房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與代理商合作注意事項(xiàng)—、細(xì)酌與代理商的合作方式及合作期限建議開(kāi)發(fā)商以“策劃銷(xiāo)售"的方式與代理商合作，由開(kāi)發(fā)商提供廣告費(fèi)，代理商 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，將項(xiàng)目進(jìn)行定位，從前期的案前準(zhǔn)備、廣告策劃以及現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售 等進(jìn)行一系列的整體運(yùn)作以“策劃銷(xiāo)售"的方式與代理商合作，開(kāi)發(fā)商可以直接、有效的控制廣告推廣費(fèi) 用，避免代理商虛報(bào)廣告推廣成本從中謀取利益，減少開(kāi)發(fā)商不必要的廣告開(kāi) 支合作期限一定要在合同中明確，并且要對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有利，與代理商初次合作最 好不要將代理期限簽的太長(zhǎng)，而合作期限也不是一成不變的，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情 況，制定代理商的銷(xiāo)售任務(wù)，如在一定時(shí)間內(nèi)完不成任務(wù)，代理合同將自動(dòng)解 除這樣可以給代理商制造一定壓力，讓其盡自己最大能力去銷(xiāo)售房屋二、嚴(yán)格控制銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售基價(jià)（代理銷(xiāo)售項(xiàng)目的底價(jià)）由開(kāi)發(fā)商制定并提交代理商執(zhí)行，銷(xiāo)售基價(jià) 表應(yīng)作為銷(xiāo)售代理合同的附件出現(xiàn)在合同中，代理商可依據(jù)市場(chǎng)情況在征得開(kāi) 發(fā)商書(shū)面同意的情況下有權(quán)靈活浮動(dòng)代理商應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)發(fā)商制定的銷(xiāo)售 基價(jià)，在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商書(shū)面授權(quán)的情況下，不得擅自給客戶任何形式的折扣如 遇特殊情況，代理商應(yīng)及時(shí)告知開(kāi)發(fā)商，作個(gè)案處理開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格控制代理商的銷(xiāo)售價(jià)格，防止代理商將價(jià)格制定的過(guò)低，將房屋 低價(jià)銷(xiāo)售以迅速獲取傭金提成，從而降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售利潤(rùn)。

三、 明確開(kāi)發(fā)商與代理商在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用—般開(kāi)發(fā)企業(yè)所承扌日的費(fèi)用：1.為項(xiàng)目推廣所必需的包括：報(bào)紙、電視、戶外廣告，印制宣傳材料，制作沙盤(pán)，售樓部包裝，樣板房裝修所產(chǎn)生的直接費(fèi)用；2?開(kāi)發(fā)商安排代理商合同約定工作所發(fā)生的費(fèi)用；3售樓中心應(yīng)配備的的相應(yīng)辦公用品費(fèi)用（此項(xiàng)要在售樓部交接時(shí)將物品列出明細(xì)）—般代理商所承擔(dān)的費(fèi)用：1?代理商所派駐人員的工資、補(bǔ)貼、交通費(fèi)用、曰常辦公費(fèi)用、通訊費(fèi)用等；2?銷(xiāo)售人員的工資、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)金、傭金、培訓(xùn)費(fèi)用等；3?銷(xiāo)售中心交接后的曰常辦公費(fèi)用（水、電、通訊費(fèi)用等）四、 防止費(fèi)用承扌日問(wèn)題糾纏不清在銷(xiāo)售代理合同中應(yīng)該明確雙方應(yīng)該承扌日的各項(xiàng)費(fèi)用，以防止后期在費(fèi)用承扌日問(wèn)題上產(chǎn)生不必要的糾紛五、 從代理傭金中扣除前期策劃費(fèi)用并扣押代理保證金代理商的主要利潤(rùn)來(lái)源是銷(xiāo)售代理的傭金，前期策劃一般是不計(jì)算費(fèi)用的，但 是為了使代理商在前期將項(xiàng)目啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)預(yù)先支付一部分費(fèi)用，所以在銷(xiāo) 售代理傭金結(jié)算時(shí)應(yīng)該將前期策劃所發(fā)生的費(fèi)用一并扣除另外，代理商要取得開(kāi)發(fā)商的代理權(quán)，必須支付不低于十萬(wàn)元人民幣的代理保 證金，此保證金的支付方式比較靈活，代理商可一次性支付，也可以從銷(xiāo)售代 理傭金中扣留，將來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售結(jié)束，此保證金如數(shù)退還。

