養(yǎng)老地產(chǎn)的8種“死法”過(guò)去的2015年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體頹靡的大勢(shì)中，養(yǎng)老地產(chǎn)依然保持著“大躍進(jìn)式”的快速發(fā)展勢(shì)頭無(wú)數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)這片“藍(lán)?！保乱徊恍⌒木吐湓诹藙e人后面，被別人搶了先機(jī)然而養(yǎng)老地產(chǎn)由來(lái)已久的運(yùn)營(yíng)模式不清晰、同質(zhì)化嚴(yán)重等問(wèn)題，將是2015年繼續(xù)升溫的熱點(diǎn)話題一方面養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為很多大體量項(xiàng)目的必備配套，并被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的出路之一，于是許多原來(lái)從事普通住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商、甚至原本并非地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)出身的企業(yè)也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)陣營(yíng)；另一方面養(yǎng)老地產(chǎn)空置的案例幾乎與熱鬧開(kāi)業(yè)的新聞一樣多，乘興而來(lái)敗興而歸者不在少數(shù)實(shí)際上，如今養(yǎng)老地產(chǎn)的活法大體相同，然而死法卻各不相同有的是因不懂養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律盲目進(jìn)入導(dǎo)致失敗，有的則是缺乏明確的商業(yè)模式，有的是前期定位有問(wèn)題，有的則是后期運(yùn)營(yíng)能力不足小編盤點(diǎn)了2014年養(yǎng)老地產(chǎn)的幾種不同的死亡方式，不管是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的“老兵”還是“新軍”，都當(dāng)引以為戒1.定位同質(zhì)化死亡：扎堆于“活躍長(zhǎng)者+高端市場(chǎng)”傳統(tǒng)的商業(yè)產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素是：地段、地段、還是地段，而養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵成功因素是定位、定位、依然是定位定位錯(cuò)了，后續(xù)發(fā)展方向必然出現(xiàn)偏差，到運(yùn)營(yíng)階段，越努力越悲催。

剛剛踏入養(yǎng)老行業(yè)，很多機(jī)構(gòu)都會(huì)把目標(biāo)客戶定位為：高端+活躍長(zhǎng)者，這其中大概有3個(gè)因素其一：從情感上，投資者的養(yǎng)老愿景都是打造一個(gè)健康、快樂(lè)、充滿希望的“復(fù)樂(lè)園”，不喜歡死氣沉沉的護(hù)理機(jī)構(gòu)其二：從風(fēng)險(xiǎn)上，投資者都認(rèn)為自理老人服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，利于快速進(jìn)入這個(gè)行業(yè)；其三，從經(jīng)營(yíng)上，投資者都認(rèn)為市場(chǎng)足夠大，高端客戶即使占比很少，但也有足夠的客群覆蓋但是一旦投入實(shí)際運(yùn)營(yíng)后，這些當(dāng)初“看似美好的藍(lán)圖”都會(huì)被市場(chǎng)無(wú)情地?fù)艨逡蚨ㄎ诲e(cuò)誤，隨之而來(lái)的是長(zhǎng)期低入住率、員工隊(duì)伍不穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)持續(xù)嚴(yán)重虧損，最后逼得機(jī)構(gòu)不得不轉(zhuǎn)型客觀地說(shuō)，養(yǎng)老行業(yè)尚處在發(fā)展初期的初期，作為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，目前較為理性的定位是：失能失智+ 中高端市場(chǎng)，短期內(nèi)必須以入住率和入住速度為唯一的指標(biāo)2.崇洋媚外式死亡：迷戀國(guó)外運(yùn)營(yíng)模式，忽視中國(guó)國(guó)情和其它新興行業(yè)初期一樣，很多養(yǎng)老公司都傾向于照搬一套成熟的歐美、日韓、臺(tái)灣、香港的養(yǎng)老模式，但養(yǎng)老不僅僅涉及市場(chǎng)環(huán)境，還包括政策環(huán)境、人文環(huán)境等因素從市場(chǎng)需求來(lái)講，中國(guó)老人收入水平還很低，舊的習(xí)慣和觀念還很舊，包括很多年輕人還認(rèn)為把老人送到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是一種不孝、沒(méi)有面子中國(guó)傳統(tǒng)的家庭照護(hù)資源依然起著非常重要的作用，我們的法律還寫著“子女要有贍養(yǎng)義務(wù)”。

