地產(chǎn)管理制度 ——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及實(shí)施細(xì)則目 錄一、目的 1二、范圍 1三、地產(chǎn)管理 21、項(xiàng)目發(fā)展管理 21.1 地產(chǎn)投資管理 21.2 征地管理 31.3 項(xiàng)目實(shí)施前管理 31.4 市場(chǎng)調(diào)查管理 42、營(yíng)銷管理 52.1 營(yíng)銷策劃管理 52.2 銷售管理 52.3 銷售人員守則 62.4 銷售合同管理 73、資料文件管理 73.1 人員安排 73.2 文件收發(fā)基本要求 73.3 資料文件保管要求 73.4 資料查詢 8一、目 的1、規(guī)范公司地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目管理，實(shí)行目標(biāo)管理，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益2、規(guī)范地產(chǎn)部與公司其它部門的工作職責(zé)范圍，使之分工明確、關(guān)系協(xié)調(diào)、合作密切，達(dá)到提高工作效率的目的二、范 圍適用于廣州市××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)項(xiàng)目投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、日常設(shè)計(jì)管理和物業(yè)銷售管理三、地產(chǎn)管理1、項(xiàng)目發(fā)展管理地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有資金密度大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目定案之前，須在詳細(xì)的調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上，做好周密的可行性分析，逐級(jí)報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審定，積極慎重做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)租售階段的經(jīng)營(yíng)管理，力爭(zhēng)減少風(fēng)險(xiǎn)，取得較好收益。

1.1 地產(chǎn)投資管理地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分立項(xiàng)、論證、報(bào)批和簽約四步驟進(jìn)行A、地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的立項(xiàng)⑴ 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項(xiàng)目后，指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系，查詢項(xiàng)目的情況，并做初步調(diào)查，對(duì)所得信息歸納整理歸檔⑵ 對(duì)接觸到的項(xiàng)目，根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡(jiǎn)要的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，向部門經(jīng)理匯報(bào)后，進(jìn)行部門內(nèi)部分析討論，把有價(jià)值的項(xiàng)目報(bào)送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批B、地產(chǎn)項(xiàng)目的投資論證經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后，地產(chǎn)部組織力量對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查調(diào)查內(nèi)容如下：⑴項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件（包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地通知書(shū)》、《紅線圖》、《征地許可證》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《國(guó)有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無(wú)抵押等有關(guān)資料）⑵現(xiàn)場(chǎng)情況（現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等）⑶項(xiàng)目周邊情況（周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景等）⑷項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況（包括用地面積、建筑面積、租/售價(jià)格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售比例、戶型及戶型比例等）⑸項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過(guò)或有了解的其他地塊的可比資料。

⑹合營(yíng)/轉(zhuǎn)讓單位資訊實(shí)力報(bào)告（財(cái)力、人力、經(jīng)營(yíng)操作等情況）及介紹人情況⑺合營(yíng)/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求C、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的報(bào)批在上述調(diào)查的基礎(chǔ)上，由地產(chǎn)部牽頭，財(cái)務(wù)部、工程部聯(lián)合撰寫項(xiàng)目可行性報(bào)告，逐級(jí)報(bào)送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批D、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的簽約項(xiàng)目一經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜，同時(shí)委托公司法律顧問(wèn)起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件，報(bào)主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對(duì)外簽約E、項(xiàng)目正式簽約后應(yīng)建立完整的項(xiàng)目檔案F、由地產(chǎn)部牽頭，財(cái)務(wù)部、工程部協(xié)助擬定詳細(xì)的發(fā)展計(jì)劃，進(jìn)入項(xiàng)目發(fā)展階段1.2 征地管理在做好項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)部指定專人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的征地手續(xù)征地程序如下：A、與地方洽商有關(guān)征地補(bǔ)償及有關(guān)工作等事宜B、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地通知書(shū)》C、申請(qǐng)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》D、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)E、向區(qū)和市國(guó)土局辦理用地結(jié)案手續(xù)F、向市房地局辦理土地估價(jià)，簽定《土地出讓合同》G、向市房地局辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》1.3 項(xiàng)目實(shí)施前管理項(xiàng)目實(shí)施前期階段分為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建兩部分A、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施階段的首要工作，建設(shè)工程技術(shù)是否先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上是否合理，設(shè)計(jì)將起著決定性的作用，設(shè)計(jì)文件則是安排建設(shè)計(jì)劃和組織施工的主要依據(jù)。

