精品文檔蘭州?碧桂園項(xiàng)目調(diào)研報告一、 桂碧園集團(tuán)簡介1. 碧桂園簡介碧桂園集團(tuán)，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理、教育等行業(yè)的國內(nèi)著名綜合性企業(yè)集團(tuán)，中國房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)下轄國家一級資質(zhì)建筑公司、國家一級資質(zhì)物業(yè)管理公司、甲級資質(zhì)設(shè)計(jì)院等專業(yè)公司；涉及酒店、教育、 等多個行業(yè) 1992 年碧桂園集團(tuán)創(chuàng)建； 2007 年 4 月 20 日， 碧桂園成功赴港上市2. 近三年銷售額及銷售排名碧桂園 2010 年銷售合約額 139 億元，各開發(fā)商排名中位列第七； 2011 年銷售合約額 432 億，排名第七； 2012 年銷售合約額 467 億元，排名第九 截止 2013 年 10 月 6日，銷售額已突破千億，預(yù)計(jì)在 2013 年各開發(fā)商排名中有較大提升3. 組織機(jī)構(gòu)碧桂園在國內(nèi)共有 19 個區(qū)域， 覆蓋全國 45 個城市； 國外有 1 個區(qū)域 （馬來西亞） ，并于海外其他國家持續(xù)拓展4. 開發(fā)項(xiàng)目碧桂園主要在一二線城市和華南、 廣東區(qū)域開發(fā)， 2012 年后開始拓展境外和二三線城市，截止 2013 年 6 月項(xiàng)目總數(shù) 134 個，中國 132 個（ 70 個位于廣東?。R來西亞2 個； 截止 2013 年 10 月開發(fā)項(xiàng)目逾 200 個。

5. 銷售模式隨著近兩、三年來廣東省外新項(xiàng)目的增加，碧桂園需要考慮在省外建立品牌認(rèn)知度的方式，同時，為了能夠做到更好地抵抗經(jīng)濟(jì)波動和政策風(fēng)險，碧桂園開始進(jìn)行銷售方式的變革，結(jié)合碧桂園善于大規(guī)模開發(fā)和低價策略的銷售的特點(diǎn)， 引入全民營銷——通過人際傳播大幅提高客戶到訪量內(nèi)容包括通過營銷中心所有員工、集團(tuán)橫向部門、廣大業(yè)主以及外拓人士等四類介紹客戶到訪和成交， 再加上大量招聘的銷售人員 （不限行業(yè)、經(jīng)驗(yàn)式，每個項(xiàng)目大量配備置業(yè)顧問）進(jìn)行銷售，銷售人員千分之六傭金標(biāo)準(zhǔn)，集團(tuán)員工 （擴(kuò)展到社會推介人員位置業(yè)顧問顧問單獨(dú)和社會推介人員簽署協(xié)議， 將置業(yè)顧問提成分給社會推介人員）提傭最高達(dá)到千分之三6. 總結(jié)目前，全民營銷主要還是依靠大量置業(yè)顧問銷售，全民營銷中的社會推介人員并未起到預(yù)期的作用 但是，大量的置業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)，利用地毯式的客戶資源獲取方法，為項(xiàng)目積累大量客戶，效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過常規(guī)電訪、派單，再加上碧桂園的低價策略，取得了很好的效果二、 蘭州青白石及雁白大橋簡介1 . 青白石位置碧桂園蘭州新城位于城關(guān)區(qū)青白石街道白道坪村， 整個項(xiàng)目地塊南側(cè)為北環(huán)路， 東側(cè)為大浪溝，西側(cè)為石溝與 雁灘隔河相望，距市區(qū) 3 公里，開發(fā)定位為中、高端住宅區(qū)。

