精品自貢商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄第一章、自貢城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 3一、城市發(fā)展概況 31．1、城市地位 31．2、城市規(guī)劃 3二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 4、固定資產(chǎn)與GDP發(fā)展水平 4、社會(huì)消費(fèi)總額與人均收入 4三、本章小結(jié)： 4第二章、自貢房地產(chǎn)研究分析 5一、房地產(chǎn)投資狀況 5二、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況 5三、本章小結(jié)： 5第三章、自貢商業(yè)市場(chǎng)分析 6一、城市商業(yè)格局 6二、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 6、新城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 6三、主要商業(yè)街研究分析 7、老城區(qū)代表商業(yè)街 7、新城區(qū)代表商業(yè)街 9四、大型百貨概況 9五、新老商業(yè)區(qū)對(duì)比 10六、本章小結(jié) 10第四章、典型商業(yè)樓盤分析 10二、銷售情況 11、產(chǎn)品情況 11、銷售情況 11第五章：總結(jié) 11第一章、自貢城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況一、城市發(fā)展概況1．1、城市地位自貢位于中國四川省南部，面積4372.6平方公里是聞名全國的鹽之都、龍之鄉(xiāng)、燈之城為四川省最早的省轄市和工業(yè)重鎮(zhèn)之一，也是中國最早的23個(gè)建制市之一，自貢是川南地區(qū)第一座100萬城市人口大城市，川南區(qū)域中心城市西部開發(fā)戰(zhàn)略及川南中心城市為自貢奠定較好的發(fā)展前景自貢距離成都、重慶高速公路約200公里，行程約3個(gè)小時(shí)。

并處在中西部中心城市成都、重慶的中心為城市發(fā)展留有一定空間 1．2、城市規(guī)劃 ● 行政區(qū)域劃分 自貢市行政區(qū)域劃分形成以自流井區(qū)為核心，逐步向外拓展的發(fā)展趨勢(shì)行政區(qū)域發(fā)展特征人口數(shù)量自流井區(qū)全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心貢井區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，有工業(yè)“三大基地”之稱29.83萬 大安區(qū)緊鄰自貢老城區(qū)中心，具有深厚的人文底蘊(yùn)沿灘區(qū)未來城市發(fā)展方向● 城市“東進(jìn)南移” 隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，90年代中開始向南（跨江）發(fā)展，設(shè)立高新科技園區(qū)，并進(jìn)一步確立南湖生態(tài)城，中心城區(qū)逐步南移，市政配套、商貿(mào)居住進(jìn)一步完善；“城市南移是政府對(duì)城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，并已得到市民認(rèn)可，且逐步取代老城區(qū)二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2.1、固定資產(chǎn)與GDP發(fā)展水平在西部大開發(fā)背景下，較高的投資拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)05年后年，自貢固定資產(chǎn)投資快速增、GDP發(fā)展保持較高增幅態(tài)，城市建設(shè)主要投向基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)等方面 2.2、社會(huì)消費(fèi)總額與人均收入 自貢較低的城鎮(zhèn)居民可支配收入，在一定程度上限制消費(fèi)需求能力，包括影響商業(yè)消費(fèi)水平、檔次，以及商品房投資性需求自貢城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出近兩年有較大的增幅，但總支出額相對(duì)有限。

三、本章小結(jié)： 自貢定位為川南中心城市， 受城市地理?xiàng)l件及規(guī)劃指導(dǎo)，“南移”是自貢中心城市重點(diǎn)發(fā)展方向，并已初步形成規(guī)模及普通民眾認(rèn)可，也是房地產(chǎn)主要發(fā)展方向；在社會(huì)零售消費(fèi)品方面，生活品質(zhì)類消費(fèi)增速加快，但消費(fèi)結(jié)構(gòu)仍以基本生活類消費(fèi)為主，如食品、衣著類，反應(yīng)消費(fèi)水平仍處在較低水平；城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費(fèi)支出相對(duì)有限，在一定程度上限制消費(fèi)需求能力，直接影響消費(fèi)水平、檔次及種類，影響商業(yè)及房地產(chǎn)需求第二章、自貢房地產(chǎn)研究分析一、房地產(chǎn)投資狀況2005年開始，自貢在南部新城開發(fā)力度加快，房地產(chǎn)投資保持較高增長態(tài)勢(shì)，在物業(yè)類型投資結(jié)構(gòu)上，更偏重住宅物業(yè)，表明區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展尚處在初級(jí)階段；辦公樓、商業(yè)物業(yè)投資需求尚處在萌芽階段，具備一定的發(fā)展空間物業(yè)類別投資額比重（億元）住宅76%辦公樓1%商業(yè)9%其他14%二、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況2009年自貢房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售以住宅物業(yè)為主導(dǎo)，商業(yè)及寫字樓物業(yè)開發(fā)量、銷售量極其有限，在一定程度上反映了住宅市場(chǎng)的活躍，而商業(yè)、寫字樓物業(yè)投資前景尚未充分挖掘 三、本章小結(jié)：自貢市房地產(chǎn)整體發(fā)展水平處于四川省較為滯后地區(qū)，近五年來由于匯東新城的建設(shè)，城市房地產(chǎn)投資進(jìn)程開始加快，住房需求以自住中的剛需和改善型需求為主，投資市場(chǎng)發(fā)展較弱。

