養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的九大融資模式 銀行貸款目前銀行對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的支持處于起步階段，全面推廣尚有諸多政策性和實(shí)踐性的瓶頸長(zhǎng)期以來(lái)，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)得不到銀行的信貸支持，銀行系統(tǒng)也缺乏專門的信貸產(chǎn)品雖然國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》以后，很多地方今年出臺(tái)政策金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，甚至規(guī)定銀行具體授信額度和每年的貸款總量，但情況仍然不盡如人意對(duì)于輕資產(chǎn)、有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的科技企業(yè)，很多銀行都推出有無(wú)抵押貸款，在北京中關(guān)村園區(qū)，凡是進(jìn)入“瞪羚計(jì)劃”的企業(yè)，還可以獲得信用貸款這類企業(yè)大多主營(yíng)業(yè)務(wù)鮮明突出，符合市場(chǎng)需求，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，內(nèi)部管理規(guī)范；此外他們與銀行、擔(dān)保公司均進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)期的交流，逐步加深了解并建立信任關(guān)系國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和世界銀行這兩年也開(kāi)始積極扶持養(yǎng)老企業(yè)，比如安徽省獲得世界銀行貸款1.4億美元，用于安徽養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行對(duì)多個(gè)智能化養(yǎng)老基地有所扶持比如國(guó)開(kāi)行在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)貸款客戶時(shí)，首先會(huì)考慮到貸款項(xiàng)目是否具有可持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)，對(duì)于房企也是如此，在房地產(chǎn)的載體上必須有好的可持續(xù)的服務(wù)；其次對(duì)貸款客戶有要求，客戶應(yīng)是合格主體并有良好信用，配置項(xiàng)目資本金至少20%第三貸款企業(yè)還應(yīng)具備相應(yīng)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)或能力；第四應(yīng)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，尤其是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體定位清晰。

最終，貸款還是要落實(shí)到擔(dān)保上，是否有土地或房產(chǎn)做抵押可見(jiàn)，雖然各銀行產(chǎn)品和條件不一，但是針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的貸款本身的金融創(chuàng)新乏善可陳政策貸款貼息、直接補(bǔ)助等目前國(guó)家為支持民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出臺(tái)了一系列的投融資政策法規(guī)，具體到養(yǎng)老企業(yè)來(lái)說(shuō)，多有直接補(bǔ)助、政策貼息、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼發(fā)放等方式由于養(yǎng)老是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)、跨領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，因此這些政策涉及到民政、發(fā)改、衛(wèi)生、科委、商業(yè)等多個(gè)部門，作為養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)該積極關(guān)注國(guó)家這些政策法規(guī)，認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)，盡力爭(zhēng)取政策優(yōu)惠比如對(duì)于養(yǎng)老院的建設(shè)投資方面，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由政府投入建設(shè)資金，建設(shè)用地由政府劃撥，但基本不享受運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼；民辦機(jī)構(gòu)建設(shè)用地自己購(gòu)買或租賃，大多數(shù)不享受政府建設(shè)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，但可以享受運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼同樣是民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如果屬于“民辦非企業(yè)”性質(zhì)，可以享受到政府運(yùn)營(yíng)方面的補(bǔ)貼，包括水、電、氣、熱價(jià)格上及稅收方面的優(yōu)惠；此外還有困難老人入住機(jī)構(gòu)補(bǔ)助等，各地標(biāo)準(zhǔn)不一近年來(lái)公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大行其道，這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)徹底告別了政府運(yùn)營(yíng)模式，由社會(huì)力量負(fù)責(zé)日常服務(wù)，政府進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、惠民補(bǔ)貼發(fā)放等具體說(shuō)來(lái)主要有四種不同方式：一次性建設(shè)補(bǔ)貼：由政府投資新建或購(gòu)置建設(shè)并形成產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，給予每張床位數(shù)萬(wàn)元（各地標(biāo)準(zhǔn)不一）一次性建設(shè)補(bǔ)貼；由政府投資改擴(kuò)建的新增養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位，給予每張床位一次性建設(shè)補(bǔ)貼（各地標(biāo)準(zhǔn)不一）。

