xx地產(chǎn)銷售部 2008年4月 蘇州工業(yè)園區(qū)辦公樓市場報(bào)告目 錄一、園區(qū)辦公樓市場歷史發(fā)展概況………………2（一）供需反差……………………………………2（二）購買風(fēng)潮……………………………………3二、園區(qū)辦公樓市場目前發(fā)展概況………………4（一）需求使空置率降低…………………………4（二）自用比重增長較快…………………………4 （三）未來前景依然看好…………………………4（四）園區(qū)主要辦公樓詳情統(tǒng)計(jì)…………………5三、園區(qū)辦公樓市場發(fā)展因素分析 ……………13（一）園區(qū)開發(fā)建設(shè)重心轉(zhuǎn)向湖東 ……………13（二）湖東商辦樓開發(fā)得政府支持 ……………16（三）實(shí)力開發(fā)商逐鹿商辦樓市場 ……………16（四）借機(jī)輕軌建設(shè)向地下要資源 ……………17（五）園區(qū)寫字樓領(lǐng)跑全市市場 ………………18四、對其它區(qū)域辦公樓市場發(fā)展的啟示 ………19（一）商辦樓成為新的投資熱點(diǎn) ………………19（二）中大面積的辦公樓最值得投資 …………20（三）投資辦公樓行政中心周邊是重點(diǎn) ………21xx地產(chǎn)銷售部 2008年4月 蘇州在長三角經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，蘇州工業(yè)園區(qū)也正日益顯現(xiàn)其重要的經(jīng)濟(jì)作用，園區(qū)是蘇州主要的商業(yè)區(qū)，擁有堅(jiān)實(shí)的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及便捷的交通條件，而這一區(qū)域的寫字樓，將吸引更多外資企業(yè)的進(jìn)駐。

蘇州將成為上海之后，整個(gè)長三角又一新的寫字樓高地園區(qū)中銀惠龍大廈的獨(dú)家租賃代理仲量聯(lián)行在其全球知名的研究報(bào)告系列《全球最具競爭力城市》中，為中國除北京、上海、廣州3個(gè)一線城市之外的12個(gè)二線城市逐個(gè)進(jìn)行了城市整體競爭力實(shí)力分析研究在這份報(bào)告中，蘇州在2005年GDP增長了15.3%，位居所有城市之首報(bào)告中另指出，蘇州經(jīng)濟(jì)在過去的5年中，平均達(dá)到了21%，到2010年前，預(yù)計(jì)平均也將達(dá)到16%像蘇州這樣的二線城市，有其得天獨(dú)厚的競爭優(yōu)勢，而這也為蘇州園區(qū)帶來更多知名企業(yè)的進(jìn)駐本文以蘇州工業(yè)園區(qū)管委會遷至園區(qū)得2005年底為界，分析園區(qū)辦公樓市場發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，從中領(lǐng)悟園區(qū)辦公樓市場發(fā)展對其它區(qū)域的市場發(fā)展的啟示一、園區(qū)辦公樓市場歷史發(fā)展概況（一）供需反差盡管蘇州辦公樓市場發(fā)展迅速，但自1999年以來，相對于住宅，蘇州辦公樓市場的發(fā)展相對遜色許多，其寫字樓市場就連與GDP遠(yuǎn)不如自己的常州、無錫等地相比都有差距與此同時(shí)，蘇州的經(jīng)濟(jì)卻發(fā)展迅速作為長三角經(jīng)濟(jì)圈的重要成員，蘇州一直扮演著重要而特殊的角色，并已擺脫上海“后花園”的單一定位，從而上升為一個(gè)具有競爭力的新興城市蘇州經(jīng)濟(jì)10年來始終保持著兩位數(shù)的增長，外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，其總量及增速在全省均處于首位。

