老年大學市場概況一、 國內(nèi)老年大學市場現(xiàn)狀目前，中國已進入人口老齡化快速發(fā)展階段，民政部發(fā)布的《2013年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，截至2013年底，我國60歲及以上老年人口20243萬人，占總人口的14.9%其中，65歲及以上人口13161萬人，占總人口的9.7%預計到到2025年，老齡人口將超過3億人人口老齡化的快速發(fā)展，引致了對養(yǎng)老服務需求的快速增長，老年大學作為老齡人口老有所學、老有所樂的服務機構，市場需求快速提升據(jù)公報統(tǒng)計，截至2013年底，全國共有老年學校5.4萬個，在校學習人員692萬人，這遠遠滿足不了老年人需求，導致全國各地省、市級老年學校入學名額難求如山東省2013年入學招生，報名人數(shù)超過計劃招生人數(shù)2倍，最終只有四成人員可入學2013年蘭州市老年大學每期招生1800人，報名人數(shù)超過5000人隨著我國老齡人口快速增加，老年大學等老年服務機構的需求將呈快速上升二、 老年大學相關政策為扶持各類老年大學發(fā)展，中央及地方政府出臺了多項扶持政策，從財政資金投入、鼓勵多方資金參與、土地及稅收優(yōu)惠等多方面推進國內(nèi)老年教育事業(yè)，主要政策整理如下：政策內(nèi)容《國家人權行動計劃(2012—2015年)》。

2012—2015年，我國將加大對老年大學建設的財政投入，擴大老年大學辦學規(guī)模；增加老年公共文化產(chǎn)品供給《中華人民共和國老年人權益保障法》“國家發(fā)展老年教育，鼓勵社會辦好各類老年學?！?，“各級人民政府對老年教育應當加強領導，統(tǒng)一規(guī)劃國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)國土資源部《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》新建養(yǎng)老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應當在土地利用年度計劃指標中優(yōu)先予以安排在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款財政部國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資新辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務機構自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅三、 國內(nèi)老年大學主要經(jīng)營模式1、老年大學定位由于過往歷史原因，我國老年大學主要職能定位為“公益性老年服務機構”，屬政府公益性機構，歸口民政局管理，各級老干部管理局代管，招生對象只能以人事和勞動部門正式發(fā)退休證的機關、企事業(yè)單位的離退休人員為主，個私企業(yè)退休人員和社會老人只能被拒之門外。

作為政府公益機構，老年大學都屬于事業(yè)編制單位，工作人員工資、運轉經(jīng)費均由財政負擔該類老年大學是我國老年大學主要運營模式2、國內(nèi)老年大學運作模式 當前，國內(nèi)老年大學主要由政府、國有企業(yè)、各事業(yè)單位舉辦；有少量民營企業(yè)和個人舉辦，其具體運作模式如下：舉辦主體招生對象經(jīng)費來源運作模式典型代表政府、事業(yè)單位、高校等本單位離退休干部為主，部分對外開放財政撥款為主，少量學費為輔該類型模式是我國目前老年大學主體舉辦體制，占到總數(shù)90%以上依靠政府撥款運營山東老年大學甘肅老年大學長春老年大學廈門老年大學中山大學老年大學國有企業(yè)本單位離退休干部為主，部分對外開放以上級撥款為主，收少量學費該模式與政府主辦模式相似，主要服務本單位職工長慶油田老年大學民營企業(yè)以本企業(yè)退休職工為主，部分向周邊群眾開放企業(yè)自主出資，少量學費，自負盈虧該模式主要存在國內(nèi)個別有實力企業(yè)中，全國數(shù)量屈指可數(shù)南山集團老年大學個人招生對象身份不限個人出資、社會捐贈、學費該模式在國內(nèi)只有幾例，由于運營經(jīng)費來源少，大都運營困難鄭州常春老年博學院房地產(chǎn)開發(fā)商以開發(fā)商樓盤業(yè)主為核心，部分向周邊群眾開放企業(yè)自主出資，少量學費，自負盈虧該模式是近年來興起的模式，主要為開發(fā)商樓盤配套，提升樓盤吸引力和業(yè)主滿意度，拉升公司品牌。

卓越集團在深圳蔚藍海岸社區(qū)搭建起“老年大學”服務平臺青島綠城?頤樂學院政府背景老年大學，依托財政撥款運營，收費低廉，吸引力強，是當前國內(nèi)老年大學主體模式當前，國內(nèi)90%老年大學為依托政府財政撥款運營的事業(yè)單位或參照事業(yè)單位，其收費低，每學期每科收費在200元左右，根據(jù)科目，略有調(diào)整，遠低于同期培訓學校市場收費600元左右的價格學費都由各級管理部分制定，為體現(xiàn)學校公益性，價格難以提高，學費難以覆蓋運營成本，財政撥款資金是該類學校運營的基礎經(jīng)費限于當前政府主導的模式，學費難以提升，盈利困難，民營資本少有進入政府部門財政資金的投入，使得依托政府部門運營的老年大學有較好的軟硬件環(huán)境，且能夠以低價學費開展運營，是當前市場主體民營機構舉辦老年大學需自負盈虧，學費使其主要收入來源，在當前市場環(huán)境下，學費過低，且難以大幅提高，難以實現(xiàn)盈利，民營資本少有介入，即使在民營資本豐厚的江浙地區(qū)，也未見有民資進入即使進入該行業(yè)的，也是通過關聯(lián)產(chǎn)品運營來彌補虧損，或是出于企業(yè)社會責任等其他考量四、 老年大學發(fā)展趨勢1、投資主體逐步多元化，民資將逐步進入隨著我國老齡化進程加快，單靠政府力量投入建設老年大學，已難以滿足快速增長的需求，政府已明確鼓勵多方資本力量進入，推進老年大學建設。

