精編范文 長(zhǎng)租公寓改造類項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程溫馨提示：本文是筆者精心整理編制而成，有很強(qiáng)的的實(shí)用性和參考性，下載完成后可以直接編輯，并根據(jù)自己的需求進(jìn)行修改套用長(zhǎng)租公寓改造類項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程 本文關(guān)鍵詞：公寓, 改造, 流程, 項(xiàng)目, 設(shè)計(jì)管理長(zhǎng)租公寓改造類項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程 本文簡(jiǎn)介：摘要：龍湖冠寓是龍湖集團(tuán)的四大主要業(yè)務(wù)之一, 自從20__年開始全國(guó)布局以來, 截至20__年下半年已在30余個(gè)城市落地開業(yè), 并數(shù)次登頂長(zhǎng)租公寓品牌影響力榜單榜首, 是當(dāng)前觀察長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)本之一文章以龍湖冠寓為例從產(chǎn)品設(shè)計(jì)邏輯、設(shè)計(jì)資源管理、設(shè)計(jì)管理流程等方面闡述和研究長(zhǎng)租公寓改造類項(xiàng)目的設(shè)長(zhǎng)租公寓改造類項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程 本文內(nèi)容：摘要：龍湖冠寓是龍湖集團(tuán)的四大主要業(yè)務(wù)之一, 自從20__年開始全國(guó)布局以來, 截至20__年下半年已在30余個(gè)城市落地開業(yè), 并數(shù)次登頂長(zhǎng)租公寓品牌影響力榜單榜首, 是當(dāng)前觀察長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)本之一。

文章以龍湖冠寓為例從產(chǎn)品設(shè)計(jì)邏輯、設(shè)計(jì)資源管理、設(shè)計(jì)管理流程等方面闡述和研究長(zhǎng)租公寓改造類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵詞：長(zhǎng)租公寓；設(shè)計(jì)管理；冠寓一、長(zhǎng)租公寓簡(jiǎn)介近年來在政策及資本的支持下, 隨著租賃市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展, 長(zhǎng)租公寓也快速進(jìn)入黃金時(shí)代, 尤其是黨的十_大報(bào)告中明確堅(jiān)持“房子是用來住的, 不是用來炒的”的定位, 建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度響應(yīng)政策號(hào)召, 包括創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店運(yùn)營(yíng)商在內(nèi)的多方主體開始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng), 龍湖冠寓便是其中的典型代表（圖1、圖2）長(zhǎng)租公寓在居住形式上分為“集中式長(zhǎng)租公寓”和“分散式長(zhǎng)租公寓”集中式長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目營(yíng)造一般是將快捷酒店、寫字樓等樓體整棟或者其中部分樓層從業(yè)主方收購(gòu)或租賃過來加以改造, 使其成為集中式居住的長(zhǎng)租公寓形態(tài)二、長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品基本邏輯長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位往往是多種因素綜合下尋求產(chǎn)品最優(yōu)解的過程, 當(dāng)產(chǎn)品經(jīng)理在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí), 往往收到各職能的不同訴求, 例如財(cái)務(wù)部門會(huì)提出戶型越小, 對(duì)應(yīng)的房間套數(shù)越多, 總收益越高；造價(jià)采購(gòu)部門則認(rèn)為, 戶型越小, 隔墻衛(wèi)生間的密度越大, 單方成本將會(huì)極速升高；門店運(yùn)營(yíng)部門也會(huì)認(rèn)為大房間會(huì)帶來高租金運(yùn)營(yíng)壓力。

