2021年年全市老舊小區(qū)改造情況調(diào)查報告　　2021年年全市老舊小區(qū)改造情況調(diào)查報告　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程為深入貫徹落實國家關(guān)于實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的決策部署，推進我市老舊小區(qū)改造工作，改善居民居住環(huán)境，提升城市品質(zhì)形象，根據(jù)市政協(xié)2021年年工作安排，*-*月份，由***副主席牽頭，組成專題調(diào)研組，通過實地走訪、召開多層面座談會、外出考察等形式，對我市老舊小區(qū)改造情況進行了調(diào)研現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：　　一、基本情況　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）據(jù)調(diào)研組不完全統(tǒng)計，我市20**年底前建成的老舊小區(qū)**個（樂成街道**個、城東街道*個、城南街道**個），總建筑面積***多萬平方米，涉及*****戶，*****人其中，****年底前建成的老舊小區(qū)**個，涉及****戶，*****人調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)“三多”“三少”“三缺”現(xiàn)象突出，嚴重影響居民生活質(zhì)量，居民改造意愿普遍強烈　　（一）建設(shè)標準不高，多孔預制樓板結(jié)構(gòu)多、建筑管線老化多、安全隱患多老舊小區(qū)建成時間較早，原建設(shè)標準較低，不少建筑是多孔預制樓板結(jié)構(gòu)，經(jīng)過二三十年的使用，老舊小區(qū)普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網(wǎng)老化嚴重的問題，存在安全隱患，群眾反映非常強烈。

如**區(qū)**棟建筑有多孔預制樓板結(jié)構(gòu)的**棟，**小區(qū)**棟建筑有多孔預制樓板結(jié)構(gòu)的**棟，調(diào)研組走訪發(fā)現(xiàn)其中部分房屋主體出現(xiàn)不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大小區(qū)其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開始就連續(xù)三個晚上停電，群眾強烈要求后實行了線路分流改造近幾年都出現(xiàn)了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業(yè)主們不得不雇傭疏通公司來清理多數(shù)老舊小區(qū)建筑住宅陽臺洗滌污水管與屋面排水管相連，導致雨污混排現(xiàn)象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經(jīng)腐蝕損壞嚴重，此外大多數(shù)消防栓都已損壞，無法正常出水　?。ǘ┡涮紫忍觳蛔悖娞萆?、停車位少、公共服務設(shè)施少老舊小區(qū)總體上存在著居住功能不足、配套設(shè)施短缺、公共活動空間不足等問題如老舊小區(qū)大部分是*-*層建筑，基本沒有安裝電梯據(jù)調(diào)研組初步統(tǒng)計，**區(qū)老舊小區(qū)***幢建筑數(shù)千個單元樓，僅有電梯**部老舊小區(qū)由于建設(shè)之初規(guī)劃相對滯后，因停車位不足造成的亂?，F(xiàn)象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區(qū)域的優(yōu)化調(diào)整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如**二區(qū)居民車輛***多，停車位僅***個，居民反映每天回家都要搶車位。

老舊小區(qū)文化娛樂、體育健身、養(yǎng)老托幼、社區(qū)服務等公共服務設(shè)施明顯缺失據(jù)調(diào)研，**個老舊小區(qū)中，僅**個小區(qū)有固定的辦公場所（包括*個違建），*個小區(qū)有老年活動場所，*個小區(qū)有托幼場所；很多小區(qū)的公共娛樂設(shè)施如健身器材嚴重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，**街道**個老舊小區(qū)就有**個沒有公共廁所　?。ㄈ┚幼…h(huán)境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業(yè)管理缺乏老舊小區(qū)違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現(xiàn)象十分常見如老舊小區(qū)很多車庫住著老年人、新**人，有的**平方米的車庫住了*-*個人，在車庫內(nèi)吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當嚴重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴重影響小區(qū)面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經(jīng)營場所，如在**小區(qū)車庫或者一層被用作美容美發(fā)、家電維修、教育培訓，存在較大安全隱患老舊小區(qū)多數(shù)人防技防不到位，部分保安崗亭形同虛設(shè)、無人值班，部分監(jiān)控攝像頭存在聚焦模糊甚至失效如**小區(qū)的監(jiān)控室三臺監(jiān)控屏幕在調(diào)研時竟然全部黑屏；**區(qū)不少樓道門禁系統(tǒng)形同虛設(shè)，長期無法使用卻沒人修理據(jù)調(diào)研，目前**個老舊小區(qū)中，有**個小區(qū)還沒有成立業(yè)委會，**個小區(qū)沒有進駐物業(yè)管理，**個小區(qū)沒有建立黨的組織，而且很多業(yè)委會只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經(jīng)費和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。

