《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》教案 課程編號(hào)：一、課程說(shuō)明1. 課程代碼2. 課程類(lèi)別選修3. 適應(yīng)專(zhuān)業(yè)及課程性質(zhì)財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè) 專(zhuān)業(yè)課 4. 課程目的 （1）通過(guò)學(xué)習(xí)本課程，學(xué)生將重點(diǎn)掌握成本法、市場(chǎng)法、收益法等基本評(píng)估方法的思路和應(yīng)用程序，能靈活運(yùn)用基本的評(píng)估方法對(duì)房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估 （2）通過(guò)本課程的教學(xué)和學(xué)習(xí)，使學(xué)生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本理論，評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)踐有較全面的認(rèn)識(shí)和理解；（3）通過(guò)本課程的教學(xué)和學(xué)習(xí)，使學(xué)生能從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)分析、評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為5. 學(xué)時(shí)與學(xué)分學(xué)時(shí)為36，學(xué)分為2. 6. 建議先修課程《中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》、《財(cái)務(wù)管理》 二、課程教案第一章 總論 計(jì)劃學(xué)時(shí)：2學(xué)時(shí)教學(xué)目標(biāo)與要求：（1）掌握資產(chǎn)評(píng)估的涵義及特點(diǎn)，資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則；（2）熟悉資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型；了解資產(chǎn)評(píng)估的主體與客體，資產(chǎn)評(píng)估的分類(lèi)3）了解資產(chǎn)評(píng)估的基本程序教學(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)：（1）資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則（2）資產(chǎn)評(píng)估的基本程序教學(xué)基本內(nèi)容： 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念一、資產(chǎn)的基本概念（一）會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)概念會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)定義是：資產(chǎn)是指從企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。

這個(gè)定義具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1.資產(chǎn)是由過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的2.資產(chǎn)是由企業(yè)擁有或者控制的資源3.資產(chǎn)預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益二）評(píng)估學(xué)中的資產(chǎn)概念1.與資產(chǎn)相關(guān)的名詞概念（1）財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的一般意義是指金錢(qián)、財(cái)物及民事權(quán)利義務(wù)的總和財(cái)產(chǎn)既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，又是一個(gè)法律概念2）財(cái)富財(cái)富的一般意義是指具有價(jià)值的東西，與財(cái)產(chǎn)相比，財(cái)富的涵義更抽象一些，即可指有形的實(shí)物，也可指無(wú)形的權(quán)利；即可指物質(zhì)的領(lǐng)域，也可指精神的領(lǐng)域3）資源資源有多種解釋?zhuān)话銇?lái)講，可以從廣義和狹義兩個(gè)方面去理解廣義的資源包括自然資源、經(jīng)濟(jì)資源和人文社會(huì)資源等；狹義的資源，則僅指自然資源一般來(lái)說(shuō)，資源都會(huì)給人類(lèi)帶來(lái)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益，從這點(diǎn)來(lái)看，資源與資產(chǎn)的涵義相同但如果有的資源的使用價(jià)值尚未被發(fā)現(xiàn)，或發(fā)現(xiàn)后尚不能被當(dāng)時(shí)的科學(xué)技術(shù)所開(kāi)發(fā)利用，那么，這些資源便不能被稱(chēng)為資產(chǎn)，因?yàn)樗鼈冞€不能被確定可以在較短的未來(lái)時(shí)期內(nèi)給人類(lèi)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益2.評(píng)估學(xué)中的資產(chǎn)概念（1）評(píng)估學(xué)中廣義的資產(chǎn)定義資產(chǎn)是具有一定稀釋性、目前能夠被開(kāi)發(fā)利用的資源以及相關(guān)的權(quán)利該定義具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一，具有一定的稀缺性第二，目前能夠被開(kāi)發(fā)利用第三，相關(guān)的權(quán)利2）評(píng)估學(xué)中狹義的資產(chǎn)定義是：資產(chǎn)是實(shí)體或個(gè)人所擁有或控制的、能以貨幣計(jì)量的、能夠帶來(lái)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的資源。