國(guó)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之所以發(fā)展這樣好，是因?yàn)閭€(gè)人一生當(dāng)中從沒(méi)有出生一直到人老都有完整的制度建設(shè)，包括退休金、醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)、房產(chǎn)稅等當(dāng)機(jī)構(gòu)來(lái)到中國(guó)時(shí)，他們會(huì)發(fā)現(xiàn)由于環(huán)境不同，從前的收入成本構(gòu)成完全不同，盈利情況不可預(yù)測(cè)由于文化背景不同，他們不了解中國(guó)的老人，難以在活動(dòng)、餐飲、市場(chǎng)推廣上復(fù)制國(guó)外經(jīng)驗(yàn)由于成本和語(yǔ)言的限制，國(guó)外機(jī)構(gòu)不可能將護(hù)理團(tuán)隊(duì)帶到中國(guó)，必須使用本地化的護(hù)理人員，但由于收入和社會(huì)地位的問(wèn)題，他們難以雇到教育良好、外語(yǔ)熟練的人員從事一線工作，因此與工作人員不易順暢溝通由于中國(guó)市場(chǎng)需求也沒(méi)有從潛在需求變成真正的剛需，養(yǎng)老觀念還需要轉(zhuǎn)變對(duì)于養(yǎng)老，很多人還是希望依賴政府，而對(duì)于購(gòu)買服務(wù)，市場(chǎng)還沒(méi)有形成習(xí)慣同時(shí)，國(guó)外的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是一個(gè)引入了金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，將地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)整合成一個(gè)兼顧開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、租賃，確保金融上可按揭、能購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的復(fù)合模式這種模式在中國(guó)尚缺平臺(tái)雖然中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)很大，但基于以上原因，簡(jiǎn)單地將運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)照搬到中國(guó)，后期運(yùn)營(yíng)將困難重重，最終會(huì)“死”的很難看3.本末倒置式死亡：重硬件配套，輕運(yùn)營(yíng)服務(wù)“養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是服務(wù)，而非地產(chǎn)”，這是時(shí)下最流行的說(shuō)法。

然而，當(dāng)企業(yè)真正要設(shè)計(jì)一個(gè)養(yǎng)老設(shè)施時(shí)，往往會(huì)忘記去實(shí)踐自己的言，原因很簡(jiǎn)單：“花錢買硬件，遠(yuǎn)比踏踏實(shí)實(shí)做好服務(wù)，要容易得多”不管是養(yǎng)老地產(chǎn)還是產(chǎn)融結(jié)合模式，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將硬件建設(shè)擺在首要位置，豪華的建筑、先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，“高尚生活”“國(guó)際典范”等醒目的宣傳語(yǔ)，但真正應(yīng)該提供的周到服務(wù)卻難覓蹤跡于是乎，適老化家具、專業(yè)康復(fù)護(hù)理設(shè)備、高端智能化養(yǎng)老系統(tǒng)等等，成為了一家高端、專業(yè)機(jī)構(gòu)的代名詞然而，這些硬件在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，其實(shí)并不能帶來(lái)很高的增值，往往還成為被遺忘在角落里的雞肋，一張3萬(wàn)塊錢的護(hù)理床，并不能換來(lái)入住率和客戶忠誠(chéng)4.資金枯竭式死亡：資金斷裂，心有余而力不足養(yǎng)老地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)是投資回收期過(guò)長(zhǎng)一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從操作到成熟往往需要10年左右的時(shí)間一旦開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到資金鏈斷裂的情況，極有可能放棄服務(wù)的運(yùn)營(yíng)，使整個(gè)項(xiàng)目的養(yǎng)老功能弱化，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗與傳統(tǒng)房地產(chǎn)拿地→開(kāi)發(fā)→售賣的高周轉(zhuǎn)模式相比，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)還需要有醫(yī)療、護(hù)理等前期投入，初期成本本來(lái)就比普通樓盤要偏高，而其長(zhǎng)期收租的模式導(dǎo)致資金回籠速度明顯緩慢許多這種長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的模式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以往的短期盈利模式形成挑戰(zhàn)養(yǎng)老地產(chǎn)容易引起資金鏈出問(wèn)題的第一個(gè)是地價(jià)，第二個(gè)是建設(shè)成本，如果養(yǎng)老住區(qū)做成市場(chǎng)型的肯定是針對(duì)中高端或者高端，跟普通商品房是不一樣的，另外它一定精裝修，不可能是毛坯房，而且精裝修還要有家具家電，第三個(gè)是投資成本應(yīng)該怎么算。