與之相應(yīng)的是市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)主要的中高檔寫字樓租賃率在95％左右，部分寫字樓租售價(jià)格近兩年來出現(xiàn)了近40％的增長，平均租金單價(jià)已達(dá)到了50元以上 然而在如此強(qiáng)大的市場需求增長面前，蘇州的寫字樓投資卻沒有及時(shí)跟進(jìn)2002年蘇州大市范圍內(nèi)辦公樓竣工面積僅為41835平米，2003年1－8月份新開工面積只有14046平米，而同期銷售面積達(dá)到了52029平米據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）蘇州寫字樓2003年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，開工面積大大低于銷售面積這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足蘇州外資的涌入和民營的發(fā)展蘇州的寫字樓市場呈現(xiàn)了巨大的需求，寫字樓市場的供給相對不足，與市場迫切需要所形成的反差，則為涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)的利潤預(yù)想留有較大空間由此而來，蘇州下一輪房地產(chǎn)開發(fā)、投資的重心已悄悄地向?qū)懽謽鞘袌鰞A斜2004年這一情況有了變化，面對市場的強(qiáng)大需求，蘇州將迎來寫字樓供應(yīng)高峰年全球知名的戴德梁行房地產(chǎn)咨詢公司2004年3月對蘇州寫字樓市場進(jìn)行了一次全面的調(diào)查，認(rèn)為2004年園區(qū)、高新區(qū)銷售型寫字樓供應(yīng)量空前巨大，主要競爭項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)在人民幣6000元至7500元／平方米，毛租金回報(bào)率定在10％至14％比較合理　 在園區(qū)，2004年投入市場的有建園大廈、星海國際大廈等。

建園大廈是建設(shè)銀行在蘇州園區(qū)的新項(xiàng)目，毗鄰中央公園和園區(qū)管委會所在國際大廈，出售給兩家機(jī)構(gòu)客戶，新業(yè)主可出租、出售或自用，總面積56112平方米星海國際大廈也是園區(qū)2004年的新項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)售價(jià)為6500元―7500元／平方米，于2004年12月投入使用，總建筑面積30000平方米按照當(dāng)時(shí)園區(qū)的規(guī)劃，中央商貿(mào)區(qū)有數(shù)十幢高層建筑，其中有兩幢60層高的雙子塔組成的40萬平方米的綜合性建筑群將在2008年前落成，園區(qū)從2004年開始得3至5年內(nèi)寫字樓的集中大量供應(yīng)使得市場競爭相當(dāng)激烈2004年，蘇州寫字樓的月租金在每平方米50元左右，然而，從2004年開始高檔寫字樓都面臨著劇烈的競爭在蘇州購買或租賃寫字樓的主要有保險(xiǎn)公司、中外資銀行、證券公司、民營企業(yè)、上市公司、IT企業(yè)、汽車、紡織服裝、個(gè)人投資者以及房地產(chǎn)投資基金等 （二）購買風(fēng)潮與其他城市的寫字樓市場相比，蘇州市場在發(fā)展過程中，寫字樓購買成為其形成熱潮的一個(gè)關(guān)鍵，而包括仲量聯(lián)行所參與的中銀惠龍大廈，亦采用了先售后租賃的形式早在2000年初，蘇州寫字樓市場就一改以往以租賃為主的局面，買樓比例大增部分寫字樓租售價(jià)格近兩年來出現(xiàn)了近40％的增長。

