2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共35題,每題1分每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）　　1．下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（　 ）　　A．高層建筑地價(jià)分?jǐn)偂　．房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估　　C．因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估　　D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估　　2．從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（　 ）　　A．估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值　　B．估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格　　C．估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格　　D．合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果　　3．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由（　 ）決定的　　A．估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間　　B．估價(jià)目的　　C．實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間　　D．委托人意愿　　4．房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（　 ）　　A．土地的總量有限　　B．房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性　　C．房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性　　D．房地產(chǎn)的價(jià)值量大　　5．下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是（　 ）　　A．土地使用期限　　B．土地使用管制　　C．土地面積大小　　D．土地權(quán)利性質(zhì)　　6．某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)由50％，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（　 ）萬(wàn)元　　A．2500　　B．3000　　C．3500　　D．4000　　11．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（　 ）　　A．技術(shù)上的可能　　B．經(jīng)濟(jì)上的可行　　C．價(jià)值最大化　　D．法律上許可　　12．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（　 ）　　A．乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用　　B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率　　C．甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值　　D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)　　13．某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150　　萬(wàn)元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（　 ）元／m2　　A．8571　　B．10000　　C．13393　　D．15625　　14．某宗房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方2659元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9％若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格為（　 ）元／m2。

　　A．2585　　B．2393　　C．2955　　D．2964　　15．評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了己別墅為可比實(shí)例乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元／m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元／m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10％，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（　 ）元／m2　　A．7020　　B．7091　　C．7380　　D．8580　　16．評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（　 ）　　A．0.4、0.4、0.2　　B．0.3、0.4、0.3　　C．0.4、0.2、0.4　　D．0.4、0.3、0.3　　17．某寫(xiě)字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20％,銷(xiāo)售稅費(fèi)率為6％，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30％,報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25％,則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（　 ）萬(wàn)元　　A．5286.72　　B．7552.45　　C．9939.23　　D．14198.90　　18．某公司2年前租賃某寫(xiě)字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元／m2。

已知該寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓的凈租金為每天3.5元／m2，報(bào)酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（　 ）萬(wàn)元　　A．96.80　　B．592.81　　C．691.61　　D．667.22　　19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（　 ）　　A．凈收益包括有形收益和無(wú)形收益　　B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)　　C．通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)　　D．應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值　　20．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（　 ）　　A．毛租金乘數(shù)法　　B．潛在毛收入乘數(shù)法　　C．有效毛收入乘數(shù)法　　D．凈收益乘數(shù)法　　21．某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元,投資利潤(rùn)率為20％，則成本利潤(rùn)率為（　 ）　　A．17.13%　　B．18.30%　　C．18.61%　　D．21.47%　　22．城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類(lèi)型是（　 ）。

　　A．投資價(jià)值　　B．謹(jǐn)慎價(jià)值　　C．快速變現(xiàn)值　　D．市場(chǎng)價(jià)值　　23．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)投入的費(fèi)用為255萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（　 ）萬(wàn)元　　A．61.84　　B．78.35　　C．84.88　　D．173.17　　24．下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（　 ）　　A．圍墻工程費(fèi)　　B．電力設(shè)施工程費(fèi)　　C．居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)　　D．人防工程費(fèi)　　25．參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是（　 ）　　A．各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開(kāi)發(fā)用地價(jià)值　　B．各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)掌握開(kāi)發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ(chēng)　　C．各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選取開(kāi)發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致　　D．各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開(kāi)發(fā)用地的投資價(jià)值　　26．假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開(kāi)發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選取（　 ）　　A．最佳用途　　B．最佳規(guī)?！　．最佳集約度　　D．最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)　　27．現(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)某寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑　　面積為8000m2，銷(xiāo)售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/m2，若報(bào)酬率為8％，折現(xiàn)率為10％。

則測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成后的現(xiàn)值是（　 ）萬(wàn)元　　A．9616.83　　B．10161.05　　C．12021.04　　D．12800　　28．某在建工程現(xiàn)擬拍賣(mài)，已知該在建工程是半年前通過(guò)一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分半年后開(kāi)始預(yù)售，1年后可竣工,銷(xiāo)售期為1年，銷(xiāo)售收入在銷(xiāo)售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評(píng)估該在建工程價(jià)值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)值中對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為（　 ）　　A．0.5和1年　　B．0.5年和1.5年　　C．0.5年和2年　　D．1年和1.5年　　29．某類(lèi)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法（　 ）　　A．平均發(fā)展速度法　　B．平均增減量法　　C．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法　　D．中位數(shù)法　　30．某類(lèi)房地產(chǎn)2005年～2009年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（　 ）元／m2　　某類(lèi)房地產(chǎn)2005年~2009年的價(jià)格　　　?。▎挝辉痬）年份　2005　2005　2007　2008　2009　價(jià)格　6810　7130　7460　7810　8150　　　A．8460　　B．8500　　C．8790　　D．8838　　31．用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲 =1480+80i，乙類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i，則該兩類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)潛力相比（　 ）。

　　A．甲類(lèi)房地產(chǎn)比乙類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)　　B．乙類(lèi)房地產(chǎn)比甲類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)　　C．該兩類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同　　D．該兩類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比　　32．某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價(jià)格為243萬(wàn)元,假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為（　 ）元／m2　　A．2025　　B．2250　　C．2700　　D．3000　　33．如某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1％,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為（　 ）萬(wàn)元　　A．1125　　B．1800　　C．2250　　D．3375　　34．下列關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（　 ）　　A．任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘　　B．對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解　　C．實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況　　D．拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可　　35．下列估價(jià)業(yè)務(wù)中估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（　 ）　　A．超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)　　B．估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)　　C．估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)　　D．承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)　　二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。

每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）　　1．下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)琺正確的有（　 ）　　A．房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格　　B．房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)　　C．房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證　　D．房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)　　E．房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)　　2．對(duì)部分或全部超出了自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（　 ）　　A．放棄這個(gè)項(xiàng)目　　B．努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干　　C．埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目　　D．找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名　　E．對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助　　3．關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（　 ）　　A．標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱　　B．熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱　　C．小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱　　D．廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱　　E．郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱　　4．某宗房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為。