運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼：對(duì)公建民營(yíng)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，其中對(duì)收養(yǎng)生活自理老年人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位，每張床位給予每年補(bǔ)貼幾百元到上千億（各地標(biāo)準(zhǔn)不一）；對(duì)收養(yǎng)生活不能自理（介護(hù)）和半自理（介助）老年人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位，每張床位每年給予數(shù)千元補(bǔ)貼困難老人入住補(bǔ)貼：對(duì)于收養(yǎng)政府重點(diǎn)保障的困難老年人，按照國(guó)家和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定，給予全額或者部分住養(yǎng)資金補(bǔ)貼防范意外風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼：以公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為投保主體，按實(shí)際入住老人數(shù)和每張床每年數(shù)百元補(bǔ)貼（以實(shí)際金額為準(zhǔn)）標(biāo)準(zhǔn)，為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投保綜合責(zé)任險(xiǎn)，保護(hù)入住老人的合法權(quán)益，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的先鋒，美國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面積累了大量經(jīng)驗(yàn)，它們?cè)谑袌?chǎng)化養(yǎng)老的背景下，走出了一條依靠REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）創(chuàng)新的獨(dú)特賺錢模式過(guò)去10年，全球養(yǎng)老健康REITS不斷發(fā)展，市值翻了8倍即使全球REITS市場(chǎng)乏力，甚至總量減少的情況下，健康養(yǎng)老REITS依然保持堅(jiān)挺憑借著良好的收益表現(xiàn)、較低的風(fēng)險(xiǎn)性、收益來(lái)源租金可有效避險(xiǎn)通脹等特征，REITs成為美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本市場(chǎng)上的生力軍來(lái)自中銀國(guó)際的資料顯示：美國(guó)地產(chǎn)商進(jìn)軍醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要依靠REITS，健康護(hù)理累的REITS的市值在各類型中占比達(dá)10%，行業(yè)集中度比較高。

在美國(guó)，REITs最常見(jiàn)的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經(jīng)營(yíng)模式在凈出租模式下，REITs公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運(yùn)營(yíng)商，每年收取固定租金費(fèi)用，而直接運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一切由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)在這種模式下，REITs的毛利潤(rùn)率很高，租金收益可達(dá)50%以上，而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；與之相對(duì)，作為租戶的運(yùn)營(yíng)商則獲取全部經(jīng)營(yíng)收入及剔除租金費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本后的剩余收益，并承擔(dān)絕大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在委托經(jīng)營(yíng)模式下，REITs公司將旗下物業(yè)托管給運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)商每年收取相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)收入5%~6%作為管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)，也不獲取剩余收益，所有的經(jīng)營(yíng)收入都?xì)wREITs所有，經(jīng)營(yíng)成本也由REITs公司負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的，REITs獲取租金及經(jīng)營(yíng)剩余收益，承擔(dān)大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在凈出租模式下，REITs的風(fēng)險(xiǎn)更低、收益更穩(wěn)定，因此，為降低資金成本，REITs的大部分物業(yè)采用凈出租方式運(yùn)營(yíng)，只有少數(shù)物業(yè)采用委托經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)正是依靠賺取租金收入以及部分經(jīng)營(yíng)所得，REITs獲得了源源不斷的穩(wěn)定收益，也由此成為了養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上有力的長(zhǎng)期投資人遺憾的是，目前REITs發(fā)展時(shí)機(jī)還不成熟，好在已經(jīng)慢慢開(kāi)始發(fā)展。

今年6月8日，由萬(wàn)科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起國(guó)內(nèi)首只公募REITs，此前萬(wàn)達(dá)也聯(lián)手快錢公司發(fā)起一款類似REITs的產(chǎn)品：“穩(wěn)賺1號(hào)”公募REITs的誕生，將公募基金投資標(biāo)的的范圍拓寬至房地產(chǎn)資產(chǎn)，未來(lái)REITs將進(jìn)入中國(guó)居民的資產(chǎn)配置池政府創(chuàng)投引導(dǎo)基金或養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金2015年8月，湖南成立全國(guó)首支省級(jí)政府引導(dǎo)型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金——湖南健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金基金首期規(guī)模45億元，力爭(zhēng)總規(guī)模上100億元養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金將在中央財(cái)政引導(dǎo)資金的基礎(chǔ)上，廣泛吸納民營(yíng)資本以及銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的出資除了政府發(fā)起的創(chuàng)投引導(dǎo)基金之外，一些金融機(jī)構(gòu)、民間資本也發(fā)起了產(chǎn)業(yè)基金，這些基金對(duì)項(xiàng)目本身的要求較高比如華夏銀行目前正在籌備的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，將以股權(quán)投資和劣后債投資模式支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，基金初步規(guī)模約為10億元；再如某民間資本募集的3億元定向投資基金，專門收購(gòu)國(guó)內(nèi)的民營(yíng)養(yǎng)老院這只基金主要投資收購(gòu)15-17家民辦養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護(hù)理員、老年社區(qū)日間照料中心和養(yǎng)老養(yǎng)生康復(fù)院等一線省會(huì)城市的養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)，規(guī)模為80-500張床位在收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)上，要求項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)或在6個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，項(xiàng)目自帶億元或距離億元20分鐘車程內(nèi)。