　　2019年*月以來，國家部委、**省、**市相繼出臺了推進老舊小區(qū)改造工作的文件，各級政府對老舊小區(qū)的改造極為重視《**市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動方案》中我市2021年-2022年改造老舊小區(qū)*個，目前我市已上報**小區(qū)、**區(qū)、**、**小區(qū)等*個小區(qū)改造項目，總建筑面積約**.**萬平方米，涉及約****戶　　二、制約老舊小區(qū)改造的主要問題　　（一）小區(qū)底數(shù)不清，改造機制不健全　　我市城區(qū)老舊小區(qū)存量大，不同小區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務復雜但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，小區(qū)情況掌握不夠，對改造的總量缺乏準確數(shù)據(jù)和具體安排，也缺乏具體的建設(shè)標準和政策支持如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區(qū)的簡單統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)各不相同，老舊小區(qū)規(guī)模、房屋質(zhì)量狀況和業(yè)主構(gòu)成等關(guān)鍵數(shù)據(jù)缺失，配套設(shè)施、基層治理情況不清同時我市老舊小區(qū)三年改造行動工作推進相對滯后，實施方案現(xiàn)在還沒有出臺，群眾關(guān)注的改造資金居民自籌比例、補助基數(shù)以及與水電氣污等權(quán)屬單位專項工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對比兄弟縣市區(qū)，**、**已經(jīng)出臺了老舊小區(qū)改造實施方案，**、**、**也陸續(xù)公布了實施方案征求意見稿材料。

此外，我市還沒有建立老舊小區(qū)改造工作的綜合性協(xié)調(diào)機構(gòu)和工作專班，主要由住建部門的一個科室負責工作對接，工作機制還不夠健全，相關(guān)責任單位權(quán)責不夠明確，難以形成整體合力　　（二）資料檔案不全，改造技術(shù)有難題　　據(jù)反映，部分老舊小區(qū)前期的設(shè)計圖紙和建設(shè)資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有如前期住建部門為今年啟動改造計劃的老舊小區(qū)做規(guī)劃設(shè)計，去檔案館等多處也沒找到建設(shè)時的設(shè)計圖紙，不得不聘請專業(yè)機構(gòu)對小區(qū)情況進行重新測繪，無形中增加了時間成本和資金成本；**街道干部為解決**小區(qū)居民和村民權(quán)屬糾紛，找了幾個部門也沒有找到當時的規(guī)劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權(quán)屬同時，老舊小區(qū)建成后的二十多年時間里，各單位對小區(qū)進行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結(jié)構(gòu)改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時的資料圖也不能照樣設(shè)計，需要實地核對，否則稍有誤差就可能挖破管線據(jù)**公司反映，**區(qū)地下管線復雜，規(guī)劃設(shè)計完成后工程推進緩慢，至今現(xiàn)在仍未開工；**小區(qū)地下管線走向不詳，社區(qū)、小區(qū)無人能說得清楚，給天然氣改造設(shè)計增加了很多困難此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區(qū)面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會進一步加大改造的難度與施工的風險，甚至可能影響百姓生活與人身安全。

　　（三）居民需求多樣，現(xiàn)實矛盾不樂觀　　調(diào)研組走訪調(diào)研了解到，多數(shù)居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對小區(qū)綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見可以看出，老舊小區(qū)居民對改善居住環(huán)境的愿望迫切，對配套服務的需求多樣，對政府實施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標準存在較大的差距，小區(qū)個體之間的差異、居民的經(jīng)濟條件和社會背景的多樣性使得老舊小區(qū)的改造更加復雜如電梯加裝方面，近年來老舊小區(qū)居民要求加裝電梯的意愿一直較為強烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業(yè)主簽字、鄰居無一反對意見、房屋鑒定報告B級以上等條件限制，自20**年以來申請加裝的成功者寥寥，僅有**小區(qū)、**、**公寓*個小區(qū)共計*臺電梯供水改造方面，一些老舊小區(qū)*樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現(xiàn)黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個片區(qū)大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況適老化改造方面，調(diào)查發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)老年人比例明顯高于新小區(qū)，據(jù)街道統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，**歲以上的老人如**小區(qū)***人（占**%）、**小區(qū)約***人（占**%）、**小區(qū)***人（占**%）、**小區(qū)約***人（占**%），隨著老舊小區(qū)“老齡居民”人數(shù)的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動、群體安全保障、社區(qū)養(yǎng)老服務等需求也日益明顯，但一些項目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。

