅 問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅 [2004]134 號(hào)）規(guī)定，出讓 國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取 得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

對(duì)通 過(guò)“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的， 應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地 前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除因此，從上述文件來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)取得 土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：第一，以為取得該土地使用權(quán)而支付的全 部經(jīng)濟(jì)利益為契稅的征稅依據(jù)全部經(jīng)濟(jì)利息包括貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利息， 如國(guó)稅函 [2002]1094 號(hào)規(guī)定，以項(xiàng)目換取等方 式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍又如 國(guó)稅函 [2004]322 號(hào)規(guī)定， 以土地出資， 屬于契 稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以 自身股權(quán)作為支付對(duì)價(jià)，計(jì)稅依據(jù)則為作價(jià)出 資額第二，不得因減免土地出讓金，而減免契 稅《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓 國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 》（國(guó)稅函 [2005]436 號(hào)）對(duì)北京市地方稅務(wù)局 《關(guān)于對(duì)政 府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅 問(wèn)題的請(qǐng)示》 （京地稅地 [2005]166 號(hào)）的批復(fù) 規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》 及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán) 所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅不得因 減免土地出讓金，而減免契稅4、間接取得土地的契稅問(wèn)題 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，通過(guò)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企 業(yè)合并、 企業(yè)分立等方式間接取得土地使用權(quán)。