就最終的商業(yè)利益而言, 不能盈利的產(chǎn)品不是好產(chǎn)品, 一般來說, 經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)后我們認(rèn)為1.戶型越小項(xiàng)目整體建造成本相應(yīng)越高, 一開始的成本投入多少（對(duì)于產(chǎn)品來說即戶型大?。? 決定著項(xiàng)目的累積盈利的起點(diǎn)2.不同的城市, 建造成本對(duì)總投入的擾動(dòng)不同3.戶型越小收益累積能力越強(qiáng), 在一定范圍內(nèi), 小戶型的確能帶來更優(yōu)的財(cái)務(wù)指標(biāo)4.在一些城市, 由于一開始的建造成本占整體投入比例較大, 雖然收益累積能力較強(qiáng), 但仍然無法在短時(shí)間內(nèi)“回本”, 戶型并非越小越好, 而存在一個(gè)最優(yōu)中位值5.在另一些城市, 雖然開始的建造成本較大, 但是小戶型的收益累積能力很強(qiáng), 可以在很短的時(shí)間內(nèi)將累計(jì)收益超過其他方案, 隨著時(shí)間增加, 戶型越小累計(jì)收益越高, 極小的戶型能帶來極優(yōu)的收益累積6.不同城市、不同區(qū)域?qū)?yīng)著不同產(chǎn)品邏輯另外, 在集中式長(zhǎng)租公寓中為了便于管理和產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制, 功能分區(qū)、房間配置等一般會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化固定下來成為設(shè)計(jì)模塊因?yàn)樽鈶裘刻靵硗?jīng)過公共區(qū)域, 因此公區(qū)也是設(shè)計(jì)效果的重點(diǎn)表現(xiàn)區(qū)域, 公共區(qū)域一般包含前場(chǎng)活動(dòng)區(qū)與后場(chǎng)服務(wù)區(qū)前場(chǎng)活動(dòng)區(qū)指前場(chǎng)用于客戶活動(dòng)及服務(wù)的空間, 包含輔助功能、休閑娛樂、生活配套、招租設(shè)備的空間, 且包含室內(nèi)搭建、室外搭建的陽光房、集裝箱等。

其中輔助功能空間包括公共衛(wèi)生間、保潔間、儲(chǔ)藏室等休閑娛樂空間一般分為動(dòng)靜兩區(qū), 動(dòng)區(qū)包含接待、水吧臺(tái)、長(zhǎng)桌休閑區(qū)、影音區(qū)、沙發(fā)休閑區(qū)、臺(tái)球區(qū)等靜區(qū)包含休閑書吧區(qū)、長(zhǎng)條網(wǎng)咖區(qū)等生活配套空間指公共廚房、公共餐廳、公共洗衣房、公共晾曬區(qū)等提供日常生活服務(wù)的空間招租設(shè)備空間包括戶外快遞區(qū)、自助設(shè)備區(qū)、自助售賣區(qū)、公共倉(cāng)儲(chǔ)、廣告機(jī)等, 為租戶日常提供零售、收取快遞等便民服務(wù)戶外活動(dòng)空間即指自行車位、停車位、籃球/羽毛球場(chǎng)等場(chǎng)所后場(chǎng)功能空間包括：強(qiáng)電機(jī)房、弱電機(jī)房、消防控制室、監(jiān)控室、員工辦公室、員工宿舍、更衣室等在戶內(nèi), 依據(jù)租戶敏感度在戶內(nèi)物品物料布置過程中, 在床與衛(wèi)生間功能固定的情況下, 部品優(yōu)先的順序一般為：衣柜—洗衣機(jī)—寫字臺(tái)—沙發(fā)—櫥柜在平面排房時(shí), 首先分析建筑柱距、查找尺寸合適匹配的戶型模塊, 排房布置隔墻時(shí), 如遇柱子, 優(yōu)先布置在戶型內(nèi)走道一側(cè)當(dāng)分戶隔墻撞窗時(shí), 自覺避讓玻璃, 墻可做拐角撞到窗立柱上在衛(wèi)生間選配時(shí)建議選用裝配式衛(wèi)生間, 裝配式衛(wèi)生間具有速度快、安全不漏水、荷載較輕、降低后期加固成本、干法作業(yè)、質(zhì)量穩(wěn)定、耐久性較好, 規(guī)避傳統(tǒng)衛(wèi)生間的瓷磚脫落、防水老化等維護(hù)問題等優(yōu)點(diǎn)。