⑴設(shè)計(jì)單位的選定，一般通過(guò)招標(biāo)來(lái)確定⑵項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)與評(píng)選：①根據(jù)公司的發(fā)展計(jì)劃，由地產(chǎn)部編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，報(bào)公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批②地產(chǎn)部擬定合適的設(shè)計(jì)公司參加設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)③召開(kāi)設(shè)計(jì)方案的評(píng)審會(huì)，選中方案及設(shè)計(jì)單位，經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批⑶項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見(jiàn)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司修改方案，直至符合公司對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展設(shè)想，并通過(guò)政府有關(guān)部門的審批②督促設(shè)計(jì)單位按發(fā)展計(jì)劃完成擴(kuò)初方案及施工圖設(shè)計(jì)，直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準(zhǔn)③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項(xiàng)目特性、規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，分別在方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段，召集有關(guān)部門及專家對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)會(huì)審，會(huì)審紀(jì)要報(bào)總經(jīng)理和主管副總④按照發(fā)展計(jì)劃，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行必要的修改，重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批，所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署⑤上述方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)深度均應(yīng)按建設(shè)部頒布的《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行，并嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)文件⑷ 內(nèi)外裝修與設(shè)備選型根據(jù)公司制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，從使用功能及建筑美觀的角度，參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設(shè)備的選擇。

①裝修標(biāo)準(zhǔn)的制定地產(chǎn)部編制的項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總批準(zhǔn)②裝修材料及設(shè)備配置的選用在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下，首先考慮選用國(guó)產(chǎn)與合資產(chǎn)品，不能滿足要求時(shí)再選用進(jìn)口產(chǎn)品，并做到貨比三家，主要裝飾材料的選用、變更必須報(bào)主管副總審定后方能生效⑸ 樣板房的設(shè)計(jì)、施工管理通過(guò)樣板房的設(shè)計(jì)、施工的管理，為今后大面積的項(xiàng)目開(kāi)展，提供必要的保證，減少不必要的浪費(fèi)，應(yīng)遵循下列準(zhǔn)則：① 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對(duì)象需求編制裝修標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批② 聯(lián)系有實(shí)力的裝修公司參加室內(nèi)設(shè)計(jì)投標(biāo)，在確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后，完成室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計(jì)③ 在樣板房施工過(guò)程中進(jìn)行全面跟蹤土建施工期間，樣板房的施工管理由地盤負(fù)責(zé)，地產(chǎn)部確定所有的裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料及顏色等④ 會(huì)同工程部對(duì)樣板房的造價(jià)進(jìn)行結(jié)算⑤ 樣板房的驗(yàn)收應(yīng)由工程部牽頭，地產(chǎn)部、物資部、地盤參加，以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見(jiàn)供地盤參考B、項(xiàng)目報(bào)建管理在做好項(xiàng)目投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)部指定專人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)報(bào)建程序如下：⑴向市、區(qū)計(jì)委辦理投資計(jì)劃任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目的計(jì)劃及轉(zhuǎn)正手續(xù)，取得省、市委對(duì)擬建項(xiàng)目的批文⑵辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》⑶申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

⑷送審總平面方案⑸送審四圖一書(shū)（道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說(shuō)明書(shū)）⑹送審單體建筑設(shè)計(jì)方案⑺送審初步設(shè)計(jì)方案⑻各專業(yè)部門報(bào)建（包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等）⑼施工圖報(bào)建⑽辦理市政配套設(shè)施費(fèi)、檔案合同、報(bào)建費(fèi)⑾辦理《建設(shè)工程報(bào)建審核書(shū)》⑿辦理《放線冊(cè)》、《余泥排放證》⒀辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1.4 市場(chǎng)調(diào)查管理A、地產(chǎn)部應(yīng)成立市場(chǎng)調(diào)研小組，多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，特別是廣州市的在科學(xué)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確分析廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、消費(fèi)取向，建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為項(xiàng)目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計(jì)劃及銷售策劃提供信息支持B、市場(chǎng)調(diào)研的主要方式及內(nèi)容通過(guò)各種調(diào)研方式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行日常調(diào)查，如土地的批租量、房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類物業(yè)的存量、空置率等，并對(duì)已調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤對(duì)比研究⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場(chǎng)信息調(diào)研小組每日翻閱《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《南方日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》等報(bào)刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版，收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評(píng)論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

⑵采用上門實(shí)地調(diào)查或參加展銷會(huì)的形式每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的的第一手資料積極參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，力求全面了解樓盤信息，包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售價(jià)格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預(yù)售時(shí)間、租售情況等，并對(duì)該物業(yè)做出綜合評(píng)價(jià)⑶對(duì)于特定的任務(wù)進(jìn)行專題調(diào)查研究或針對(duì)某一物業(yè)進(jìn)行專門的調(diào)查研究C、市場(chǎng)調(diào)研信息的處理⑴對(duì)于接觸過(guò)的每一個(gè)地塊項(xiàng)目要做詳細(xì)記錄，并整理歸檔，建立廣州市地價(jià)信息庫(kù)以此為基礎(chǔ)，分析相鄰地塊的經(jīng)濟(jì)收益⑵對(duì)于收集到的資料、信息進(jìn)行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔，建立各類物業(yè)的信息庫(kù)在科學(xué)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類物業(yè)的走勢(shì)及消費(fèi)者的市場(chǎng)取向⑶將所有的信息、資料進(jìn)行整理，建立一套有效、便捷、靈活的電腦信息管理系統(tǒng)2、營(yíng)銷管理2.1 營(yíng)銷策劃管理營(yíng)銷策劃是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的（物業(yè)）營(yíng)銷策略及計(jì)劃，是物業(yè)營(yíng)銷成功的關(guān)鍵，是企業(yè)拓展市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益的重要手續(xù)營(yíng)銷策劃管理是地產(chǎn)部的重要工作內(nèi)容A、營(yíng)銷策劃工作由公司主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理直接主管，地產(chǎn)部具體負(fù)責(zé)，由分別負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研、銷售策劃、地產(chǎn)估價(jià)工作的管理人員組成地產(chǎn)部營(yíng)銷策劃隊(duì)伍。

