物管公司組建及管理辦法 一、總體思路： 1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務(wù)理念以“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結(jié)、務(wù)實、嚴謹、高效”的企業(yè)作風 2、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊伍樹立八個意識：集體意識、服務(wù)意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識具備八心：安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”根據(jù)物業(yè)項目的設(shè)備、設(shè)施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結(jié)合設(shè)備、設(shè)施特性，以日常養(yǎng)護為基礎(chǔ)，維護好所有的設(shè)備、設(shè)施，確保日常的正常運轉(zhuǎn) 3、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務(wù)質(zhì)量圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動，通過多種方式展現(xiàn)具有特色的銳捷公司企業(yè)文化和嘉鑫物業(yè)管理的新理念，增進與業(yè)主之間的交流和溝通，贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務(wù)水平的持續(xù)提高二、 前期公司構(gòu)架與人員編制：1、 公司構(gòu)架：董事長總經(jīng)理 物業(yè)管理部 工程管理部 安全保衛(wèi)部 環(huán)境清潔部2、 人員編制： 總經(jīng)理：1人 財務(wù)： 2人 物業(yè)管理部： 人 工程管理部： 人 安全保衛(wèi)部： 人 環(huán)境清潔部： 人3、 培訓實施： 根據(jù)制定的管理目標，結(jié)合碧水云軒項目業(yè)主的要求，將對員工進行不同階段的崗前、崗內(nèi)、日常培訓，提高員工素質(zhì)，使其能夠滿足碧水云軒物業(yè)管理和業(yè)主的要求，達到預(yù)期的目的。

----崗位培訓：上崗前組織對管理和服務(wù)員工進行的針對性培訓，主要內(nèi)容包括：企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理服務(wù)理念、質(zhì)量方針和目標、物業(yè)特點、崗位職責等，經(jīng)考試合格者方能正式入崗 ----崗內(nèi)培訓：上崗后針對不同的工作崗位進行專題培訓，主要內(nèi)容包括：專業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技能 ----日常培訓：根據(jù)實際工作需要，組織員工參加不同的專題培訓，其中：管理人員側(cè)重學習企業(yè)管理知識、管理技巧、管理理念及管理知識，并組織參觀、考察、學習先進的物業(yè)管理項目，交流經(jīng)驗，取長補短；工程技術(shù)人員參加特種崗位培訓和專業(yè)培訓；其他員工根據(jù)崗位需要，參加不同的培訓培訓后跟蹤：員工進行培訓后，由管理層進行跟蹤，建立個人培訓檔案，日常檢查員工是否按培訓后的要求和標準進行工作，并將實際工作能力狀況和工作表現(xiàn)與績效考核內(nèi)容結(jié)合起來 三、職責、服務(wù)內(nèi)容與程序： （一）物業(yè)管理部： 1、職責： ◇為物業(yè)管理和服務(wù)配套配置適合的人力資源 ◇負責日常辦公行政事務(wù) ◇管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案 ◇接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務(wù)事宜 ◇協(xié)調(diào)各部門日常運作 ◇檢查服務(wù)質(zhì)量，對不合格服務(wù)采取糾正和預(yù)防措施 ◇負責日常物業(yè)管理費用收取 2、服務(wù)內(nèi)容： ◇建立客戶服務(wù)中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務(wù) ◇根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調(diào)各部門為業(yè)主提供服務(wù) ◇按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案 ◇按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作 ◇按培訓計劃，組織和落實培訓事宜，并記錄考察結(jié)果 ◇做好與業(yè)主的溝通、回訪工作 ◇按服務(wù)質(zhì)量評定要求和不合格服務(wù)控制，做好服務(wù)質(zhì)量控制工作 ◇按財務(wù)制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作 ◇做好業(yè)主裝修管理 3、程序：內(nèi)部管理工作流程圖 根據(jù)工作計劃和 業(yè)主需求下達指令 財 務(wù) 按工作指令實施 客戶服務(wù)員 工作結(jié)果 文 員 根 物 進行檢查 據(jù) 業(yè) 實 管 際 理 效 部 果 進 行 根據(jù)實際情況 實施過程中信息反饋 和新的需求擬 質(zhì)量分析改正 定新的工作計劃 擬定糾正/預(yù)防措施對外服務(wù)工作流程圖 各種渠道 下達指令 部門主管 業(yè)主需求 客戶服務(wù)中心 或 相關(guān)人員 征求業(yè)主意見 根據(jù)客戶需求下達指令 實 施 物 評定 過 業(yè) 業(yè) 主 程 管 監(jiān)督有關(guān)部門 進行檢查 服務(wù)結(jié)果 理 各相關(guān)部門主管 服 部 務(wù) 質(zhì) 量 控 制 制定新的管理制度 服務(wù)質(zhì)量改進 信息反饋/分析改進 滿足業(yè)主要求 擬定糾正/預(yù)防措施服務(wù)質(zhì)量控制圖 各種服務(wù)信息反饋結(jié)果 各種質(zhì)量記錄 服務(wù)質(zhì)量評定會議進行分析、討論 業(yè)主信息反饋 擬定糾正/預(yù)防措施 服務(wù)結(jié)果有效性驗證 改進和提高服務(wù)質(zhì)量 為業(yè)主提供服務(wù) 業(yè)主意見問卷調(diào)查 達到業(yè)主需求和滿意樓宇交付工作程序為保障業(yè)主（住戶）和銳捷公司的合法權(quán)益，按售、租合同有關(guān)條款順利進行交付工作，特制定下列工作程序： A、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)。

◇工程部相關(guān)人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接 ◇檢查室內(nèi)建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等）； ◇檢查室內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施（室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花等）； ◇查對水電表的當前讀數(shù)并記錄 B、將上述三項內(nèi)容的檢查結(jié)果填寫在《交房驗收記錄表》中，由業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認 C、對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報給銳捷公司，在確認處理意見后安排落實整修、調(diào)換、清潔、打掃等服務(wù)工作由業(yè)主（住戶）認證并填寫《樓宇維修記錄》物業(yè)移交管理程序 物業(yè)公司進行接管準備工作 成立項目管理處 組織驗收小組 相關(guān)記錄及表格 工程等部門物業(yè)資料移交 產(chǎn)權(quán)資料 政府部門驗收合格資料 。