寫字樓市場的投資回報(bào)率可以達(dá)到10%—15%而自從去年開始，越來越多的外地及蘇州本地購房者將購置寫字樓物業(yè)作投資用途，也在一定程度上催生了蘇州特殊市場形態(tài)的構(gòu)成很多有經(jīng)驗(yàn)的浙江、上海投資客開始向蘇州的商用物業(yè)進(jìn)軍，蘇州住宅房價(jià)的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，銀行抵押按揭，使他們能夠從容地進(jìn)行投資二、園區(qū)辦公樓市場目前發(fā)展概況（一）需求使空置率降低 市場需求方面出現(xiàn)了一定的供不應(yīng)求現(xiàn)象中心城區(qū)的新增銷售項(xiàng)目宏盛大廈在開盤后幾個(gè)月內(nèi)快速賣出，周邊區(qū)域項(xiàng)目的銷售價(jià)格也創(chuàng)下新高：工業(yè)園內(nèi)的新天翔廣場售價(jià)自年初的9000萬/平方米上升至11000萬/平方米，而相城區(qū)的嘉元廣場寫字樓售價(jià)更是由6000元/平方米飆升至7500元/平方米，整體市場的銷售價(jià)格同比06年有10%~20%的漲幅 與銷售市場的活躍相呼應(yīng)，2007年蘇州的辦公樓租賃市場也有快速發(fā)展，除市中心寫字樓繼續(xù)保持低于5%的空置率外，近年來竣工項(xiàng)目的客戶吸納速度明顯加快：工業(yè)園區(qū)湖西CBD內(nèi)的中銀惠龍大廈 (高峰會)空置率下降到了25%－20%，2007年內(nèi)空置率下降幅度達(dá)到60%，湖東的建屋企業(yè)天地空置率也同比2006年下降約30%，高品質(zhì)寫字樓客戶吸納速度的加快，反映出市場對于高端辦公物業(yè)的需求開始有了新的增長。

二）自用比重增長較快與2000-2003年初期發(fā)展時(shí)寫字樓購買客戶中投資客占主導(dǎo)的情況不同，近年來寫字樓購買客戶中的自用客戶比重有了較大的增長，而出現(xiàn)這種情況的原因一是國家加強(qiáng)了宏觀政策調(diào)控、二是投資客戶在投資時(shí)更為理性，三是隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對辦公物業(yè)有需求的客戶數(shù)量明顯增多，除自用客戶比重增加外，購買客戶中還出現(xiàn)了少量的外地及外資企業(yè) （三）未來前景依然看好 2007年12月27日蘇州輕軌1號線正式開工，北環(huán)高速公路竣工通車，官瀆立交橋改造完成，蘇州內(nèi)環(huán)快速系統(tǒng)由此串聯(lián)成環(huán)、蘇城北部快速大動脈初具規(guī)模隨著蘇州城市交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步健全，2008年及以后蘇州周邊區(qū)域?qū)@得更大的發(fā)展機(jī)遇，其城市建設(shè)將進(jìn)一步提速近年來蘇州市政府持續(xù)加大了對工業(yè)園區(qū)湖東的開發(fā)力度，由于市中心受土地乃至城市建筑規(guī)范限制，未來的商務(wù)商業(yè)項(xiàng)目將進(jìn)一步向周邊區(qū)域發(fā)展蘇州寫字樓的未來前景依然看好這些年以來，率先發(fā)展起來的高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)已經(jīng)建成了如建屋企業(yè)大廈等具有甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)寫字樓，并已經(jīng)形成較為完善的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)，隨著城區(qū)的發(fā)展，其園區(qū)內(nèi)物業(yè)的租金價(jià)格及售價(jià)水平也上升了很多，而未來幾年內(nèi)蘇州寫字樓市場將有近100萬平方米的供應(yīng)量，而其中工業(yè)園區(qū)未來將有60萬平方米的辦公樓供應(yīng)，其中包括了時(shí)代廣場、東方之門、潤華環(huán)球大廈、九龍倉湖東項(xiàng)目等多個(gè)高品質(zhì)寫字樓。