信托信托在養(yǎng)老地產(chǎn)融資中有重要作用，可以充當(dāng)間接融資通道或者平臺(tái)角色通過(guò)成立單一信托，讓銀行的資金以表外業(yè)務(wù)的形式通過(guò)信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，用來(lái)支付項(xiàng)目建安成本和養(yǎng)老設(shè)備采購(gòu)成本等，成立各種特殊項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，通過(guò)結(jié)構(gòu)性融資充當(dāng)直接融資工具，以股權(quán)、債券兩者結(jié)合的方式解決養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全程資金供應(yīng)問(wèn)題，包括前期咨詢費(fèi)用、土地摘牌費(fèi)用、建安成本、設(shè)備采購(gòu)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，信托可以提供充裕的資金信托公司投資單一項(xiàng)目可以投入不超過(guò)項(xiàng)目總投資額的65%，為養(yǎng)老地產(chǎn)注入了資金方面的保障；其次，信托是通過(guò)結(jié)構(gòu)融資來(lái)充當(dāng)融資工具，即可在項(xiàng)目成立初期以股權(quán)投資形式提供注冊(cè)資金和啟動(dòng)資金，早早介入項(xiàng)目；第三，充當(dāng)結(jié)構(gòu)性融資工具的信托從項(xiàng)目前期咨詢、土地摘牌、項(xiàng)目建安、采購(gòu)設(shè)備等全過(guò)程就可以提供成本，資金供應(yīng)周期比間接融資要長(zhǎng)久；第四，信托的融資方式很靈活，在養(yǎng)老地產(chǎn)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，有限合伙人可以通過(guò)增資擴(kuò)股或者股債結(jié)合等方式繼續(xù)諸如資金，操作靈活多樣私募股權(quán)基金對(duì)于缺乏資金的輕資產(chǎn)企業(yè)，尤其是科技型企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇有“聰明的資金”之稱的私募股權(quán)基金絕對(duì)是一條好的出路因?yàn)橹行∑髽I(yè)缺乏的不僅僅是資金，他們更需要資本方提供管理、財(cái)務(wù)、渠道、人才、上市等方面的幫助。