從09年房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來看，該市受宏觀政策影響較小，市場(chǎng)空間可得到進(jìn)一步挖掘第三章、自貢商業(yè)市場(chǎng)分析一、城市商業(yè)格局自貢市第一部商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃——《自貢市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》（2006—2020）將自流井商業(yè)中心總體定位為惟一市級(jí)商業(yè)中心， 隨著近年來新城區(qū)的不斷發(fā)展，形成了以丹桂大街為代表的次級(jí)商業(yè)中心二、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2.1. 老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃自貢老城區(qū)各條商業(yè)街已初步形成相關(guān)業(yè)態(tài)相對(duì)集中的特色街區(qū)，加之路面較窄，商業(yè)氛圍良好，主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中布局圖例標(biāo)號(hào)街道/商場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃圖1五星街2新民街3檀木林街4同興路5石缸井路6自由路7解放路A東方廣場(chǎng)B摩爾瑪C龍都廣場(chǎng)D九鼎百貨E千盛百貨F溫州商城G浙江商場(chǎng)2.2、新城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃匯東新城區(qū)中丹桂大街是匯東新區(qū)主要商業(yè)集中區(qū)，更是自貢最繁華、最具形象的商業(yè)街區(qū)已開業(yè)的大型商業(yè)體有人人樂購物中心、九盛百貨、沃爾瑪、電腦市場(chǎng)等圖例標(biāo)號(hào)街道/商場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃圖1丹桂大街　2尚東國際商業(yè)步行街A泰豐大廈B人人樂百貨C九鼎百貨D千盛生活廣場(chǎng)E電腦廣場(chǎng)三、主要商業(yè)街研究分析3.1、老城區(qū)代表商業(yè)街●五星街街區(qū)概況業(yè)態(tài)檔次業(yè)態(tài)占比租金水平輻射客群自貢老城區(qū)最主要、最繁華的街區(qū)，是車流、人流最密集的街區(qū)；其中自貢唯一的肯德基、麥當(dāng)勞連鎖店開在此處。