三、項(xiàng)目營(yíng)造流程長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目營(yíng)造過程中, 企業(yè)內(nèi)會(huì)有投資拓展、客戶調(diào)研、市場(chǎng)營(yíng)銷、設(shè)計(jì)研發(fā)、工程、造價(jià)采購(gòu)、門店運(yùn)營(yíng)等或類似多個(gè)職能參與其中設(shè)計(jì)管理工作自意向項(xiàng)目拿地到項(xiàng)目移交運(yùn)營(yíng)籌備開業(yè)全階段都貫穿始終在有意向項(xiàng)目后, 設(shè)計(jì)及其他部門會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行幾次現(xiàn)場(chǎng)踏勘, 明確現(xiàn)場(chǎng)條件、存在的問題及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)項(xiàng)目是否具有較好的投資營(yíng)造價(jià)值進(jìn)行簡(jiǎn)單平面排房及產(chǎn)品配置梳理, 經(jīng)測(cè)算成本數(shù)據(jù)及其他投資指標(biāo)能滿足基本條件后開始項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙深化工作, 之后施工進(jìn)場(chǎng)前會(huì)向其他職能如工程、造價(jià)部門提交藍(lán)圖、物料表等相關(guān)資料并對(duì)總包進(jìn)行圖紙交底等工作在施工實(shí)施過程中, 設(shè)計(jì)管理工作主要包含設(shè)計(jì)變更、洽商、簽證等內(nèi)容在長(zhǎng)租公寓硬裝工程完成且滿足軟裝進(jìn)場(chǎng)條件后便開始軟裝擺場(chǎng)等工作, 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)驗(yàn)收完成后再經(jīng)過一段籌備時(shí)間項(xiàng)目即可開業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)于改造類的項(xiàng)目來說, 在整個(gè)設(shè)計(jì)管理過程中項(xiàng)目踏勘是項(xiàng)目前期的一個(gè)重要環(huán)節(jié), 也是整個(gè)項(xiàng)目流程中非常值得投入精力的部分踏勘的質(zhì)量直接影響后期整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn), 好的項(xiàng)目踏勘就是為項(xiàng)目在前期就掃除障礙因?yàn)楦脑祛愴?xiàng)目多是以使用多年的樓體為改造基礎(chǔ), 涉及到水、電、消防隱蔽管線等設(shè)備設(shè)施, 往往難于排查檢驗(yàn)確定其能否繼續(xù)長(zhǎng)期工作, 出于成本優(yōu)化的角度很多物品物料會(huì)選擇保留下來利舊使用, 而利舊項(xiàng)物品的確定和清單羅列也是一項(xiàng)較為反復(fù)的復(fù)雜過程, 很多工作需要我們耐心來仔細(xì)排查、掃除風(fēng)險(xiǎn), 盡管可能耗時(shí)耗力, 但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)是大有裨益的。

四、設(shè)計(jì)資源管理設(shè)計(jì)管理是一個(gè)甲乙方多方協(xié)作共同完成一個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)生產(chǎn)的過程這里的乙方一般指設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)事務(wù)所等機(jī)構(gòu)首先, 在設(shè)計(jì)資源的管理過程中, 出于節(jié)約成本和提高溝通效率的角度來看, 應(yīng)盡量使設(shè)計(jì)資源本地化, 這樣無論是現(xiàn)場(chǎng)配合還是快速應(yīng)急都能高效推進(jìn)對(duì)于改造類這種較復(fù)雜的項(xiàng)目來說尤為重要其次, 為了提高工作效率, 精確傳達(dá)設(shè)計(jì)意圖, 設(shè)計(jì)方多個(gè)專業(yè)之間信息傳達(dá)要同步及時(shí), 快速響應(yīng)反饋, 各專業(yè)內(nèi)部之間就問題應(yīng)先進(jìn)行信息交流、互換、討論達(dá)成一致意見, 避免不必要的溝通時(shí)間和精力的成本浪費(fèi)總而言之, 良好的溝通、默契的配合、清晰的項(xiàng)目邏輯、合理的工作計(jì)劃安排、過硬的專業(yè)能力、豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)是項(xiàng)目成功不可或缺的人為因素, 也是設(shè)計(jì)資源管理環(huán)節(jié)自我評(píng)價(jià)的指標(biāo)在與設(shè)計(jì)單位的配合過程中一個(gè)重要且反復(fù)的過程便是審圖, 審圖是把握產(chǎn)品內(nèi)容, 審視產(chǎn)品質(zhì)量并反饋提出改進(jìn)意見的直接手段在設(shè)計(jì)院出圖之后, 根據(jù)甲方即建設(shè)方的需求和客戶利益會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓設(shè)計(jì)圖紙的重要部分進(jìn)行關(guān)注例如：1.各專業(yè)圖紙是否齊全, 信息是否對(duì)等, 圖紙配合是否完成？2.設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的形式、尺寸是否一致？3.設(shè)計(jì)說明中注明的做法是否切合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際, 是否符合規(guī)范？4.建造標(biāo)準(zhǔn)、建造配置是否充分考慮成本、施工等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)？5.重要拆除、安裝節(jié)點(diǎn)、材料收口圖紙是否齊全, 做法、位置是否明晰？6.門頭改造、建筑外墻改造是否滿足城管報(bào)批要求？7.地面標(biāo)高關(guān)系是否清楚？8.墻體材質(zhì)、距離、設(shè)備位置是否滿足消防規(guī)范？9.利舊項(xiàng)清單是否完善、準(zhǔn)確？10.圖紙物品物料是否與利舊項(xiàng)沖突？11.暖氣供熱、空調(diào)制冷等功率、位置、數(shù)量是否滿足基本舒適度要求？12.空調(diào)、暖氣等設(shè)備與精裝裝飾效果是否和諧？13.設(shè)備之間位置、數(shù)量是否沖突, 是否能滿足基本安裝功能？14.水暖電消防接口、出口, 管徑、需用量是否能滿足要求？15.門禁、監(jiān)控設(shè)置是否合理, 到位？16.公區(qū)吊頂與幕墻的交接面關(guān)系是否美觀？17.公區(qū)吊頂形式、燈具位置與裝飾柜關(guān)系是否合理？18.公區(qū)內(nèi)建筑柱是否進(jìn)行了美觀、功能優(yōu)化？19.標(biāo)識(shí)標(biāo)牌安放位置是否合理？20.涉電、涉水、涉網(wǎng)設(shè)備（如健身器材、投影儀、水吧等）點(diǎn)位是否預(yù)留、預(yù)留位置是否合理？21.與運(yùn)營(yíng)相關(guān)設(shè)備如：快遞柜、售賣機(jī)、租賃洗衣機(jī)等是否落實(shí), 水電條件是否預(yù)留？22.消防控制室設(shè)備是否齊全、合理？23.健身器材、臺(tái)球桌等使用空間是否合理舒適？24.木作柜品等深化圖紙是否準(zhǔn)確合理美觀？25.走廊墻面、地面是否效果豐富, 避免素色面過于單調(diào)？26.客房電視等外露線路是否有收納空間？27.客房是否有做晾衣區(qū)空間條件及晾衣方式？28.客房?jī)?nèi)冰箱避免陽光直射。

