關(guān)于襄城區(qū)建投公司融資情況的考察報告 為學習借鑒襄陽市XX區(qū)建投公司融資工作先進做法，近期，區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長趙洪福帶領(lǐng)市農(nóng)發(fā)行、市建行茅箭支行、區(qū)城投公司、國土茅箭分局等相關(guān)負責人，實地考察了XX區(qū)建投公司參與建設(shè)的襄南新區(qū)中心城區(qū)、中華紫薇園等項目，并與XX區(qū)常務(wù)副區(qū)長廖明榮以及建投公司負責人胡章斌進行了座談交流總的感到XX區(qū)建投公司融資發(fā)展政策支持大、融資思路新、融資渠道寬、融資成效明顯 一、XX區(qū)建投公司基本情況 襄陽市XX區(qū)建投公司成立于2006年，注冊名稱為襄陽天和興業(yè)投資有限公司，于2012年10月更名為襄陽市襄城建設(shè)投資有限公司，注冊資本5000萬元人民幣公司現(xiàn)有員工27名，董事長一名常務(wù)副區(qū)長兼任，常務(wù)副董事長一名，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理三名，總經(jīng)濟師一名公司下設(shè)綜合部、財務(wù)（融資）部、項目（投資）部、土地儲備部等部門，擁有一個全資子公司（襄陽天和興業(yè)建筑有限公司）、一個房地產(chǎn)開發(fā)公司（襄陽襄水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）、一個控股子公司（湖北城投投資擔保有限公司）公司主要職責：一是作為區(qū)級融資平臺進行資金籌措和資本經(jīng)營；二是在區(qū)政府授權(quán)范圍內(nèi)，經(jīng)營區(qū)級國有資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）；三是負責區(qū)級土地一級儲備、開發(fā)整理、供應(yīng)；四是代表區(qū)政府以出資人的身份，進行區(qū)級城市基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、開發(fā)項目建設(shè)投資，參與區(qū)政府決策的產(chǎn)業(yè)項目合作；五是負責區(qū)級市政公用行業(yè)特許經(jīng)營項目的壟斷經(jīng)營。

XX區(qū)城投公司發(fā)展職責定位經(jīng)歷了兩個階段演變第一個階段：2006年至2012年10月，主要任務(wù)是以承接市、區(qū)重點項目征遷安置、建設(shè)管理為主第二個階段：2012年10月重組更名后，將工作重心轉(zhuǎn)向投融資、土地收儲開發(fā)和供應(yīng)、資產(chǎn)經(jīng)營和項目建設(shè)，形成以“政府主導、財政支持、社會參與、市場運作”的新型城市建設(shè)投融資體制，為XX區(qū)城市建設(shè)發(fā)展提供了強力支撐 二、XX區(qū)建投公司的主要做法 （一）盤活城市資產(chǎn)存量，增加公司資產(chǎn)規(guī)模資產(chǎn)是融資的基礎(chǔ)，沒有資產(chǎn)就無法開展融資工作為擴大建投公司總資產(chǎn)規(guī)模，提供有效經(jīng)營性可操作資產(chǎn)，XX區(qū)將財苑大廈房產(chǎn)、原襄樊監(jiān)獄地塊等130余宗四類資產(chǎn)（雙證齊全、有土地證無房產(chǎn)證、有房產(chǎn)證無土地證、雙證缺失），經(jīng)過土地變性和補辦手續(xù)后，劃轉(zhuǎn)過戶到區(qū)建投公司，使區(qū)建投公司擁有了一大批優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性資產(chǎn)，增強了融資能力 （二）采取多種融資模式，不斷完善融資結(jié)構(gòu)充分利用公司融資資源，發(fā)揮整體融資能力，積極探索新的融資方式，構(gòu)建多元化融資模式一是抵押融資利用盤活后的資產(chǎn)、資源進行融資，比如：僅財苑大廈1處房產(chǎn)就可融資近1億元二是土地儲備貸款利用收儲的土地在銀行進行融資，目前，共爭取銀行授信額度6億元，其中建行襄陽分行授信融資額度2億元，湖北銀行襄陽分行授信融資額度2億元，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行襄陽分行授信融資額度2億元。