四）園區(qū)主要辦公樓詳情統(tǒng)計(jì)1、湖西國際大廈　　國際大廈總建筑面積6萬多平方米，建成于1999年底，2000年初正式投入使用這座外形呈橢圓形的大廈有著坐擁金雞湖景的優(yōu)越位置，而不管是當(dāng)年還是現(xiàn)在，它所在的位置都是城市CBD的核心，有利的區(qū)位條件讓這座當(dāng)時(shí)堪稱華東地區(qū)最先進(jìn)的智能大樓有了先天的市場競爭力2006年初，在園區(qū)管委會等政府部門搬走后，園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司成為了國際大廈項(xiàng)目的運(yùn)營者，公司總裁趙志松明確：國際大廈要打造成“國際化、高品質(zhì)、市場化的全國示范大廈”緊接著，擁有著全球150家分公司及合作公司的第一太平戴維斯，這一世界領(lǐng)先的地產(chǎn)咨詢公司擔(dān)當(dāng)了大廈獨(dú)家租賃代理和物業(yè)顧問，和喬物業(yè)公司負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理　　國際大廈建成時(shí)，是蘇州乃至周邊城市里智能化程度最高的商務(wù)寫字樓，大廈集合了新加坡、美國、澳大利亞以及國內(nèi)諸多設(shè)計(jì)精英的智慧，在建筑功能、裝潢設(shè)計(jì)等方面都具有相當(dāng)?shù)某靶?，其中，智能化弱電系統(tǒng)、國際領(lǐng)先的計(jì)算機(jī)中心和通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等在目前也具有領(lǐng)先性而在7年多的使用中，專業(yè)的物業(yè)管理保障了設(shè)施的完備，降低了損耗為了確保大廈充分體現(xiàn)高端寫字樓水準(zhǔn)，在此次推向市場時(shí)，地產(chǎn)公司聯(lián)手和喬物業(yè)對大廈的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)等相關(guān)智能系統(tǒng)進(jìn)行了改造，引入電信、網(wǎng)通光纜并垂直干線分布各樓層，提高大廈智能化通訊功能等。

目前，和喬物業(yè)采用的是管家式物業(yè)服務(wù)，而專業(yè)的維護(hù)和保養(yǎng)都外包給了專業(yè)的管理公司，窗戶清洗、空調(diào)保養(yǎng)、電梯維修等細(xì)節(jié)都做到了專業(yè)化上海靜安區(qū)嘉里商務(wù)中心、恒隆廣場、中信泰富廣場以及杭州標(biāo)力大廈等高檔次商業(yè)商務(wù)樓不僅具有較高的建筑品質(zhì)和成熟的設(shè)施配套，而且引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理，使入駐企業(yè)得到高格調(diào)的環(huán)境和服務(wù)享受國際大廈的做法顯然有著這樣的“師承”　　從辦公室到停車位，我們完全實(shí)行商業(yè)化運(yùn)作連剛剛投入使用的液晶廣告屏都有著周密的經(jīng)營規(guī)劃高級寫字樓里覆蓋的受眾是一個(gè)特定的人群，他們是企業(yè)主，企業(yè)管理人員，高級白領(lǐng)階層，而寫字樓本身有著難以復(fù)制的空間優(yōu)勢，所以像這樣的“樓宇電視”通過生動的表現(xiàn)形式、分眾的清晰定位、強(qiáng)制的收視效果將受到中高端廣告主的青睞，“現(xiàn)在是給國際大廈增加形象分，今后將產(chǎn)生持久的經(jīng)濟(jì)效益　　良好的環(huán)境能夠催生樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這又提出了“寫字樓公園”的新概念上海、杭州幾個(gè)商務(wù)區(qū)大都坐落或靠近城市商圈和開發(fā)區(qū)，商務(wù)區(qū)內(nèi)金融、購物、餐飲、休閑娛樂等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)較為集中，交通也十分便利而所謂寫字樓公園就是要保障寫字樓周邊有完善的配套設(shè)施，能夠?yàn)楣ぷ髟趯懽謽堑倪@部分商務(wù)人群提供休息休閑、晌午洽談等的去處。

從目前園區(qū)的情況看，國際大廈周邊的“公園效應(yīng)”正在慢慢形成，不僅餐飲設(shè)施日益增加，金融、購物等的配套也越來越完善　　“不同的膚色，同一個(gè)商務(wù)平臺”是國際大廈招商手冊上的宣傳語瞄準(zhǔn)大客戶、由隨機(jī)性被動招商轉(zhuǎn)向有針對性的主動招商是該大廈能在短短1年快速提升出租率的關(guān)鍵2、湖西中銀惠龍大廈一座位于蘇州園區(qū)CBD核心位置的智能化,多功能頂級寫字樓——高峰會，共占地6315平米，地上30層,地下2層總高98.8米項(xiàng)目位于蘇州園區(qū)蘇華路與星漢街交叉口,。