29.家具家電進(jìn)場(chǎng)時(shí)物品擺放是否依照?qǐng)D紙？30.噪音污染區(qū)是否有隔音措施？31.配套商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)是否合理？32.配套商業(yè)設(shè)備、點(diǎn)位等條件是否合理預(yù)留？33.項(xiàng)目施工是否會(huì)引起周圍群眾投訴, 哪些施工條件的具備需要與外部人員溝通等等當(dāng)然, 根據(jù)具體項(xiàng)目的具體情況和各專業(yè)的需求, 審圖的要點(diǎn)也會(huì)有一定的變化五、設(shè)計(jì)管理思維除了日常具體的設(shè)計(jì)管理工作, 我們還要學(xué)會(huì)從工作中提煉出我們的工作方法、工作思想, 設(shè)計(jì)管理思維的成長(zhǎng)對(duì)于我們從容應(yīng)對(duì)復(fù)雜問題、系統(tǒng)條理地開展工作具有積極的指導(dǎo)作用, 這里可以簡(jiǎn)單分享一些有效的設(shè)計(jì)管理思維方式1.要有清晰的市場(chǎng)、客戶邏輯, 真理來自于市場(chǎng)、客戶, 而不是來自領(lǐng)導(dǎo)或某個(gè)名義上的職能2.要有生意邏輯, 長(zhǎng)租公寓是一種商業(yè)業(yè)態(tài), 設(shè)計(jì)管理的最終目的是設(shè)計(jì)出能盈利的產(chǎn)品3.樹立底線意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí), 堅(jiān)守專業(yè)底線, 積極防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)4.輕量化的工作思路, 思考如何用最簡(jiǎn)單的辦法解決最復(fù)雜的問題5.信息交圈, 及時(shí)暢通的信息流才能快速高效地解決問題, 推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展6.樹立系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)思考意識(shí), 問題出現(xiàn)時(shí)不能被動(dòng)地頭疼治頭, 腳疼治腳, 好的設(shè)計(jì)管理者應(yīng)該像一個(gè)敏銳的蜘蛛, 建立自己的系統(tǒng)管控網(wǎng)絡(luò), 某個(gè)觸點(diǎn)或區(qū)域發(fā)生問題時(shí)能快速感知并解決。

總結(jié)作為一個(gè)新興行業(yè), 長(zhǎng)租公寓的發(fā)展仍然有待政策的完善和行業(yè)的不斷成熟, 作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)中的設(shè)計(jì)管理者, 我們要時(shí)刻把握時(shí)代動(dòng)向, 苦練內(nèi)功, 為青年租客提供更好更優(yōu)質(zhì)的租房產(chǎn)品, 讓人民群眾住有所居, 居有所樂作者：霍成 張萬昆 單位：河北科技大學(xué)長(zhǎng)租公寓改造類項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程　　來源：網(wǎng)絡(luò)整理　　免責(zé)聲明：本文僅限學(xué)習(xí)分享, 如產(chǎn)生版權(quán)問題, 請(qǐng)聯(lián)系我們及時(shí)刪除第 1 頁 /共 1頁。