眾籌，讓重資產(chǎn)變輕--助力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展1、什么是重資產(chǎn)，什么又是輕資產(chǎn)?什么是重資產(chǎn)？舉個(gè)簡單的例子，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設(shè)一個(gè)大型萬達(dá)廣場，旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進(jìn)行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有的萬達(dá)廣場因?yàn)橹袊鴽]有支持長期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”萬達(dá)廣場建成后自己持有經(jīng)營，全部租金收益歸萬達(dá)，這種模式叫重資產(chǎn)?什么是輕資產(chǎn)？投資建設(shè)萬達(dá)廣場，全部資金別人出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌和萬達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成這是一種全新模式，萬達(dá)去年開始研發(fā)，現(xiàn)在已開始運(yùn)行這就是萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)模.2、為何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)？躺著掙錢的高利潤時(shí)代已經(jīng)過去，今后要靠品牌、定價(jià)、營銷等方方面面都做得好才行重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)現(xiàn)在有句名言：生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事隨著國家養(yǎng)老利好政策的出臺(tái)，社會(huì)資本逐漸成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主角，但發(fā)展過程中的瓶頸也日漸凸顯時(shí)隔不過兩年，開發(fā)成本高、融資渠道相對(duì)較少等因素日漸成為養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的瓶頸。

以輕資產(chǎn)的方式重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)”正在成為政府還有企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)途徑 實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營方式很多，包括租賃、公建民營、眾籌、REITS、售后回租、信托、產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，ppp等方式，下面做簡單分析：定位輕資產(chǎn)運(yùn)營公司?1.養(yǎng)老物業(yè)租賃?房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)租賃活動(dòng)主要表現(xiàn)為房屋租賃，其實(shí)公建民營也是物業(yè)租賃的一種，他們具有很多共性，但由于公建民營業(yè)主方具有特殊性，所以就單獨(dú)進(jìn)行分析其實(shí)物業(yè)租賃是最普遍輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的方式，即別人建設(shè)，你承租省掉前期建設(shè)的重投入，真正專注后期運(yùn)營服務(wù)結(jié)合我國老人養(yǎng)老思想，社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老不失為一種較好的輕資產(chǎn)運(yùn)營的一種模式2.公建民營?2013年12月，民政部發(fā)布了《民政部關(guān)于開展公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)工作的通知》，要求公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)特別是新建機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)逐步通過公建民營等方式，鼓勵(lì)社會(huì)力量運(yùn)營通過公開投標(biāo)可取得公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營權(quán)，這樣沒有前期建設(shè)資金投入壓力，就可將運(yùn)營重心放在了服務(wù)與管理的探索上但值得注意的是投標(biāo)單位應(yīng)為民辦非盈利機(jī)構(gòu)，利潤只能從事此事業(yè)，不得分紅。

但是企業(yè)都是趨利的，實(shí)現(xiàn)利潤分配，無外乎要實(shí)現(xiàn)投資與運(yùn)營分離，在此不過多啰嗦公建民營之路雖然可以輕裝上陣，但是也不排除會(huì)遇到政策落實(shí)中的風(fēng)險(xiǎn)如果沒有真正健全的法律法規(guī)保護(hù)傘，公建民營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在運(yùn)營上面臨著隨時(shí)會(huì)被踢出局的風(fēng)險(xiǎn)這是沒有自持“重資產(chǎn)”連鎖之路中的最大風(fēng)險(xiǎn)3.眾籌?眾籌，顧名思義就是“眾人籌集”籌集的東西不限于資金，而是任何有價(jià)值的資源，可以分為三類：物質(zhì)資源、人才資源和社會(huì)資源等老齡化越來越重，老齡市場在我國也被普遍看好，但養(yǎng)老行業(yè)具有投資門檻高、發(fā)展不成熟、盈利模式不清晰等特點(diǎn)，傳統(tǒng)的融資渠道對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)比較困難，而眾籌則具備眾人拾柴火焰高被我國老齡市場看好因此，未來眾籌模式應(yīng)該是在養(yǎng)老項(xiàng)目初期將運(yùn)營考慮進(jìn)去4、重資產(chǎn)公司如何實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營說白了重資產(chǎn)變身輕資產(chǎn)，就是通過金融產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)把不動(dòng)產(chǎn)變成動(dòng)產(chǎn)1.REITSREITS集合了中小投資人的資金投資于成熟物業(yè)，聘用專業(yè)機(jī)構(gòu)作為物業(yè)運(yùn)營管理人，以租金支持來實(shí)現(xiàn)投資的安全性，以上市交易來實(shí)現(xiàn)投資的流動(dòng)性，是成熟期物業(yè)最適合的融資工具之一使投資巨大的養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)變成可流動(dòng)性資產(chǎn)，對(duì)于后期發(fā)展無疑是有利的但是在我國養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展不健全及目前金融監(jiān)管下，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任、物業(yè)抵押、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收益率等都受到嚴(yán)格的控制，受制于上述幾種情況，REITS在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很難大規(guī)模推廣。