這就意味著充裕的資金鏈對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，如果處理得不好，開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)被拖死5.兩極分化式死亡：大量持有or全部銷售一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過(guò)住宅產(chǎn)品銷售來(lái)獲取利潤(rùn)，物業(yè)服務(wù)僅占利潤(rùn)的很少部分，但養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重，這就涉及持有和銷售的比例分配問(wèn)題持有，這個(gè)詞語(yǔ)行業(yè)內(nèi)人都很好理解，但是我在這里要說(shuō)的是，必須控制好持有的比例，這個(gè)比例是根據(jù)資金鏈和入住率來(lái)控制如果全部持有，就意味著房地產(chǎn)企業(yè)除了需要一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，更需要強(qiáng)大的財(cái)力支持同時(shí)，還必須有一套行之有效的收費(fèi)模式、銷售模式和運(yùn)營(yíng)模式養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式并不像傳統(tǒng)住宅那樣可以一售了之，傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金快速回籠滾動(dòng)的思路顯然要調(diào)整，短期套利開(kāi)發(fā)行為在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域是行不通的北京太陽(yáng)城和上海親和源作為國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的典范，不同程度地采取了持有模式（會(huì)員制模式）但是真正研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間之久？入住率之低？盈利之慢？發(fā)展之緩？產(chǎn)業(yè)復(fù)制之無(wú)？看看這兩個(gè)項(xiàng)目的大手筆，從事養(yǎng)老地產(chǎn)的人士都心有余悸很多人說(shuō)，他們都是收費(fèi)太高，問(wèn)題不是這樣的，比他高的會(huì)員費(fèi)都可以市場(chǎng)銷售，主要問(wèn)題還是在養(yǎng)老收費(fèi)模式和市場(chǎng)銷售模式。

萬(wàn)科首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，位于杭州的萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)售罄之際，總裁郁亮就直言售罄并不意味著這一項(xiàng)目的成功，因?yàn)橘I家多為40歲左右的“少壯派”這實(shí)際上宣告了該養(yǎng)老項(xiàng)目的“名存實(shí)亡”而萬(wàn)科在北京的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——萬(wàn)科幸福匯，也被網(wǎng)友反映，該項(xiàng)目?jī)?nèi)實(shí)際只有146套老齡公寓房源將試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)，而且距離周邊的大醫(yī)院有一定的距離，無(wú)法享受到就近的醫(yī)療服務(wù)而樓盤最終買家大都為有剛性需求的年輕人頗為可行的辦法是，開(kāi)發(fā)商可拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來(lái)滿足老年人租用、養(yǎng)老等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)全部持有會(huì)造成開(kāi)發(fā)商資金壓力過(guò)大，全部出售等于養(yǎng)老地產(chǎn)中“養(yǎng)老已死、地產(chǎn)茍活”在當(dāng)下的大環(huán)境下，這兩種極端對(duì)于真正的養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，都是虎頭蛇尾式的開(kāi)發(fā)節(jié)奏6.人才斷流式死亡：人才儲(chǔ)備培養(yǎng)不足現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)還沒(méi)有或剛剛進(jìn)入實(shí)體運(yùn)營(yíng)，對(duì)人才問(wèn)題大多沒(méi)有想清楚現(xiàn)在市面上并沒(méi)有真正成熟的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，包括做得比較早的養(yǎng)老項(xiàng)目，他們是有一些運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但是作為一個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行模式輸出還是有很大問(wèn)題的有一些有經(jīng)驗(yàn)的人不斷被挖，原來(lái)的核心團(tuán)隊(duì)基本流失殆盡，新的人青黃不接，因此，人才成了制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸另外，對(duì)人才認(rèn)識(shí)存在幾個(gè)誤區(qū)：一是認(rèn)為一線護(hù)工不是特別重要，以為從學(xué)校招一批護(hù)士就解決問(wèn)題，但是養(yǎng)老護(hù)理員和護(hù)士是兩個(gè)概念，養(yǎng)老護(hù)理員更多的是生活上的照料，除了基本的知識(shí)技能外，心理承受能力、心理疏導(dǎo)能力、溝通能力是最重要的。

護(hù)士更多的是專業(yè)能力的體現(xiàn)，所以與養(yǎng)老護(hù)理員是完全不同的概念二是學(xué)校畢業(yè)生流失率很高，人留不下；三是企業(yè)把管理看得太簡(jiǎn)單，認(rèn)為管理層稍微知道點(diǎn)養(yǎng)老就可以，這也是很大誤區(qū)我認(rèn)為目前缺的不是一線員工，是管理層，管理層如果沒(méi)有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和留住人的能力，員工自然會(huì)流動(dòng)頻繁養(yǎng)老管理和其他管理最大的區(qū)別是養(yǎng)老是一種文化，是對(duì)理念和價(jià)值觀的認(rèn)同，不是管理手段和方法的問(wèn)題，能留住人的地方都是文化留人；四是企業(yè)不舍得在人才培養(yǎng)上花錢；五是老板自身不參加學(xué)習(xí)參加學(xué)習(xí)的都是中層，即使聽(tīng)明白了知道如何去做，但最后的決定由老板做，方案經(jīng)常會(huì)被老板推翻所以一把手需要參加培訓(xùn)只有決策者對(duì)產(chǎn)業(yè)有了認(rèn)知，知道如何去做，現(xiàn)在處于哪個(gè)階段，這個(gè)階段該做什么，才能做出正確的戰(zhàn)略決策，下邊團(tuán)隊(duì)才能很好地貫徹落實(shí)因此一把手的培訓(xùn)是最重要的從目前行業(yè)發(fā)展來(lái)看，養(yǎng)老的專業(yè)性愈發(fā)凸顯，鑒于目前國(guó)內(nèi)教育體系下養(yǎng)老相關(guān)專業(yè)的滯后，目前養(yǎng)老專業(yè)性更偏向于有實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的公司和個(gè)人，而這其中，2010年以后的一批朝著市場(chǎng)化運(yùn)作的養(yǎng)老從業(yè)者更具有含金量，也最為稀缺因其稀缺性，導(dǎo)致很多從事金融、投資、地產(chǎn)、醫(yī)療、酒店的很多從業(yè)者成為養(yǎng)老公司的主要人力輸入渠道，不惜以重金聘用，但效果往往不佳。