三是進行項目融資聯(lián)合市城投和大型央企成立項目公司進行項目“捆綁融資”比如：在龐公新區(qū)開發(fā)建設(shè)、襄陽古城保護開發(fā)、峴山風景區(qū)保護開發(fā)等項目上，與市城投、市房投等公司合作成立項目公司，開展項目融資四是發(fā)揮政府的信譽優(yōu)勢，運用bot、土地儲備捆綁類融資、債券融資、股權(quán)融資等融資方式進行融資 （三）做好土地收儲供應(yīng)工作，增加公司資金收入依靠土地收儲供應(yīng)，XX區(qū)建投公司獲得巨大的資金收益，迅速發(fā)展壯大了自身實力，為做大做強打下了堅實基礎(chǔ)截止2014年5月底XX區(qū)建投公司收儲土地約800??畝，按出讓均價每畝？80?萬元估算，總收入約為？6.4?億元，除去收儲成本（一般在每畝？35?萬元左右），可獲得收益約3.6億元一是制定土地收儲政策XX區(qū)制定了《XX區(qū)土地儲備管理辦法》，作為開展土地儲備供應(yīng)工作的政策依據(jù)和工作指南規(guī)定了儲備范圍、供應(yīng)方式等內(nèi)容，明確了區(qū)建投公司可以對15類國有土地進行收儲二是完善機構(gòu)設(shè)置和職能整合成立了XX區(qū)土地儲備供應(yīng)委員會，負責統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、決定土地儲備供應(yīng)重大事項在區(qū)建投公司加掛區(qū)土地儲備供應(yīng)中心牌子（實行兩塊牌子、一套班子模式）作為區(qū)政府的土地儲備供應(yīng)機構(gòu)，負責全區(qū)范圍內(nèi)的土地儲備供應(yīng)。

同時將區(qū)征地辦征地、供地業(yè)務(wù)全面移交至區(qū)土儲中心，為土地儲備供應(yīng)工作的開展掃清了障礙三是注重發(fā)揮部門聯(lián)動作用充分發(fā)揮區(qū)財政、規(guī)劃、國土等部門的職責，共同配合做好工作比如：在土地實地勘查中，要求建投、土地、規(guī)劃等部門聯(lián)合行動，共同進行現(xiàn)場考察，現(xiàn)場進行收儲地塊的初選四是對收儲土地整合開發(fā)對收儲的土地在供地前進行整合開發(fā)，對土地范圍內(nèi)水、電、路等配套設(shè)施進行建設(shè)，提升土地價值，促進土地增值使用五是做好土地供應(yīng)工作制定年度土地供應(yīng)計劃，按土地規(guī)劃性質(zhì)分別采取招、拍、掛、協(xié)議出讓等方式供地2013年，XX區(qū)建投公司共出讓經(jīng)營性用地？28?宗，總面積約？3200?畝，實現(xiàn)儲備土地出讓金收益？11.2?億元 （四）開展項目建設(shè)投資，提高自身盈利能力XX區(qū)建投公司在完成各項融資、資產(chǎn)管理任務(wù)的同時，積極進行項目建設(shè)投資，先后投資參與了龐公新區(qū)開發(fā)、襄南新區(qū)中心城區(qū)開發(fā)、襄陽古城保護開發(fā)等項目建設(shè)，并對觀音閣、文博館、內(nèi)環(huán)線a2地塊、蘇家園等市、區(qū)十余個棚戶區(qū)（城中村）改造建設(shè)項目進行了投資一是與襄陽市建投公司合作投資項目比如：對龐公新區(qū)的開發(fā)建設(shè)龐公新區(qū)位于XX區(qū)，是襄陽最有特色的地區(qū)之一總面積15.7平方公里，市政府擬對其中13平方公里的土地進行開發(fā)建設(shè)，將其打造成集文化、居住、商貿(mào)商務(wù)、休閑娛樂等功能于一體的現(xiàn)代化生態(tài)XX區(qū)。

2013年襄城建投公司與市建投公司、市房投公司達成合作意向，由三家合作共同出資5億元（出資比例市建投占70%、區(qū)建投占15%、市房投占15%）成立三水龐公建設(shè)投資發(fā)展公司，聯(lián)合對龐公新區(qū)進行開發(fā)建設(shè)，共同經(jīng)營龐公區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、龐公區(qū)域還建房及公共服務(wù)配套設(shè)施投資建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等，所得的收益按有關(guān)政策上繳市政府財政，其余部分作為政府對市建投、襄城建投、市房投三家公司公益性項目的投融資補償，由三家股東按比例分成二是與中南建筑設(shè)計院合作投資項目對擬建設(shè)的襄南新區(qū)中心城區(qū)開發(fā)項目，XX區(qū)建投公司聯(lián)合對項目有興趣的中南建筑設(shè)計院共同出資1億元（出資比例中南建筑設(shè)計院占70%、區(qū)建投占 30%）組成項目公司，作為項目法人對外融資和進行項目運營三是通過成立二級子公司投資項目建設(shè)比如：成立襄陽天和興業(yè)建筑有限公司、襄陽襄水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖北城投投資擔保有限公司等二級子公司承擔市、區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)四是通過對區(qū)級市政公用行業(yè)特許經(jīng)營項目的壟斷經(jīng)營，產(chǎn)生持續(xù)利潤和穩(wěn)定的現(xiàn)金流2013年以來，XX區(qū)建投公司通過投資具有一定收益性的項目，獲得收益800余萬元，不僅提高了自身盈利能力，更使公司資產(chǎn)在規(guī)模與質(zhì)量上得到雙重提升。