如國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中明確提出“鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)” 2007年，寶雞市政府無償劃撥土地，民營企業(yè)寶雞華廈集團投資800多萬元創(chuàng)建了華廈老年大學可預見，未來在政府資助下，民資興辦的老年大學將逐步興起 2、社區(qū)型老年大學大量興起以往政府背景的省級、市級老年大學由于基礎設施好，成為老年人首選隨著城市基礎設施的逐步完善，和住宅小區(qū)的大量興建，以周邊小區(qū)老年人為服務對象，實現(xiàn)就近學習、娛樂，建立社區(qū)和諧關系的社區(qū)型老年大學逐步興起如長春老年大學、廈門老年大學等都在各區(qū)、縣逐步開始了分支機構，以就近服務老年人同時各房地產(chǎn)開發(fā)商，也將老年大學作為自身開發(fā)樓盤的配套設施，吸引客戶如卓達集團的老年大學模式已在武漢、深圳等全國5大城市鋪開，未來還將推向全國13各主要城市；綠城在青島的理想城項目建設了頤樂學院，收效良好萬科等知名開發(fā)商也逐步配套老年大學服務平臺附：養(yǎng)老地產(chǎn)市場1、養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模目前，中國已進入人口老齡化快速發(fā)展階段，有關數(shù)據(jù)顯示，2012年底60周歲以上老年人口已達1.94億，2025年將突破3億養(yǎng)老地產(chǎn)將有著良好的發(fā)展空間。

按照90/07/03模式，老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會養(yǎng)老、3%為機構養(yǎng)老，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的3%的機構養(yǎng)老人群據(jù)同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，預計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構的潛在需求為自理老人床位數(shù)174萬～185萬張左右，需要護理老人床位數(shù)30萬～32萬張左右按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場空間十分可觀在傳統(tǒng)住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場增長放緩，和“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”大蛋糕的誘惑下，新的地產(chǎn)形式———養(yǎng)老地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)市場轉型和細化的一個新選擇當前各路資本已迅速進入市場攻城略地2、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資主體當前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資主體主要有以下幾類：1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主導投資? ? ? ? 在當前傳統(tǒng)住宅和商業(yè)地產(chǎn)增速放緩形勢下，綠城、萬科、保利、綠地等品牌開發(fā)商紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，尋找一個新的成規(guī)模的高增長市場，養(yǎng)老地產(chǎn)是為數(shù)不多的幾個市場之一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先天具有產(chǎn)品打造產(chǎn)品硬件環(huán)境的優(yōu)勢，而軟件環(huán)境正是其的缺陷因此我們看到，開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療資源的廣泛聯(lián)姻正成為趨2）、保險類金融企業(yè)投資型保險公司在當前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢。

保險公司壽險具備雄厚的資金實力，以及壽險產(chǎn)品的品類，再加上目前試點運行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險公司提供了度身定做的商業(yè)模式同時保險公司可以圍繞壽險產(chǎn)業(yè)鏈來設計產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢同時，保險資金中50%以上為壽險資金，壽險資金中又以中長期資金為主保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性 當前，主要保險公司均已進入或正在籌劃進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)如了合眾人壽，泰康、平安、國壽、新華等公司均已涉水養(yǎng)老地產(chǎn)領域3）醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導型醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源現(xiàn)在有不少公立醫(yī)院或者民營醫(yī)院也在躍躍欲試，試水養(yǎng)老地產(chǎn)醫(yī)院的核心競爭力毋庸置疑，但醫(yī)院的級別和?？崎T類決定了其主打的養(yǎng)老項目的市場吸引力另一方面，醫(yī)院系的產(chǎn)品在設計、環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上與專業(yè)房地產(chǎn)商相比，仍有不少差距這方面的短板與房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)姻是正道因此我們看到很多醫(yī)院設立健康產(chǎn)業(yè)集團，將醫(yī)院的資源與社區(qū)老年公寓項目資源打通，老年公寓內(nèi)的定點醫(yī)護窗口成為往醫(yī)院輸送病人的一個渠道，這也成為醫(yī)院系參與打造養(yǎng)老產(chǎn)品的一個動力來源從實際投資來看，當前還未見到有醫(yī)院單獨投資項目，主要還是與開發(fā)商合作。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)代表項目4、四川養(yǎng)老地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。