2.售后回租（承租人）在保留資產(chǎn)使用權(quán)的前提下獲得所需的資金，同時(shí)又為出租人提供有利可圖的投資機(jī)會(huì)售后回租除了作為一種融資工具和融資方式可以用來解決企業(yè)流動(dòng)資金需求之外，其核心價(jià)值就在于將固定資產(chǎn)移出表外，使公司資產(chǎn)變得更輕，流動(dòng)性更好說白了無外乎為建設(shè)（重資產(chǎn)，占用資金）——銷售（獲取資金流）——回租（價(jià)格低），作為中小企業(yè)物業(yè)銷售的重要方式之一，售后回租成為支持中小企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的重要資金來源之一3.信托與REITS類似，但又比REITS具有較高的靈活性，信托的是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)輕型化或者以輕資產(chǎn)方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)展的非常好的金融支持工具在這種金融工具支持下，可以實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)+重經(jīng)營”，實(shí)現(xiàn)“小股操盤”，解決資金不足問題?輕資產(chǎn)運(yùn)營乍聽起來是一件絕對(duì)美妙而又神奇的事情因?yàn)檎l都希望以小博大，希望能用小投入辦大事、賺大錢天下竟有這等美事，我何樂而不為呢?如此理想化簡單化的理解就很容易走入誤區(qū)：空手道：指望通過玩空手道“起簍子”，發(fā)大財(cái)?shù)p資產(chǎn)運(yùn)營絕對(duì)不是“空手道”或“空手套白狼”皮包公司最“輕”，但關(guān)鍵得看里面有沒有真正的輕資產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營絕不是一種“神功”，而只是一種倚重知識(shí)要素和無形資產(chǎn)的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理模式。

既然是一種經(jīng)營管理模式，就得遵循商業(yè)活動(dòng)的一般規(guī)律，不要指望“一輕就靈”一味求“輕”：既然輕是相對(duì)的，那么過于求輕求虛就可能泡沫化如一度被爆炒的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、虛擬經(jīng)濟(jì)以及樓花、股票等全民皆“輕”：并非所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，輕資產(chǎn)運(yùn)營必須建立在多數(shù)或部分企業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)之上因?yàn)椴徽撌且蕾嚻放茽I銷的輕資產(chǎn)運(yùn)營，還是依賴客戶關(guān)系管理的輕資產(chǎn)運(yùn)營，或是依賴操控產(chǎn)業(yè)鏈的輕資產(chǎn)運(yùn)營，都離不開實(shí)行重資產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)為其配套或代工，作其“體力支撐”如果全民皆輕，誰來“打企業(yè)為其配套或代工，作其“體力支撐”如果全民皆輕，誰來“打工”和“承接體力活”呢?盲目追“輕”：輕資產(chǎn)運(yùn)營需依賴核心專長、知名品牌、知識(shí)要素和無形資產(chǎn)，所以選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營還得看自身的條件，并非任何企業(yè)都有能力從事輕資產(chǎn)運(yùn)營培植和強(qiáng)化核心競爭力才是企業(yè)永恒的主題重資產(chǎn)抑或輕資產(chǎn)運(yùn)營，是企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰(zhàn)略需要進(jìn)行的理性選擇，不存在孰優(yōu)孰劣的問題，甚至輕重之間的轉(zhuǎn)換也只是企業(yè)發(fā)展的暫時(shí)之需可持續(xù)、健康發(fā)展才是資產(chǎn)經(jīng)營的永恒訴求。