該項(xiàng)目屬蘭州市低丘緩坡荒山未利用地綜合開發(fā)示范區(qū)范圍2 . 青白石土地平整思路碧桂園蘭州新城總投資 300億元以上，計(jì)劃建設(shè)周期為 8年，項(xiàng)目前期主要是進(jìn)行土地一級開發(fā)整理，碧桂圓蘭州新城 一期項(xiàng)目建設(shè)用地1800畝，其中800畝建設(shè)用地，1000畝的道路、綠地等規(guī)劃用地，這意味著配套項(xiàng)目的土地開發(fā)面積要大于建設(shè)用地， 截止目前，碧桂園蘭州新城項(xiàng)目平整土地的土方量保守估計(jì)已超過 1600多萬立方米，這在碧桂園以往開發(fā)項(xiàng)目中是沒有遇到過的， 自然隱性的成本也非常巨大， 平整土地的土方量成本超過兩個 億；同時為蘭州建設(shè)一座雁白黃河大橋，將投入 7個多億3 .碧桂園獲取土地的方式、獲取面積、地價公告時間宗地編號宗地位置土地面積2（m）容積率宗 地 類 型建筑密度綠 地 率投資總 額（萬 元）預(yù)申請/競買保證 金（萬元）起始價（萬元）競得人成交 時間成交價 款（萬 元）樓面 地價 （元）備注3.22G1303-1城關(guān)區(qū)青白石 包蘭鐵路以 東、大浪溝以 西、大燕子溝 以南、北環(huán)線 （含）以北的 區(qū)域內(nèi)38675.93.0居住30%30%23210568.2805.97蘭州碧 桂園房 地產(chǎn)開 發(fā)有限 公司4.22805.9777.18熟化預(yù)申請 正式出讓3.22G1303-2同上165474.51.5居住30%30%496502431.82904.4蘭州碧 桂園房 地產(chǎn)開 發(fā)有限 公司4.222904.4130熟化預(yù)申請 正式出讓3.22G1304同上146307.93.0商業(yè)、居住35%30%8779030003270蘭州碧 桂園房 地產(chǎn)開 發(fā)有限 公司4.223269.9882熟化預(yù)申請 正式出讓3.22G1305同上184759.81.5居住30%30%5543030003242.9蘭州碧 桂園房 地產(chǎn)開 發(fā)有限 公司4.223242.9130熟化預(yù)申請 正式出讓4 .雁白大橋投資規(guī)模及開發(fā)進(jìn)度雁白大橋連接雁灘與青白石橋梁位置為：起點(diǎn)位于 T606號路與T605號路交叉口經(jīng)北 160米處，沿T606號路向北 爬坡接黃河主橋。

橋梁路線總長 3796.448米具體位置，也即是萊茵小鎮(zhèn)與鴻運(yùn)潤園小區(qū)間雁園路北口的黃河段項(xiàng)目內(nèi)容主要包括雁白黃河大橋、南北橋頭交通組織方案、鹽什公路螺旋展線高架橋、下穿柳忠高速公路的地道及下穿蘭渝鐵路橋、 上跨包蘭鐵路大橋、白道坪螺旋展線高架橋和上跨北環(huán)路的橋梁以及相關(guān)配套設(shè)施，大橋設(shè)計(jì)為雙向六車道2013年6月14日，雁白大橋已通過蘭州市規(guī)劃局的規(guī)劃審查；2013年9月29日，雁白大橋奠基儀式；2014年年底，預(yù)計(jì)雁白大橋通車三、蘭州碧桂園項(xiàng)目分析1 .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積496670 m2建筑面積732724 m2容積率1.73綠化率33.13%物業(yè)類型別墅、高層規(guī)劃戶數(shù)4264 戶商業(yè)面積超 30000 m2車位數(shù)共有2236個車位，地下車位 1715個，地上車位 521個；交房時間高層2015年8月交房，別墅2015年4月交房交房標(biāo)準(zhǔn)高層為精裝修交付，別墅可選擇精裝或毛坯交房物業(yè)公司碧桂園物業(yè)管理公司銷售價格高層均價6280元/ m2,雙拼1-1.5萬元/m2開盤時間2013年10月6日一期開盤項(xiàng)目分期分8期開發(fā)開工時間2013年4月23日2 .戶型配比（具體配比統(tǒng)計(jì)中）住宅類型戶型分類建筑面職尸霍特京高層洋房麗室兩廳一衛(wèi)821tf戶型方正高層洋房二室兩廳一衛(wèi)92m1南北通透高層洋房三室兩廳一衛(wèi)921tf南北通透高層洋房三室兩廳兩衛(wèi)1151tf結(jié)構(gòu)緊凄高層洋房三室兩廳由上1321tf尸型方正高層洋房四富兩廳兩衛(wèi)U3D11南北通透高層洋房五室兩廳二衛(wèi)330mr動靜分區(qū)別里五室兩廳兩衛(wèi)260-264ml功能齊全別量五室的廳四上269-274m*功能齊全別攀五室兩廳兩衛(wèi)413-416加功能齊全別壁八至兩打七衛(wèi)509-512IJ11功能齊全別壁四室兩廳七衛(wèi)817ml功能齊全3 .銷售節(jié)點(diǎn)推廣啟動時間：2013年5月；臨售展廳開放時間：2013年7月27日；驗(yàn)資啟動時間：2013年7月27日；認(rèn)籌時間：2013年9月25日（起初對外宣稱驗(yàn)資合格客戶可參與開盤，但后因驗(yàn)資客戶較多，增加了認(rèn)籌環(huán)節(jié)以繼續(xù)篩選客戶）現(xiàn)場開放時間：2013年10月1日；開盤時間：2013年10月6日。