B、市場(chǎng)調(diào)研人員應(yīng)結(jié)合專題調(diào)研，經(jīng)常性地收集廣州市土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的市場(chǎng)信息，力求透徹了解廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、整體及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，匯編有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，及時(shí)整理樓盤價(jià)格、市場(chǎng)走向等有商業(yè)價(jià)值的房地產(chǎn)信息，定期向主管副總經(jīng)理、地產(chǎn)部經(jīng)理，供營(yíng)銷策劃時(shí)參考C、在項(xiàng)目開(kāi)工后，負(fù)責(zé)地產(chǎn)估價(jià)的管理人員著手制定樓宇銷售報(bào)告書(shū)，確定樓價(jià)系數(shù)方案，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審批D、在預(yù)售前三個(gè)月委托并督促房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可的測(cè)繪所，進(jìn)行可銷售面積測(cè)算，辦理商品房（車位）預(yù)售許可證E、銷售報(bào)告書(shū)批準(zhǔn)后，即制定銷售價(jià)目表、付款方式、購(gòu)房須知，編寫合同文件及起草其它有關(guān)銷售文件，報(bào)總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審批后實(shí)施F、選擇和管理好廣告公司，把項(xiàng)目的包裝做好地產(chǎn)部擬定合適的廣告公司參加招標(biāo)，通過(guò)評(píng)審，報(bào)總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后確定廣告公司地產(chǎn)部對(duì)廣告公司關(guān)于項(xiàng)目的包裝要嚴(yán)格把關(guān)，力求達(dá)到公司的項(xiàng)目的銷售目標(biāo)2.2 銷售管理樓宇銷售是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目預(yù)期收益的最終環(huán)節(jié)其管理的核心在于按既定的銷售計(jì)劃，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推動(dòng)樓宇銷售工作的展開(kāi)和完成A、樓宇銷售職能由地產(chǎn)部具體履行，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)做好樓款的結(jié)算工作，工程部、地盤及物業(yè)公司協(xié)助地產(chǎn)部及時(shí)解決客戶提出的合理的工程改建、整修方面的要求。

B、銷售方式樓宇銷售業(yè)務(wù)以公司售樓處直銷為主，委托代理商為輔C、銷售程序：⑴咨詢→⑵洽談→⑶填寫認(rèn)購(gòu)書(shū)→⑷收款→⑸簽訂契約→⑹催交樓款→⑺收樓→⑻辦證D、培訓(xùn)、考核與獎(jiǎng)勵(lì)⑴定期組織銷售人員學(xué)習(xí)政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)，全面了解和熟悉公司發(fā)展項(xiàng)目情況和現(xiàn)行政策法規(guī)⑵根據(jù)工作業(yè)績(jī)對(duì)銷售人員及銷售管理人員實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)，逐步建立一套既能體現(xiàn)按勞分配，又能促進(jìn)公司樓盤銷售的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制⑶每半年進(jìn)行一次銷售人員業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，并進(jìn)行應(yīng)知應(yīng)會(huì)考核，建立考核檔案，作為年終獎(jiǎng)勵(lì)參考依據(jù)之一E、分工負(fù)責(zé)⑴銷售人員應(yīng)認(rèn)真對(duì)等每筆業(yè)務(wù)，及時(shí)掌握客戶線索，跟蹤老客戶，不斷挖掘新客戶對(duì)銷售客戶實(shí)行一人負(fù)責(zé)制，誰(shuí)負(fù)責(zé)登記，誰(shuí)負(fù)責(zé)跟蹤，一跟到底實(shí)行對(duì)客戶從洽談→簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)→簽訂預(yù)售契約→收款交樓，由一人負(fù)責(zé)服務(wù)，以方便與客戶聯(lián)系⑵指定專人負(fù)責(zé)樓宇銷售統(tǒng)計(jì)工作，按時(shí)、準(zhǔn)確填報(bào)各項(xiàng)銷售統(tǒng)計(jì)資料，真實(shí)反映公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和存在的問(wèn)題，為公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據(jù)。