養(yǎng)老項目營銷策略深度解析營銷時間點基于養(yǎng)老地產的周期性和其他特殊性，養(yǎng)老項目的營銷時間點需要被特別重視：（1）硬件規(guī)劃在后，運營模式在先2）建設在后，市場開發(fā)在先3）銷售在后，信任建立在先4）硬件和運營管理各自獨立一般項目動工營銷動工就應該開始，通常前期鋪墊越深，后期入住效果越快一個養(yǎng)老地產項目，如果開辦了三年，達不到50%的入住率，就基本可以定性為失敗一般一個平穩(wěn)發(fā)展的養(yǎng)老地產項目，第一年至少達到30%的入住率，第二年達到50~60%，第三年應該達到95%入住率營銷費用投入養(yǎng)老機構的營銷是個長期持續(xù)的過程經驗顯示，養(yǎng)老機構在沒有進入一個穩(wěn)定運營期的時候，老人流失更換率能高達每年30%以上，進入穩(wěn)定期以后，一般每年也會有5%~10%的正常流動這也就意味著只要養(yǎng)老項目沒有等待入住的老人排隊，營銷工作就不會停止，高端養(yǎng)老機構更是如此為此，營銷費用的合理測算和投放方式將會是一個非?？b密的計算和判斷養(yǎng)老地產的市場營銷和廣告投放，有業(yè)內人士提供了以下幾點參考預測住滿的周期要對入住周期有一個客觀的判斷，根據(jù)入住周期來合理安排廣告投放如果對于入住周期太樂觀，容易造成廣告費超支，運營成本增加收費一般只有確認了項目和服務的收費，才能測算出宣傳費的投入。

普通的計算方法是按照銷售額的一定比例來支出，但養(yǎng)老行業(yè)和其他的行業(yè)是區(qū)別的，參照其它行業(yè)的廣告投放比例可能會比較浪費養(yǎng)老機構的營銷費用，必須按照單個客戶來計算營銷成本的，不管多高端的養(yǎng)老機構，單個客戶的營銷成本都不能超過一個月的收費入住人群對自理和護理的客戶群體，宣傳渠道是不一樣的，不能一概而論，應該根據(jù)項目的自身定位選擇合適的投放渠道營銷費用的投放一般都是先高后低，隨著入住率的提升，口碑傳播的擴散，營銷的投入也相應地進行遞減季節(jié)對于營銷也有一定的影響，如果一個機構選擇在淡季開業(yè)，那前幾個月的日子將會過的非常痛苦一個廣告渠道投放的月份不同，效果也大相徑庭這就意味著一所養(yǎng)老機構市場推廣方式和規(guī)律的總結需要很長的周期，一般第一年進行各種嘗試，從中總結出一些規(guī)律第二年對于第一年總結的規(guī)律進行修正，使其更精準第三年再對第二年的經驗進行驗證，從而才能總結出一個經濟、有效的營銷方式組合不過目前國內還沒有一家養(yǎng)老機構做過這樣長周期的相關研究和分析養(yǎng)老地產營銷的特殊性大家都知道一個“營銷”，一個“銷售決策”的形成從兩個緯度看：有決策人群和購買人群這是不一樣的，真正掏錢的人或許不是決策的主體在一個決策最終形成的時候，這里面有一股力量非常重要，叫“影響人群”。

真正形成一個決策的時候，決策主體往往會受到大量“影響人群”的影響，在養(yǎng)老地產里面“影響人群”其實更多的是老齡群體這里面還有一個“使用人群”，一般來說“購買人群”和“決策人群”是社會的主流群體，就是傳統(tǒng)地產開發(fā)里面的那一部分買單者，但是真正的“影響人群”和“使用人群”可能一般都為老年群體老年消費群體的消費特征純消費為什么？不掙錢了，不創(chuàng)造更多的財富了，他們的收入基本上都是固定的，所以說他們是“純消費階段”消費觀念比較成熟因為我們真正的老年群體歷經了整個的人生一部分以后，他們的消費觀念相對比較成熟沖動消費，在老年市場里面比較少這是我們總結的老年消費的一些心理，這里我重點想講的是：1)求實求廉的心態(tài)我們很多老年群體不是沒有錢，但是現(xiàn)在真正步入當下老年市場的消費大部分是50后的前期，乃至于40后的這一部分群體由于他們特殊的時期，造就了他們節(jié)儉的心態(tài)，貪圖性價比要高2)他們往往是重體驗，就是“體驗式消費”在老年市場里面變得異常重要這和普通做地產開發(fā)打造“樣板區(qū)”、“樣板房”可能不太一樣，我們打造的“樣板房的體驗”、“樣板區(qū)的體驗”更多的是看，但是老年人的“體驗”更多的是要感受，感受到你的服務這一點對于我們來說，可能是一個跟以前地產營銷里面體驗不一樣的地方。

3)老人喜歡結伴而行往往生活在一個住區(qū)的人，往往是一類人，一類有共同的文化、共同的愛好，有很多共同特征的人會住在一起，這跟老年群體所謂的叫“相類同的人相聚集結伴而行”的消費心理是相關的。