主要商業(yè)形態(tài)：摩爾瑪、九鼎百貨、千盛百貨、超市龍都廣場(chǎng)、精品街區(qū)中低端檔次，國內(nèi)2、3線服飾品牌為主200-500/㎡/月自貢全市居民，是區(qū)域核心商業(yè)街區(qū) ●新民街街區(qū)概況業(yè)態(tài)檔次業(yè)態(tài)占比租金水平輻射客群緊鄰東方廣場(chǎng)，是自貢品牌服飾最多、最集中的精品服飾街之一住宅底商物業(yè)中端檔次，以國內(nèi)1、2線服飾品牌為主，門店裝修形象較好　　150-250/㎡/月輻射自貢全市居民，中、高檔消費(fèi)客群主要 集中地　 ●東方廣場(chǎng)商業(yè)步行街街區(qū)概況業(yè)態(tài)檔次業(yè)態(tài)占比租金水平輻射客群老城區(qū)特色商業(yè)步行街，彩集特色餐飲、精品服飾、休閑茶樓一條特色文化旅游商業(yè)步行街成為自貢休閑重要棲息地中低檔次，以國內(nèi)2、3線服飾、外貿(mào)品牌為主1F:100-180元/㎡/月2F:20-50元/㎡/月普通市民，覆蓋年齡較寬 3.2、新城區(qū)代表商業(yè)街●丹桂大街街區(qū)概況業(yè)態(tài)檔次業(yè)態(tài)占比租金水平輻射客群連接老城區(qū)與匯東新城、南湖新區(qū)，自貢新城區(qū)主要的形象商業(yè)街區(qū)中偏高端為主國內(nèi)1、2線品牌居多，店面形象風(fēng)格考究年輕時(shí)尚消費(fèi)群體四、大型百貨概況名稱位置規(guī)模（㎡）層數(shù)規(guī)劃品牌檔次業(yè)態(tài)分布租金/扣點(diǎn)備注九鼎百貨老城區(qū)，五星街3層百貨、超市中端1F：超市、珠寶、化妝品、皮鞋；2F：服裝、飾品、皮具； 3F：小家電、家居、服裝化妝品：12-15% 女裝10-15% 男裝10-14%1997年12月開業(yè)千盛百貨6層百貨、超市中端-1F：超市1F：珠寶、化妝品、表、眼鏡； 2F：精品女裝 3F男裝 4F：家居、電器、童裝5F：電玩 6F：美容、美發(fā)珠寶：25% 運(yùn)動(dòng)服飾13-17% 服飾15-17%2008年5月開業(yè)九鼎百貨匯東新區(qū)，丹桂大街6層百貨、超市、餐飲中高端-1F：超市；1F：化妝品、珠寶手表、皮具、鞋； 2-4F：服裝； 5F：家電、家居、文體化妝品：20-25% 鞋類16-20% 服飾14-18%2004年9月開業(yè)五、新老商業(yè)區(qū)對(duì)比類比商業(yè)環(huán)境商業(yè)檔次商業(yè)配套消費(fèi)水平租金區(qū)間傳統(tǒng)商業(yè)圈人口集中，空間有限，商業(yè)布局相對(duì)集中于同一區(qū)塊，形成較好的商業(yè)人氣氛圍，但商業(yè)物業(yè)形態(tài)以沿街商業(yè)為主整體商業(yè)檔次處于中低檔次，各業(yè)態(tài)中缺乏知名國內(nèi)1線品牌連鎖、加盟店，更多的是“山寨版”自營店；受老城區(qū)地勢(shì)崎嶇影響，道路多坡度、彎道，影響商業(yè)便達(dá)性與商業(yè)布局，而商業(yè)規(guī)劃混亂、欠缺，如停車位配套有限、人流動(dòng)線不合理，影響購物消費(fèi)環(huán)境區(qū)域消費(fèi)需求旺盛，但因消費(fèi)能力有限，消費(fèi)集中在中低檔次商業(yè)消費(fèi)，集中在日用品、餐飲及中低消費(fèi)的休閑娛樂200-500元/㎡/月新商業(yè)圈地勢(shì)相對(duì)開闊、平坦，道路規(guī)劃完善，交通順暢，利于商業(yè)規(guī)劃布局、發(fā)展。

城市發(fā)展主要方向商業(yè)檔次處于中、中偏高檔次，雖少數(shù)品牌重復(fù)老城區(qū)商業(yè)街，但店面形象良好，受自貢市中檔消費(fèi)人去喜好道路規(guī)劃完整，雙向六車道，商業(yè)通達(dá)性較強(qiáng)大型百貨、超市設(shè)專門停車場(chǎng)區(qū)域主要消費(fèi)客群為匯東新區(qū)居民及自貢城區(qū)、周邊縣中、高檔消費(fèi)人去集中在休閑、服飾、娛樂類150-350元/㎡/月六、本章小結(jié) 通過對(duì)新老城區(qū)新老商圈類比，老城區(qū)發(fā)展受限，受地勢(shì)及拆遷成本較高影響，未來格局難有改觀，隨著人們對(duì)居住要求的不斷提高，居住區(qū)逐步遷往匯東新區(qū)及南湖新區(qū)，新區(qū)人口日益增多，老城區(qū)人口逐步遷出，商業(yè)也將逐步向新區(qū)“南移”，可預(yù)見，未來新區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)更大，但需要較長培育期第四章、典型商業(yè)樓盤分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱東方尚城位于同興路，北靠四川理工學(xué)院（營盤校區(qū)），為商住樓開發(fā)占地19.17畝，總體量36952平方米，其中商業(yè)體量2392平方米　二、銷售情況2.1、產(chǎn)品情況 ：剩余產(chǎn)品總套數(shù)： 57套 產(chǎn)品面積：69-160平2.2、銷售情況開盤時(shí)間：2010年5月 商鋪價(jià)格：18000-20000元/平銷售率：85% 銷售周期：6個(gè)月 銷售速率：8套/月第五章：總結(jié)自貢商業(yè)發(fā)展尚處在較為初級(jí)的商業(yè)發(fā)展階段，以沿街商業(yè)及百貨超市組合模式的單一商業(yè)體為主，尚未形成規(guī)模商業(yè)消費(fèi)中心；隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市“南移”將進(jìn)一步促進(jìn)城市商業(yè)的更新?lián)Q代，近期老城區(qū)仍將保持商貿(mào)核心的地位，中長期而言，老城區(qū)商貿(mào)地位將逐漸被匯東新區(qū)取代，同時(shí)也將取代、整合原有商業(yè)模式，為商業(yè)發(fā)展提供較好的機(jī)遇。