客觀地說(shuō)，目前大家都處于摸索階段，沒(méi)有所謂真正的行業(yè)專家，礙于目前養(yǎng)老市場(chǎng)大環(huán)境，個(gè)人因素所起的作用實(shí)在有限7、孤軍突進(jìn)式死亡：“養(yǎng)老”孤軍突進(jìn)，其他配套跟不上養(yǎng)老地產(chǎn)未能與整個(gè)社會(huì)養(yǎng)老體系實(shí)現(xiàn)對(duì)接社會(huì)養(yǎng)老體系包括醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、以及相匹配的金融安排而目前醫(yī)療保險(xiǎn)還未全面覆蓋，未與地產(chǎn)緊密結(jié)合，應(yīng)對(duì)老年化社會(huì)應(yīng)具備的相應(yīng)保障制度尚未完善在此背景下單獨(dú)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，將缺乏體系上和平臺(tái)上的支撐另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于“養(yǎng)老”，老年人在養(yǎng)老過(guò)程中不僅需要體檢醫(yī)療，更需要生活、娛樂(lè)、宗教、學(xué)校、社交圈子等全方位配套，只有滿足退休老人從健康養(yǎng)生到臨終關(guān)懷各個(gè)層次的需求才能稱得上是完整的養(yǎng)老地產(chǎn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只有地產(chǎn)而沒(méi)有養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)配套，最初入住的健康老人一旦有了醫(yī)療、護(hù)理等養(yǎng)老需求，就沒(méi)辦法得到進(jìn)一步的滿足對(duì)于文化、娛樂(lè)等軟件方面，目前養(yǎng)老地產(chǎn)同樣缺失能做到讓老年人老有所依、老有所樂(lè)、老有所為的項(xiàng)目可以說(shuō)是鳳毛麟角而正在進(jìn)行實(shí)踐、探索軟件方面的企業(yè)，卻大多數(shù)秉承“高大上”發(fā)展的小眾思路實(shí)際上，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)受傳統(tǒng)文化影響有其特殊性目前提出的建立“適老化社區(qū)”就是不錯(cuò)的出路一碗湯的距離”即解決了“養(yǎng)兒防老”等社會(huì)倫理上，老年人與年輕人之間的心理障礙，同時(shí)也淡化了只有老年人居住的養(yǎng)老小區(qū)給老年人帶來(lái)的陰影。

開(kāi)發(fā)商在踐行養(yǎng)老地產(chǎn)的過(guò)程中，需要要少一些勾勒美好藍(lán)圖，多一些設(shè)身處地的務(wù)實(shí)，在賺取利益的同時(shí)，以合理的模式兼顧開(kāi)發(fā)適合老年人養(yǎng)老的地產(chǎn)畢竟，我們都會(huì)老8.模式不清式死亡：盈利模式不明確去年4月，北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司八成股權(quán)被掛牌出售該公司為北京城建與中國(guó)紅十字基金會(huì)所有其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓2012年北京長(zhǎng)青虧損5042.7萬(wàn)元，2013年虧損4926.1萬(wàn)元這只是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損的一個(gè)縮影北京歐英明德養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司副總經(jīng)理邱浩浩告接受采訪時(shí)表示，能夠盈利的民辦養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，在全國(guó)范圍內(nèi)占比都比較低在各路資本瘋狂涌進(jìn)的當(dāng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、盈利模式卻尚未找到合適出口，國(guó)內(nèi)很多的養(yǎng)老地產(chǎn)存在同質(zhì)化問(wèn)題，在內(nèi)容上有缺陷，現(xiàn)在地產(chǎn)雖然沖在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前面，但后續(xù)問(wèn)題和困境也很顯著，比如缺政策、缺資金、缺運(yùn)營(yíng)、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等放眼全國(guó)，盡管市場(chǎng)里已出。