4.現(xiàn)場展示1）碧桂園現(xiàn)場展示概述碧桂園一期占地約 1800畝，項(xiàng)目分別從園林、售樓處、商業(yè)街、樣板間、觀景平臺等 方面進(jìn)行了全方位的展示，給蘭州市民帶來了一場視覺盛宴和心靈上的深深震撼正如 碧桂園?蘭州新城項(xiàng)目推廣的一樣“蘭州需要一個偉大的綠洲奇跡”，他們將蘭州市民 被壓抑購房需求、城關(guān)人口密集的現(xiàn)狀、雁白大橋的修建等現(xiàn)狀用夢境童話般的展示效 果進(jìn)行呈現(xiàn)，確實(shí)與蘭州目前的房地產(chǎn)開發(fā)水品形成了鮮明的反差2）觀景平臺展示進(jìn)入碧桂園?蘭州新城項(xiàng)目，首先會看到一個鋪設(shè)紅毯的觀景平臺， 該平臺給人地處高勢的視覺感，具備“上風(fēng)上水”的地理優(yōu)勢 ，置業(yè)顧問會在此告訴大家就在觀景平臺的這個位置，碧桂園將修建雁白大橋，由此通向城關(guān)區(qū)也只需要 10分鐘，因此項(xiàng)目在地理位置上占據(jù)了絕對優(yōu)勢觀景平臺鋪設(shè)紅色地毯， 兩邊鮮花簇?fù)?，并點(diǎn)綴卡通雕塑小品， 宣傳包裝以示意圖畫面為主，突出綠化、交通等價值點(diǎn)帶給人一定的暢想空間不足之處在于畫面包裝較為粗糙； 地毯材質(zhì)較差，味道刺鼻；價值點(diǎn)的選擇上有重復(fù)，可以突出對雁白大橋的宣傳歡迎下載觀景臺通道觀景臺視野價值點(diǎn)包裝3）園林展示碧桂園的園林主要包含以下幾個方面： 豐富可愛的卡通雕塑小品；造型綠松及假山石裝飾、輕松愉悅的游泳池休閑區(qū)、視野寬闊的高爾夫球場等 ，無論從視覺上還是從生活方式上都給人以巨大的震撼，營造了一個童話般的世界。

卡通雕塑小品綠松、假山石、中心花園游泳池休閑區(qū)高爾夫球場4）售樓部展示售樓部采用英式風(fēng)格，交房后為售樓處為 項(xiàng)目會所，外觀整體營造了一個童話般的氛圍， 幾乎實(shí)現(xiàn)了處處為景的整體效果 燈柱上的刀旗一邊用畫面營造氛圍， 一邊用大字提供價值點(diǎn)°物業(yè)全部為女員工，整體受過訓(xùn)練，站軍姿， 客戶經(jīng)過行禮長達(dá)一分鐘， 物業(yè)員工服裝采用鮮艷的紅色，非常提氣電瓶車、摩托車、觀景小火車整齊排列，整體氣勢恢宏，很好的展示了公司形象售樓部內(nèi)巨大的沙盤將整個碧桂園的體量展示出來， 沙盤工藝制作精細(xì)，運(yùn)用燈光水電等形式將整個項(xiàng)目進(jìn)行了完美呈現(xiàn)售樓處物業(yè)展示電瓶車、摩托車展示沙盤5）商業(yè)街展示碧桂園?蘭州新城項(xiàng)目在蘭州與約 200多家聯(lián)盟商家簽署了合作協(xié)議 ，截止目前商業(yè)展示區(qū)已有超市、快餐店、咖啡店、影樓都已經(jīng)開始營業(yè) ，一方面成功營造了醇熟社區(qū)的概念，一方面也確實(shí)為到訪的客戶及工作人員提供了便利，對以后居住在此展開了想象。