　?。ㄋ模┵Y金問題突出，業(yè)主共建意識弱　　老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，據(jù)部門反映，部分老舊小區(qū)沒有物業(yè)維修專項基金，改造工作面臨著財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題據(jù)初步測算，假設(shè)按照補助基數(shù)***元/平方米計算，僅今年計劃的*個小區(qū)項目補助就超過*個億雖然中央、省撥付一定專項補助基金（**市級僅對**、**、**區(qū)等各實際功能區(qū)實施補助），市財政仍然面臨較大壓力并且根據(jù)現(xiàn)有文件規(guī)定，符合中央財政補助的改造對象主要是****年以前建成的小區(qū)不包括居民自建房為主的老舊小區(qū)，但在我市該時間段內(nèi)老舊小區(qū)或多或少夾雜著自建住房，如**小區(qū)商品房***套、自建房**套（間），**小區(qū)商品房***套、自建房***套（間），**小區(qū)商品房**套，自建房***套（間）因此我市大部分老舊小區(qū)改造無法享受上級財政補助，很大程度增加了本級財政的投入負擔，影響改造工作的大范圍推進同時，調(diào)研發(fā)現(xiàn)部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的觀念意識，認為老舊小區(qū)改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強烈，說到投錢就沉默　?。ㄎ澹╅L效管理缺乏，改造成果難維持　　老舊小區(qū)在歷年各類創(chuàng)建工作中，雖經(jīng)過幾輪環(huán)境整治或單項改造，但“臟亂差”現(xiàn)象總是卷土重來。

尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區(qū)防控難度普遍大于新式小區(qū)，如多個開放式老舊小區(qū)為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發(fā)生封閉隔斷障礙被破現(xiàn)象，進出人員的隔離防控存在疏漏究其原因，主要是小區(qū)治理力量不足，長效管理機制不健全業(yè)委會方面，很多小區(qū)業(yè)委會是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執(zhí)法權(quán)主要以勸導為主，有時感嘆“管了也沒人聽”，有時認為管得多了會得罪人，業(yè)委會整體職能作用沒有發(fā)揮如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養(yǎng)雞養(yǎng)鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止物業(yè)方面，老舊小區(qū)收繳物業(yè)費困難與物業(yè)管理不到位的矛盾比較突出老舊小區(qū)多數(shù)住戶不愿意繳納較高的物業(yè)管理費，導致物業(yè)公司不愿進入老舊小區(qū)；即便引入收費標準較低的物業(yè)（據(jù)了解目前最低為***元），部分業(yè)主因?qū)π^(qū)管理存在分歧不愿意交物業(yè)費，部分業(yè)主認為是自建房不需要交物業(yè)費，如**小區(qū)***多戶，2019年大約***多戶居民沒有上交管理費；物業(yè)費收繳不到位，直接導致物業(yè)管理難以維持，最終降低服務標準或直接撤離棄管，形成惡性循環(huán)街道社區(qū)方面，社區(qū)工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區(qū)的很多工作人員要么是新進大學生，要么是臨時人員，基層工作經(jīng)驗匱乏或工作主動性不夠，加上社區(qū)工作經(jīng)費缺少，平時忙于完成上級交辦的各項業(yè)務指標，極少參與老舊小區(qū)的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區(qū)時間不多，對現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)委會很少開展培訓指導，往往造成“前期鼓勵成立業(yè)委會，最后卻任由其自生自滅”現(xiàn)象。

如果改造完成后小區(qū)管理方繼續(xù)缺位，就會導致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費　　三、幾點建議　?。ㄒ唬┙∪珯C制，摸清底數(shù)，加快出臺規(guī)劃方案　　老舊小區(qū)改造是個系統(tǒng)性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合市政府要發(fā)揮主導作用，牽頭成立相關(guān)職能部門參與的工作機構(gòu)，明確部門分工，劃分目標責任建立工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)改造過程中的重點難點問題盡快組織開展全市老舊小區(qū)調(diào)查摸底，真實準確掌握老舊小區(qū)規(guī)模、房屋建筑本體、小區(qū)公共部分基礎(chǔ)設(shè)施和基本功能，老舊小區(qū)居民自治和物業(yè)管理的現(xiàn)狀，以及居民具體的。