該定義具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一，采用了“實(shí)體”的概念第二， 采用了“個(gè)人”的概念第三，能以貨幣計(jì)量從以上可見(jiàn)，評(píng)估學(xué)中資產(chǎn)概念的含義比會(huì)計(jì)學(xué)中資產(chǎn)概念的含義要廣得多，會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)概念目前僅限于經(jīng)濟(jì)實(shí)體中企業(yè)組織所擁有的資源二、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念（一）資產(chǎn)評(píng)估的定義 基本準(zhǔn)則所稱(chēng)資產(chǎn)評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程該定義包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：第一，評(píng)估主體第二，相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則第三，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行分析和估算第四， 發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)二）資產(chǎn)評(píng)估的基本要素主要包括：評(píng)估主體、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估原則、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估程序和評(píng)估方法等三）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1．市場(chǎng)性市場(chǎng)性是指資產(chǎn)評(píng)估工作是以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)為假設(shè)前提進(jìn)行的可從兩個(gè)方面加以理解：（1）資產(chǎn)評(píng)估時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物2）資產(chǎn)評(píng)估以市場(chǎng)信息為依據(jù)2．公正性公正性是資產(chǎn)評(píng)估工作賴(lài)以存在的最重要的前提條件之一3．專(zhuān)業(yè)性4．咨詢(xún)性第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估主體和對(duì)象一、資產(chǎn)評(píng)估主體資產(chǎn)評(píng)估主體是指從事資產(chǎn)評(píng)估工作的機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師。

一）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是指具備一定條件、經(jīng)過(guò)申報(bào)和主管部門(mén)批準(zhǔn)、依法取得資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的中介機(jī)構(gòu)二）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是指經(jīng)過(guò)國(guó)家統(tǒng)一考試或認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格并依法注冊(cè)的資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員二、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象（一）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的基本概念資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象又稱(chēng)為資產(chǎn)評(píng)估客體，它是指被評(píng)估的資產(chǎn)二）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的種類(lèi)1.按資產(chǎn)存在的形態(tài)劃分有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)2.按與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系劃分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)3.按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力劃分可分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn) 4.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以劃分為可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估目的一、資產(chǎn)評(píng)估目的的概念資產(chǎn)評(píng)估目的是指評(píng)估委托人要求對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估后所要從事的行為評(píng)估目的要解決的是為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，這時(shí)資產(chǎn)評(píng)估工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段后首先要考慮的重要因素二、資產(chǎn)評(píng)估目的的類(lèi)型（一）資產(chǎn)評(píng)估的一般目的資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是取得資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值這個(gè)價(jià)值既符合評(píng)估當(dāng)事人的利益，也不會(huì)損害其他人的利益二）資產(chǎn)評(píng)估的具體目的1.資產(chǎn)交易1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2）資產(chǎn)置換2.股權(quán)變動(dòng)1）公司合并2）股權(quán)變更3）股份經(jīng)營(yíng)4）其他股權(quán)投資5）債務(wù)重組3.企業(yè)清算4.融資服務(wù)1）抵押2）租賃3）典當(dāng)5.納稅服務(wù)6.咨詢(xún)服務(wù)1）業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)2）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估3）訴訟4）取得資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值三、確定資產(chǎn)評(píng)估目的的作用 在對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要明確被評(píng)估資產(chǎn)的目的。

目的不同，用途也就不同，資產(chǎn)在使用時(shí)所需要具備的條件也就不相同，其產(chǎn)生的預(yù)期收益也將會(huì)不同，上述這些不同，就會(huì)影響到評(píng)估方法的運(yùn)用評(píng)估方法不同，評(píng)估結(jié)果也就不同了因而，從這個(gè)角度講，不同的資產(chǎn)評(píng)估目的，會(huì)導(dǎo)致不同的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果不同的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，會(huì)對(duì)評(píng)估事項(xiàng)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生影響這就是確定資產(chǎn)評(píng)估目的的重要性第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)和原則一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)（一）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的類(lèi)型1.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)是指一個(gè)自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)中，交易雙方進(jìn)行交易的目的都是最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充分的時(shí)間考慮，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易雙方的交易行為都是自愿的，交易條件公開(kāi)并不受限制2.繼續(xù)使用假設(shè) 單項(xiàng)資產(chǎn)的繼續(xù)使用一般可分為在用續(xù)用，轉(zhuǎn)用續(xù)用和移用續(xù)用3．清算假設(shè) 清算假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估中的一種特殊假設(shè)由于被評(píng)估資產(chǎn)需要強(qiáng)制出售或快速變現(xiàn)，因此，在評(píng)估時(shí)不能再采用繼續(xù)使用假設(shè)又由于在這種狀態(tài)下交易雙方的地位不平等，因此又不能再采用公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)由此可見(jiàn)，清算假設(shè)是一種特殊情況下的特殊假設(shè)二）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的作用1.資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)將被評(píng)估資產(chǎn)置于一個(gè)特定的環(huán)境2.資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估特定目的的必要條件。