一般來(lái)說(shuō)，私募股權(quán)基金比較傾向于投資成長(zhǎng)性好的中小企業(yè)，比如處于上升趨勢(shì)的行業(yè)或企業(yè)、企業(yè)在行業(yè)內(nèi)占有一定份額或者相當(dāng)?shù)钠放浦?，有穩(wěn)定而可持續(xù)的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目易于復(fù)制，公司可產(chǎn)生爆發(fā)式增長(zhǎng)……或者私募股權(quán)基金的企業(yè)除了自身特點(diǎn)之外，還因?yàn)樗麄兙邆淞丝赏顿Y項(xiàng)目必備的基本條件：高回報(bào)（項(xiàng)目處于高速成長(zhǎng)期，至少年成長(zhǎng)10%以上）；產(chǎn)品和服務(wù)具有獨(dú)特性（項(xiàng)目在技術(shù)、品牌、成本等方面能夠保持較長(zhǎng)時(shí)期的優(yōu)勢(shì)，保持時(shí)間越長(zhǎng)，項(xiàng)目越受歡迎）；商業(yè)模式或盈利模式或營(yíng)銷模式可行（主要考察項(xiàng)目的執(zhí)行力，是否可以持續(xù)就是弄清楚企業(yè)如何賺錢，好的業(yè)務(wù)模式，必須能夠盈利，好的盈利模式，也是能夠復(fù)制推行的）；優(yōu)勢(shì)行業(yè)+優(yōu)勢(shì)企業(yè)（在優(yōu)勢(shì)行業(yè)中發(fā)掘、尋找優(yōu)勢(shì)企業(yè)一般來(lái)說(shuō)，資金比較喜歡有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，如果在業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先，或者是細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，比較容易獲得資本青睞，這要求企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力要突出，最好超越其他競(jìng)爭(zhēng)者）；團(tuán)隊(duì)誠(chéng)信互補(bǔ)（好的團(tuán)隊(duì)也是資本比較看重的在很多投資人看來(lái)，投人比投項(xiàng)目重要，只有一個(gè)好的創(chuàng)始人，才能保證項(xiàng)目成功的幾率）此外，私募股權(quán)投資人們還會(huì)重點(diǎn)考察一些指標(biāo)比如營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)和增長(zhǎng)率等，這些指標(biāo)反映了企業(yè)的盈利能力和成長(zhǎng)性、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這些指標(biāo)基本可以反映一個(gè)項(xiàng)目是否具有可投資性。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，投資人比較喜歡腳踏實(shí)地的企業(yè)，尤其是那些耗費(fèi)了大量時(shí)間思考和探路的創(chuàng)始人比如上文中提到的365和幸福麥麥養(yǎng)老的模式，都是脫胎于傳統(tǒng)行業(yè)所進(jìn)行創(chuàng)新，非常踏實(shí)可靠腳踏實(shí)地再加上創(chuàng)業(yè)者具有領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)范，足以帶領(lǐng)一個(gè)團(tuán)隊(duì)走向成功反之，許多項(xiàng)目或企業(yè)之所以失敗或受限，就是因?yàn)閯?chuàng)業(yè)者自大、不能包容比自己更聰明智慧的人才，導(dǎo)致企業(yè)不能雇傭到人才許多創(chuàng)業(yè)企業(yè)失敗是因?yàn)闊o(wú)法根據(jù)市場(chǎng)和用戶反饋來(lái)調(diào)整產(chǎn)品如果企業(yè)只顧著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，那么客觀的分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯得尤為重要投資人喜歡那些知道些風(fēng)投企業(yè)不知道的事情的創(chuàng)業(yè)者，希望創(chuàng)業(yè)者在看待無(wú)論是衡量團(tuán)隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力還是產(chǎn)品符不符合市場(chǎng)時(shí)都能保持客觀公正養(yǎng)老債券近年來(lái)，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系初步建立但總體上看，養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場(chǎng)發(fā)育不健全、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問(wèn)題還十分突出為貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕35 號(hào)）精神，加大企業(yè)債券融資方式對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持力度，引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投入，國(guó)家發(fā)改委制定了《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券發(fā)行指引》（以下簡(jiǎn)稱指引），發(fā)行指引已于2015年4月9日下發(fā)并執(zhí)行。

企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券公司債券的發(fā)行主體是股份公司，但也可以是非股份公司的企業(yè)，所以，一般歸類時(shí)，公司債券和企業(yè)發(fā)行的債券合在一起，可直接稱為公司（企業(yè)）債券國(guó)家發(fā)改委近一兩年來(lái)采取企業(yè)債券分類管理、企業(yè)債券預(yù)審權(quán)下放至省級(jí)、鼓勵(lì)企業(yè)債券融資方式創(chuàng)新等一系列改革舉措，政策暖風(fēng)下，全國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展迅猛對(duì)有志于加入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債權(quán)無(wú)疑將是一個(gè)很好的選擇眾籌養(yǎng)老引入眾籌，始自2014年10月舉行的中國(guó)眾籌大會(huì)那次會(huì)上，中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)基金會(huì)與北京特許經(jīng)營(yíng)權(quán)交易所簽署了一項(xiàng)協(xié)議，表明養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將引入眾籌模式，在資金、人力等方面開(kāi)展深度合作當(dāng)時(shí)認(rèn)為，我國(guó)目前養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求至少應(yīng)該達(dá)到萬(wàn)億元，但實(shí)際供給僅為1000億元左右，此舉有助于彌補(bǔ)9000億元的資金缺口一般來(lái)說(shuō)，眾籌模式在現(xiàn)階段是可行的，主要基于三點(diǎn)：第一是互聯(lián)網(wǎng)的普及讓公司、投資者之間的信息更加透明；第二是因?yàn)橥顿Y者多樣化決定了他們會(huì)要求有更多元化的投資渠道和產(chǎn)品，眾籌也是大家認(rèn)為的一個(gè)很重要的渠道；第三是國(guó)內(nèi)的產(chǎn)品眾籌和股權(quán)眾籌均有企業(yè)試行，現(xiàn)階段狀況還好眾籌行業(yè)對(duì)我國(guó)目前巨大的老齡市場(chǎng)需。