上述是結(jié)合目前市場(chǎng)上實(shí)際操作情況而定，既降低了開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)代理商的成 本，同時(shí)又以保證金的形式制約代理商，從而使不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后開(kāi)發(fā)商能 掌握主動(dòng)權(quán)六、掌控代理商代理銷(xiāo)售傭金的點(diǎn)數(shù)、結(jié)算時(shí)間與支付方式房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理商的主要利潤(rùn)來(lái)源就是代理銷(xiāo)售的傭金，此傭金是按照代理銷(xiāo) 售房屋總價(jià)的百分比來(lái)提取的，目前就市場(chǎng)行情來(lái)看傭金比例基本上在1.4%左 右，最高不超過(guò)1.8%象廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用、定向開(kāi)發(fā)部分服務(wù)費(fèi)等其他費(fèi)用都是 可以包含在銷(xiāo)售傭金里的目前市場(chǎng)上使用較多的是：銷(xiāo)售提成二基本傭金+溢價(jià)提成，基本傭金相對(duì)較低 在1.2%左右，溢價(jià)提成要控制在五成以內(nèi)基本傭金二銷(xiāo)售基價(jià)x銷(xiāo)售面積x基本傭金提出比例溢價(jià)提成=（銷(xiāo)售實(shí)價(jià)一銷(xiāo)售基價(jià)）x溢價(jià)分成比例傭金的結(jié)算一般是在正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后的一到兩個(gè)月后開(kāi)始的，為了牽制住代理 商，銷(xiāo)售代理傭金不會(huì)是足額結(jié)算的，開(kāi)發(fā)商可以扣留一部分銷(xiāo)售代理傭金作 為代理商的代理保證金；還可以結(jié)合代理商完成銷(xiāo)售任務(wù)的情況來(lái)結(jié)算，而且 代理商在結(jié)算時(shí)要提供正式發(fā)票七、 代理商不能代收任何形式的定金、房款，票據(jù)、合同、檔案等文件的管理 要在合同中明確在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中代理商不能代開(kāi)發(fā)商收取任何形式的定金、房款，以防止代理商 自行挪用或者扣留資金，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)委派專(zhuān)門(mén)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行開(kāi)票、收 款并將資金存入開(kāi)發(fā)商設(shè)立的指定帳戶。

對(duì)于客戶的購(gòu)房合同、票據(jù)、檔案等 要進(jìn)行嚴(yán)格管理，并在銷(xiāo)售代理合同中明確八、 在銷(xiāo)售代理合同中明確開(kāi)發(fā)商與代理商的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任在與代理商簽定銷(xiāo)售代理合同時(shí)，其中條款必需顯示開(kāi)發(fā)商與代理商的權(quán)利、 責(zé)任與義務(wù)，做到權(quán)、責(zé)分明，如若后期代理商工作不利，可依據(jù)此等條款隨 時(shí)將合同終止替換代理商，從而維護(hù)開(kāi)發(fā)商的權(quán)益九、 在合同中制定代理商的銷(xiāo)售任務(wù)開(kāi)發(fā)商委托代理商銷(xiāo)售房屋，就是要借助具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的外腦以高利潤(rùn)、快速 度回籠資金，所以一定要給代理商制定銷(xiāo)售任務(wù)并在銷(xiāo)售代理合同中體現(xiàn)，代 理商不能按期完成銷(xiāo)售任務(wù)的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)責(zé)問(wèn)代理商并隨時(shí)終止銷(xiāo)售代理合 同十、對(duì)代理商所配備的營(yíng)銷(xiāo)策劃人員的資歷作出明確的要求對(duì)于代理商委派的工作人員，開(kāi)發(fā)商應(yīng)核根據(jù)樓盤(pán)情況進(jìn)行甄選，要求代理商 所配備的策劃經(jīng)理和銷(xiāo)售經(jīng)理必須有五年或五年以上的從業(yè)經(jīng)歷，熟悉省內(nèi)房 地產(chǎn)市場(chǎng)，并且有大型樓盤(pán)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)；代理商配備的策劃助理和銷(xiāo)售主管應(yīng) 有三年或以上的相關(guān)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，參與過(guò)大型樓盤(pán)的銷(xiāo)售或策劃工作；銷(xiāo)售 人員應(yīng)該具有兩年或以上的相關(guān)行業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人形象、氣質(zhì)具佳，代理商 須提供以上崗位工作人員的工作簡(jiǎn)歷、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和操盤(pán)總結(jié)等資料，以確保樓 盤(pán)銷(xiāo)售的需要。

另外，建議公司引進(jìn)部分銷(xiāo)售人員，借調(diào)給代理公司進(jìn)行管理、培訓(xùn)并參與銷(xiāo) 售工作，工資和傭金等由代理商支付，此舉可防范不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)致使開(kāi)發(fā)商 無(wú)法正常開(kāi)展銷(xiāo)售工作、代理商撤場(chǎng)后流失意向客戶等重大損失，同時(shí)公司內(nèi) 部也儲(chǔ)備了銷(xiāo)售方面的人才，再者對(duì)代理商曰常的銷(xiāo)售工作也是一個(gè)很好監(jiān) 督十一、對(duì)于合同的終止，一定要遵循靈活的和對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的原則對(duì)于銷(xiāo)售代理和同的終止，要做到開(kāi)發(fā)商占有至高無(wú)上的主動(dòng)權(quán)。