3.資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是確定評(píng)估方法的前提條件二、資產(chǎn)評(píng)估原則（一）資產(chǎn)評(píng)估工作原則 資產(chǎn)評(píng)估工作原則是指資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范主要包括： 1．客觀性原則包括三層涵義：①評(píng)估對(duì)象客觀存在；②評(píng)估中采用數(shù)據(jù)和指標(biāo)等式客觀的，即有一定的依據(jù)和來(lái)源；③評(píng)估結(jié)論經(jīng)得起檢驗(yàn) 2．公正性原則 3．科學(xué)性原則 4．可行性原則資產(chǎn)評(píng)估的可行性是指在不違背執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，結(jié)合考慮資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面因素，采用適當(dāng)?shù)?、可行的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估二）資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)原則1．預(yù)測(cè)原則預(yù)測(cè)是指對(duì)資產(chǎn)的未來(lái)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)2．替代原則替代是指在資產(chǎn)評(píng)估中選擇替代物的行為3．貢獻(xiàn)原則資產(chǎn)評(píng)估中的貢獻(xiàn)是指某一資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要性4．評(píng)估基準(zhǔn)日原則評(píng)估基準(zhǔn)日是指為評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值而確定的一個(gè)時(shí)點(diǎn) 第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型一、資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值的基本含義（一）資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是凝結(jié)在商品中的一般無(wú)差別的人類(lèi)勞動(dòng)二）資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不完全是市場(chǎng)價(jià)格三）資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值反映的是一種公允價(jià)值二、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的基本概念及類(lèi)別（一）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的基本概念資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性，也就是被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的性質(zhì)。

二）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的類(lèi)別1．市場(chǎng)價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額 2．市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型（1）投資價(jià)值投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱(chēng)特定投資者價(jià)值2）在用價(jià)值在用價(jià)值是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額3）清算價(jià)值清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額4）殘余價(jià)值殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額三）價(jià)值類(lèi)型運(yùn)用中的一些特殊考慮1.以抵（質(zhì)）押為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)2.以稅收為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)3.以保險(xiǎn)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù) 4.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)三、明確資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的意義（一）價(jià)值類(lèi)型表明了被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的性質(zhì)（二）明確價(jià)值類(lèi)型有利于評(píng)估結(jié)果的正確利用第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)和程序一、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)（一）行為依據(jù) 行為依據(jù)是指評(píng)估委托人和評(píng)估人員據(jù)以從事資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的依據(jù)二）法規(guī)依據(jù)（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)（四）取價(jià)依據(jù) 取價(jià)依據(jù)是指評(píng)估人員確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)，這類(lèi)依據(jù)包括兩部分：一部分是由評(píng)估委托人提供的相關(guān)資料；另一部分是由評(píng)估人員搜集的市場(chǎng)價(jià)格資料、統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料以及其他參數(shù)資料等。

二、資產(chǎn)評(píng)估的程序（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)這一程序包括：明確評(píng)估業(yè)務(wù)的委托方和資產(chǎn)占有方及其相互關(guān)系、明確評(píng)估目的、確定評(píng)估范圍和對(duì)象、明確評(píng)估基準(zhǔn)日、了解評(píng)估委托方有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的決議、評(píng)估人員對(duì)評(píng)估事項(xiàng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等二）簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)資產(chǎn)評(píng)估中所指的業(yè)務(wù)約定書(shū)，是指評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，約定評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決等內(nèi)容的書(shū)面合同三）編制評(píng)估計(jì)劃 評(píng)估計(jì)劃的具體內(nèi)容通常包括評(píng)估的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是指對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該通過(guò)詢(xún)問(wèn)、函證、核對(duì)、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查五）搜集評(píng)估資料（六）評(píng)定估算注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)所采用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評(píng)估結(jié)論；然后對(duì)初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評(píng)估結(jié)論七）編制和提交評(píng)估報(bào)告（八）工作底稿歸檔第七節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及其發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估起始于19世紀(jì)中后期；20世紀(jì)80年代以來(lái)，世界各國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)開(kāi)始趨于規(guī)范化和國(guó)際化 在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展如下：（1）20世紀(jì)80年代末期，出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，這時(shí)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象主要是國(guó)有資產(chǎn)；（2）1989年，頒發(fā)《關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的若干暫行規(guī)定》，標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估被正式確認(rèn)為合法的社會(huì)中介服務(wù)活動(dòng)；（3）1990年，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評(píng)估中心，負(fù)責(zé)全國(guó)的國(guó)有資。