三、幾點啟示 （一）職能定位理念新XX區(qū)政府按功能完善、權(quán)責明晰、高度統(tǒng)一的原則，對XX區(qū)建投公司職責進行了科學合理設(shè)置，明確了其作為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資融資主體、區(qū)級國有資產(chǎn)經(jīng)營的性質(zhì)、職能和權(quán)限，賦予了其區(qū)級土地收儲開發(fā)、對區(qū)級市政公用行業(yè)特許經(jīng)營項目的壟斷經(jīng)營權(quán)等職能，較好的解決投融資機制不順，資產(chǎn)來源不多等問題，較好地理順了公司與政府職能部門的關(guān)系，為建投公司創(chuàng)造了良好的經(jīng)營運行條件，促進了公司經(jīng)營運作的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展 （二）政府支持力度大XX區(qū)建投公司迅速發(fā)展，既有順應(yīng)國內(nèi)中小城市城投公司發(fā)展形勢改革創(chuàng)新的內(nèi)生動力，更有市區(qū)兩級政府主導引導的推動力一是賦予了區(qū)級建投公司土地收儲開發(fā)權(quán)力襄陽市政府將土地收儲開發(fā)權(quán)力賦予了XX區(qū)，由XX區(qū)負責區(qū)級土地儲備、整理和開發(fā)并劃定市建投公司與XX區(qū)在XX區(qū)范圍內(nèi)的土地收儲范圍，明確在XX區(qū)主城區(qū)范圍內(nèi)的土地由市建投公司收儲，主城區(qū)范圍外（主要是所轄的一鄉(xiāng)兩鎮(zhèn)）的土地由XX區(qū)儲備、整理和開發(fā)二是在資源配置上給予支持比如：為支持XX區(qū)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)工作，襄陽市政府召集市國土、市規(guī)劃等部門，召開專題會議研究支持XX區(qū)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的具體措施，并出臺了《關(guān)于支持XX區(qū)建投公司發(fā)展會議紀要》（襄陽市政府2013年第111期專題會議紀要）。

三是允許經(jīng)營城市資源本著優(yōu)勢互補、互惠互利、共同發(fā)展的原則，通過引導參與項目開發(fā)建設(shè)、特許經(jīng)營的方式，允許XX區(qū)建投公司深度參與城市資源的開發(fā)經(jīng)營運作，提高盈利能力比如：引導XX區(qū)建投公司參與龐公新區(qū)的開發(fā)建設(shè)四是建立了投融資補償機制通過實施“四大注入”——財政資金補充、城建資產(chǎn)、資源注入、土地增值收益返還、經(jīng)營性項目建設(shè)收益返還等形式，建立持續(xù)的城建資產(chǎn)與資源注入機制，不斷擴大城市建設(shè)投融資主體的資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金流量，提高資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力比如：襄陽市政府規(guī)定，對XX區(qū)主城區(qū)內(nèi)存量土地的開發(fā)利用獲得的增值收益由市、區(qū)按8:2分成，新增土地則按6:4分成 （三）公司團隊結(jié)構(gòu)優(yōu)在公司管理上，十分注重企業(yè)化管理，同時大力引進人才，面向全國引進了規(guī)劃師、工程師、建造師等一批高學歷、高素質(zhì)人才，建立了一支符合公司發(fā)展需要的投融資、工程建設(shè)、資本運營、資產(chǎn)經(jīng)營等方面的綜合專業(yè)管理團隊 四、提升區(qū)城投公司融資能力的幾點意見建議 （一）理順區(qū)級城投公司職能職責明確區(qū)城投公司作為城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資主體的性質(zhì)、職能和權(quán)限，為城投公司將來的資本運營提供有利條件運用現(xiàn)代管理的企業(yè)制度，引進先進的管理體制，增強城投公司自主融資內(nèi)在動力。

（二）整合劃轉(zhuǎn)區(qū)內(nèi)資產(chǎn)將區(qū)屬行政事業(yè)單位閑置資產(chǎn)，經(jīng)過土地變性和補辦手續(xù)后，劃轉(zhuǎn)過戶到區(qū)城投公司，增強城投公司融資能力 （三）賦予土地收儲開發(fā)的職能恢復區(qū)土地收儲中心土地收儲權(quán)限，將與區(qū)城投公司實行合署辦公民對于規(guī)劃區(qū)外土地由區(qū)土地收儲中心統(tǒng)一收儲開發(fā)出讓；規(guī)劃區(qū)內(nèi)新增土地由區(qū)土地收儲中心統(tǒng)一收儲開發(fā)，市里統(tǒng)一出讓，出讓收益部分市區(qū)實行6:4分成；規(guī)劃區(qū)內(nèi)存量土地出讓收益部分市區(qū)實行 8:2分成，通過該項職能的調(diào)整，切實增強籌資和化債能力 （四）提升融資能力和盈利能力鼓勵、引導區(qū)城投公司開展資本經(jīng)營和資本運作，可采取與市城投、大型企業(yè)聯(lián)合成立項目公司的形式進行項目融資，一方面可以解決項目資金不足問題，還可以在項目完成后取得一定分紅。